今天（4月26日）是周末，研究點有趣的。最近，互聯(lián)網(wǎng)大廠又開始拿地蓋樓了。4月21日，京東旗下齊正數(shù)智底價17.57億元摘得北京亦莊新城兩宗商服用地。而就在前一天（4月20日），京東剛以6.63億元在杭州錢江世紀(jì)城落子——這里緊鄰阿里巴巴大本營。

同樣在近期，字節(jié)跳動全資控股的北京云岫長石科技有限公司以33.05億元總價成功受讓海淀區(qū)學(xué)院路街道雙泉堡地塊。這是字節(jié)跳動在不到兩個月內(nèi)，于北京核心區(qū)拿下的第二宗地塊，兩筆投資合計接近61億元。

互聯(lián)網(wǎng)巨頭拿地，一直頗受關(guān)注。

據(jù)申度君的不完全統(tǒng)計，字節(jié)跳動拿地頻率最高，近5年在全國拿地金額超過300億元，京東超過180億元，美團(tuán)、B站、拼多多、網(wǎng)易、小米、米哈游也都有入手。

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那些被互聯(lián)網(wǎng)大廠帶飛的區(qū)域

先看看上海。

從楊浦濱江往東過了定海路橋，就到了東外灘。這里曾是上海工業(yè)文明的搖籃，如今卻是互聯(lián)網(wǎng)大廠總部的聚集地。

2020年11月，美團(tuán)以65.41億元摘得楊浦濱江定海社區(qū)地塊，總建筑面積29.27萬方。這是美團(tuán)在上海的總部項目，也是當(dāng)年上海土地市場上最重磅的交易之一。

地產(chǎn)申度于2026年4月拍攝

一年后的2021年1月，相鄰地塊的拍賣中，B站通過關(guān)聯(lián)公司上海信樂彼成以81.18億元底價摘得一塊稀缺的沿江地塊，總建筑面積35.92萬方。項目總投資高達(dá)198.5億元，預(yù)計2026年10月竣工。

地產(chǎn)申度于2026年4月拍攝

"81億是什么概念？相當(dāng)于B站當(dāng)時三個季度的收入。但是，楊浦東外灘沿江段，幾乎沒有新的商業(yè)用地供應(yīng)。它很稀缺。"

無獨有偶。2021年以來，字節(jié)跳動也在這附近拿地。據(jù)公開信息，字節(jié)在楊浦東外灘拿下的地塊項目，需要自持全部辦公樓物業(yè)不少于20年。

地產(chǎn)申度于2026年4月拍攝

加上更早之前字節(jié)跳動收購的尚浦領(lǐng)世19.5萬方辦公項目，以及在閔行上海科技綠洲的布局，字節(jié)跳動在上海的實際控制面積已經(jīng)相當(dāng)可觀。

至此，楊浦東外灘形成了獨特的格局：美團(tuán)、B站、字節(jié)跳動三足鼎立。這個被媒體稱為"互聯(lián)網(wǎng)總部基地"的板塊，正在成為上海新的地標(biāo)。

這幾年，楊浦濱江開發(fā)的速度很快，住宅開發(fā)也隨之瘋狂提速。

近5年互聯(lián)網(wǎng)大廠上海拿地數(shù)據(jù)

不完全統(tǒng)計，數(shù)據(jù)來源公開資料

相比楊浦的三家互聯(lián)網(wǎng)新勢力，京東在上海的布局也很有意思。

2021年6月，京東聯(lián)合卓越集團(tuán)以99.1億元底價摘得普陀區(qū)萬里社區(qū)237坊地塊。這筆交易不僅創(chuàng)造了當(dāng)年上海土拍的紀(jì)錄，更是互聯(lián)網(wǎng)大廠在上海最大手筆的單次拿地。

而且，這幅土塊當(dāng)時的出讓條件就是為京東量身定制的——需要引入互聯(lián)網(wǎng)+新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)，需要自持60%以上辦公物業(yè)20年。

2023年12月26日，京東上海中心項目正式開工。這個緊鄰上海西站的TOD綜合開發(fā)項目，總建筑面積約22萬平方米，包含一棟180米超高層辦公樓、一棟55米人才公寓、一座6層商業(yè)綜合體。預(yù)計2027年完工。

項目建成后將整合京東零售、物流、健康、科技等板塊，成為京東在華東的神經(jīng)中樞。

說完以上2個區(qū)域的故事，結(jié)論就很明顯了。在上海各大區(qū)域和互聯(lián)網(wǎng)大廠的雙向奔赴中，顯然互聯(lián)網(wǎng)大廠是“被追求”的那一方。吸引他們必須拿出最好的地塊，但隨之而來的也是區(qū)域的再一次騰飛。

02

全國布局：一場城市搶奪戰(zhàn)

眼光放到全國。

騰訊：深圳前海大鏟灣"企鵝島"項目總投資319億元，占地80.9萬方，總建筑面積200萬方，預(yù)計2025年6月一期啟用。這是全球最大的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)單體項目之一。

字節(jié)跳動全國布局：北京（大鐘寺中坤廣場90億收購43萬方、方恒時尚中心50億、2026年海淀藍(lán)景麗家28億、學(xué)院路雙泉堡33.05億）、杭州（未來科技城7億，2025年5月已啟用）、深圳（后海10.82億）……

京東全國布局：北京亦莊7宗地塊累計投資超100億、南京1.84億打造百億級區(qū)域總部、杭州6.63億落子錢江世紀(jì)城。

網(wǎng)易：青浦網(wǎng)易上海國際文創(chuàng)科技園63萬方即將完工，加上徐匯濱江13萬方西岸研發(fā)中心，上?？偨ㄖ娣e近80萬方……

不完全統(tǒng)計，頭部互聯(lián)網(wǎng)大廠近5年累計拿地金額已超過800億元！

互聯(lián)網(wǎng)大廠全國拿地數(shù)據(jù)（不含上海）

不完全統(tǒng)計，數(shù)據(jù)來源公開信息

03

為什么大廠愛上“當(dāng)?shù)刂鳌保?br/>

互聯(lián)網(wǎng)大廠大規(guī)模拿地，對房地產(chǎn)市場的影響是深遠(yuǎn)的。

它們重塑了城市核心區(qū)的面貌。上海楊浦東外灘、杭州錢江世紀(jì)城、北京亦莊……這些板塊因為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的入駐，價值正在被重估。

更重要的是，這反映了一個深層次的趨勢：互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)正在從"虛"到"實"。

資產(chǎn)防御：對抗通脹與租金波動

在貨幣寬松與商業(yè)地產(chǎn)租金高企的背景下，自持核心地段物業(yè)是最好的資產(chǎn)保值手段。京東在亦莊、B站在楊浦的自建總部，本質(zhì)上是在用固定資產(chǎn)鎖定長期的辦公成本，避免租金上漲的侵蝕。

產(chǎn)業(yè)進(jìn)攻：構(gòu)建生態(tài)“護(hù)城河”

互聯(lián)網(wǎng)競爭已進(jìn)入“硬科技”深水區(qū)。AI、云計算、自動駕駛等業(yè)務(wù)需要大規(guī)模的實驗室和定制化機房，這是普通寫字樓無法滿足的。字節(jié)跳動在海淀拿地明確要求“人工智能、集成電路”等產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入，正是為了給未來十年的技術(shù)戰(zhàn)爭準(zhǔn)備“彈藥庫”。

政企共贏：用稅收換空間的“默契”

地方政府招商引資的邏輯已變：從“賣地賺錢”轉(zhuǎn)向“看產(chǎn)值收稅”。京東在杭州拿地時，協(xié)議要求“累計社零額不低于150億元”；字節(jié)在海淀拿地也有嚴(yán)格的稅收對賭。大廠拿到了相對優(yōu)惠的土地，政府獲得了長期的稅收和就業(yè)，這是一種基于未來產(chǎn)值的深度綁定！