出品｜中訪網(wǎng)

審核｜李曉燕

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)告別高速增長的黃金時(shí)代，進(jìn)入深度調(diào)整與品質(zhì)競爭的新階段，如何在變局中站穩(wěn)腳跟？大悅城用2025年的財(cái)報(bào)答卷，給出了清晰答案：以產(chǎn)品力為根、商業(yè)力為翼、服務(wù)力為基，三者協(xié)同發(fā)力，不僅在行業(yè)寒冬中實(shí)現(xiàn)盈利與規(guī)模雙突破，更勾勒出頭部房企穿越周期的清晰路徑。4月24日，大悅城（SZ000031）發(fā)布的2025年度財(cái)報(bào)，每一組數(shù)據(jù)都藏著這家企業(yè)的發(fā)展巧思，每一項(xiàng)成果都印證著“深耕品質(zhì)、穩(wěn)健經(jīng)營”的底層邏輯。

從“造房子”到“造生活”，讓好產(chǎn)品說話

在住宅市場同質(zhì)化嚴(yán)重、消費(fèi)者愈發(fā)理性的當(dāng)下，大悅城跳出“拼價(jià)格、拼規(guī)�！钡膬�(nèi)卷賽道，錨定“中糧好房子”產(chǎn)品體系，以“主動(dòng)健康·場景生活”為核心，完成了從“造房子”到“造生活”的戰(zhàn)略升級。

這不是簡單的產(chǎn)品改良，而是對人居需求的深度重構(gòu)。大悅城搭建起“五大技術(shù)策略+全場景營造”的硬核體系：源法自然、五維健康、智慧適衡、綠色減碳、安全質(zhì)久五大底層技術(shù)，從空間設(shè)計(jì)、建材選擇到智能配置、社區(qū)生態(tài)，全方位筑牢品質(zhì)底線；戶內(nèi)無界起居、藝境餐廚、成長書房等九大場景，以及社區(qū)健康活力、全齡關(guān)懷等多元空間，讓科技與設(shè)計(jì)真正落地為可觸摸的生活體驗(yàn)。2025年，“中糧好房子場景實(shí)驗(yàn)室”落地，成為行業(yè)首個(gè)健康場景化實(shí)踐平臺，憑借前沿理念與落地成果，一舉拿下國家精瑞科學(xué)技術(shù)獎(jiǎng)三等獎(jiǎng)、iGreen領(lǐng)航獎(jiǎng)“年度健康建筑標(biāo)桿項(xiàng)目”兩大重磅榮譽(yù)，用專業(yè)實(shí)力贏得行業(yè)認(rèn)可。

產(chǎn)品力的升級，直接轉(zhuǎn)化為市場與客戶的雙重認(rèn)可。2025年，大悅城住宅產(chǎn)品力在克而瑞榜單中躍升至第29位，實(shí)現(xiàn)跨越式突破；客戶滿意度五大核心指標(biāo)全面上揚(yáng)，房屋設(shè)計(jì)、房屋質(zhì)量滿意度躋身行業(yè)TOP10均值水平，品質(zhì)口碑深入人心。市場端，上海北外灘壹號、深圳悅章·鳳凰里、西安奧體壹號等項(xiàng)目憑借硬核產(chǎn)品力，成為區(qū)域市場的“當(dāng)紅炸子雞”；西安悅著·央宸更是憑借極致產(chǎn)品力，入選克而瑞“中國好房子作品TOP20”，成為全國品質(zhì)人居的標(biāo)桿范本。

業(yè)績層面，產(chǎn)品力更是成為盈利的核心驅(qū)動(dòng)力。2025年，大悅城銷售型業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)全口徑簽約160億元、簽約面積95萬平方米，在行業(yè)需求疲軟的背景下穩(wěn)住基本盤；更亮眼的是，綜合毛利率飆升至31.80%，較上年同期提升10.04個(gè)百分點(diǎn)，毛利率增幅穩(wěn)居行業(yè)前列。這背后，是大悅城聚焦核心城市、優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的精準(zhǔn)布局，更是“好房子”戰(zhàn)略提升產(chǎn)品溢價(jià)、增強(qiáng)盈利能力的直接體現(xiàn)——好產(chǎn)品，永遠(yuǎn)是穿越周期的最強(qiáng)底氣。

逆勢高增15.5%，成穿越周期的“壓艙石”

如果說產(chǎn)品力是大悅城的“進(jìn)攻矛”，那么商業(yè)板塊就是其穿越周期的“壓艙石”。在消費(fèi)復(fù)蘇與存量競爭并存的2025年，大悅城商業(yè)以“年輕、時(shí)尚、潮流、品位”為核心，靠精細(xì)化運(yùn)營與場景創(chuàng)新，交出了全線飄紅的成績單。

截至2025年末，大悅城商業(yè)已在全國布局44個(gè)項(xiàng)目，其中在營項(xiàng)目37個(gè)（含24個(gè)大悅城購物中心），一張覆蓋一線、新一線及重點(diǎn)二線城市的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)已然成型。報(bào)告期內(nèi)，購物中心銷售額達(dá)463.7億元，同比增長15.5%；客流4.49億人次，同比提升22.7%；平均出租率穩(wěn)定在94%的高位，核心指標(biāo)全面領(lǐng)跑行業(yè)。

新開業(yè)項(xiàng)目更是成為商業(yè)增長的“新引擎”。2025年，南昌大悅城、深圳大悅城兩大旗艦項(xiàng)目相繼落地，為商業(yè)版圖再添活力。南昌大悅城總投資超30億元，商業(yè)體量約13萬平方米，引入超220家品牌，區(qū)域首店占比超60%，開業(yè)出租率達(dá)96%，迅速成為區(qū)域消費(fèi)新地標(biāo)；深圳大悅城作為大悅城首進(jìn)深圳的旗艦項(xiàng)目，總建筑面積73萬平方米，商業(yè)部分25萬平方米，匯聚近400家品牌，首店與定制店占比超50%，開業(yè)當(dāng)日出租率即達(dá)100%，超百家品牌業(yè)績刷新全國及深圳紀(jì)錄，盡顯大悅城強(qiáng)大的品牌號召力與運(yùn)營實(shí)力。

除了規(guī)模擴(kuò)張，精細(xì)化運(yùn)營與年輕力創(chuàng)新更是激活商業(yè)活力的關(guān)鍵。2025年，大悅城全年落地近2000場年輕力主題活動(dòng)，其中全國首展159場，IP銷售額達(dá)6.4億元；“大悅嗨新節(jié)”“大悅瘋搶節(jié)”兩大核心IP活動(dòng)分別斬獲4.5億元、6.9億元銷售額，同比增長8.2%和31%，精準(zhǔn)拉動(dòng)消費(fèi)客流轉(zhuǎn)化。會(huì)員體系建設(shè)同樣成效顯著，會(huì)員總量近2478萬人，會(huì)員銷售額突破100億元，私域流量的價(jià)值持續(xù)釋放。

資本運(yùn)作層面，華夏大悅城商業(yè)REIT的成都大悅城項(xiàng)目表現(xiàn)亮眼，期末出租率達(dá)98.10%，上市至今累計(jì)分紅5次，年化分派率5.48%，成功打通商業(yè)地產(chǎn)“投、融、建、管、退”全鏈條，為商業(yè)板塊的持續(xù)擴(kuò)張筑牢資本根基。與此同時(shí)，寫字樓與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)同步穩(wěn)健，寫字樓平均出租率90.3%、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)91%，為公司提供持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，進(jìn)一步增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

擴(kuò)容提質(zhì)，讓“產(chǎn)品+服務(wù)”雙輪驅(qū)動(dòng)

作為“美好生活服務(wù)商”，大悅城并未止步于產(chǎn)品與商業(yè)運(yùn)營，而是將服務(wù)觸角延伸至全場景，以物業(yè)服務(wù)的擴(kuò)容提質(zhì)，構(gòu)建“產(chǎn)品+服務(wù)”的雙輪驅(qū)動(dòng)模式。

2025年，大悅城物業(yè)服務(wù)版圖持續(xù)擴(kuò)大，已進(jìn)駐全國40余個(gè)城市，在管項(xiàng)目161個(gè)。其中，合同管理面積約3200萬平方米，同比增長6.1%；實(shí)際在管面積近2863萬平方米，同比增長12.5%，規(guī)模化效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。服務(wù)業(yè)態(tài)也從傳統(tǒng)住宅，拓展至商業(yè)綜合體、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多元領(lǐng)域，形成“住宅+商業(yè)+產(chǎn)業(yè)”全業(yè)態(tài)服務(wù)能力，有效對沖單一業(yè)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)，讓業(yè)務(wù)發(fā)展更穩(wěn)更韌。

服務(wù)品質(zhì)的升級，更是讓客戶粘性持續(xù)提升。大悅城將“中糧好房子”的健康、智慧、綠色理念，融入物業(yè)服務(wù)的每一個(gè)環(huán)節(jié)：搭建智慧物業(yè)平臺，實(shí)現(xiàn)線上報(bào)修、繳費(fèi)、社區(qū)互動(dòng)全場景便捷服務(wù)；聚焦業(yè)主健康需求，打造社區(qū)健康驛站、全齡活動(dòng)空間；舉辦鄰里節(jié)、親子活動(dòng)等社群活動(dòng)，構(gòu)建和諧溫暖的社區(qū)氛圍。優(yōu)質(zhì)的服務(wù)不僅提升了業(yè)主的居住體驗(yàn)，更助力物業(yè)資產(chǎn)保值增值，讓大悅城的品牌價(jià)值在細(xì)節(jié)中持續(xù)沉淀。

夯實(shí)根基，行穩(wěn)致遠(yuǎn)的底層底氣

穿越周期的背后，是大悅城始終堅(jiān)持的穩(wěn)健經(jīng)營策略。面對復(fù)雜的行業(yè)環(huán)境，公司嚴(yán)控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，2025年成功發(fā)行私募債、永續(xù)中票合計(jì)51億元，綜合融資成本降至3.54%，較同期下降52個(gè)基點(diǎn)，處于行業(yè)較低水平。中誠信國際、中證鵬元均維持公司AAA主體信用評級，資本市場的高度認(rèn)可，成為大悅城穩(wěn)健發(fā)展的重要支撐。

資源聚焦戰(zhàn)略同樣成效顯著。大悅城重點(diǎn)布局新一線及重點(diǎn)二線城市，2025年獲取三亞、成都、青島等核心板塊的2個(gè)住宅項(xiàng)目、2個(gè)大悅城購物中心項(xiàng)目，土地款總額38.45億元。報(bào)告期末，公司土地儲(chǔ)備主要分布于京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)等核心都市圈，可售貨值約969億元，優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備為后續(xù)發(fā)展儲(chǔ)備了充足動(dòng)能。

從產(chǎn)品力的深耕突圍，到商業(yè)板塊的穩(wěn)健領(lǐng)跑，再到物業(yè)服務(wù)的全面升級，大悅城2025年的答卷，是對“高質(zhì)量發(fā)展”最生動(dòng)的詮釋。站在行業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，大悅城并未盲目求快，而是以穩(wěn)為基、以質(zhì)取勝。未來，隨著“好房子”戰(zhàn)略持續(xù)深化、商業(yè)板塊加速升級、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)不斷提升，這家頭部房企必將繼續(xù)以核心競爭力為帆，以穩(wěn)健經(jīng)營為舵，在行業(yè)的浪潮中行穩(wěn)致遠(yuǎn)，書寫更多高質(zhì)量發(fā)展的精彩篇章。