出品|中訪網(wǎng)

審核|李曉燕

2025年的房地產行業(yè)，依舊處在深度調整的陣痛期。市場整體降溫、新房去化承壓、多數(shù)房企營收利潤雙雙收縮，行業(yè)告別高速增長，正式進入提質求生、精細化競爭的全新階段。

就在全行業(yè)收縮過冬的大背景下，央企背景的大悅城控股交出了一份極具反差感的年度答卷。在4月24日披露的2025年年報中，這家深耕城市運營的房企，沒有盲目規(guī)模擴張，而是專注內功重塑、業(yè)務迭代、結構優(yōu)化。一邊消化行業(yè)周期帶來的短期壓力，一邊靠商業(yè)、住宅、物業(yè)三大核心板塊精準發(fā)力，實現(xiàn)毛利率大幅逆襲、虧損持續(xù)收窄、核心資產穩(wěn)健增值，穩(wěn)穩(wěn)跑贏行業(yè)大盤，為房企轉型城市運營賽道提供了清晰范本。

翻看大悅城2025年的財務數(shù)據(jù)，最直觀的感受是“表面營收微調，內里質量躍升”。受行業(yè)結算節(jié)奏放緩、市場整體低迷影響，公司全年營收308.92億元，同比小幅下滑13.69%，這是行業(yè)共性問題，也是企業(yè)轉型期的正常調整。

但亮眼的盈利數(shù)據(jù)，徹底打破了營收下滑的刻板印象。本年度大悅城綜合毛利率飆升10.04個百分點，突破31.80%，毛利額同比大增26.11%至98.23億元。這份亮眼增幅，絕非偶然，而是公司優(yōu)化產品結構、嚴控成本支出、聚焦高端核心項目的長期成果，也是企業(yè)告別粗放開發(fā)、走向高質量發(fā)展的最好證明。

利潤端的修復態(tài)勢同樣喜人。公司歸母凈虧損23.50億元，但較去年大幅減虧6.27億元，虧損收窄超兩成，經營韌性持續(xù)凸顯。唯一需要正視的短板是現(xiàn)金流，受項目持續(xù)投入、銷售回款節(jié)奏放緩影響，全年經營活動凈現(xiàn)金流同比大幅回落，短期資金周轉壓力有所顯現(xiàn)，也是企業(yè)轉型攻堅階段需要持續(xù)優(yōu)化的關鍵點。

資金安全是房企發(fā)展的生命線，這一點上大悅城始終保持行業(yè)第一梯隊水準。依托穩(wěn)固的央企信用背書，公司年內成功落地51億元融資，綜合融資成本降至3.54%，創(chuàng)下階段新低，同比下降52個基點。同時手握12個白名單項目、14個經營性物業(yè)貸款項目加持，雙AAA主體信用評級穩(wěn)穩(wěn)在手，融資渠道暢通無阻。

投資布局上，大悅城徹底摒棄過去房企“遍地撒網(wǎng)”的模式，精準錨定核心城市。2025年擇機落子三亞、成都、青島核心板塊，新增4個優(yōu)質項目，持續(xù)深耕京津冀、長三角、粵港澳等高能級都市圈。目前公司優(yōu)質可售貨值近969億元，儲備質量高、抗風險能力強，為未來發(fā)展筑牢底盤。

如果說財務是企業(yè)的底色，那商業(yè)運營就是大悅城穿越行業(yè)寒冬的核心王牌，也是公司最穩(wěn)的業(yè)績壓艙石。

目前大悅城商業(yè)版圖已遍布全國，手握44個商業(yè)項目，37個在營項目穩(wěn)定運營，其中24座標桿大悅城購物中心，構筑起獨樹一幟的商業(yè)IP矩陣。2025年，在實體商業(yè)競爭白熱化的背景下，大悅城逆勢爆發(fā)，交出463.7億元銷售額、4.49億人次客流的亮眼成績，雙數(shù)據(jù)實現(xiàn)兩位數(shù)高增長，94%的穩(wěn)定出租率，遠超行業(yè)平均水平。

區(qū)別于傳統(tǒng)購物中心同質化招商、被動經營的模式，大悅城牢牢拿捏年輕人消費密碼，持續(xù)深耕“年輕力”核心標簽。全年落地近2000場特色主題活動，159場全國首展刷新城市商業(yè)熱度，IP專屬銷售額突破6.4億元。兩大年度標志性營銷活動火力全開，嗨新節(jié)、瘋搶節(jié)分別斬獲4.5億、6.9億銷售額，其中瘋搶節(jié)同比暴漲31%，消費號召力可見一斑。

會員私域運營更是穩(wěn)居行業(yè)前列，近2478萬的龐大會員基數(shù)，創(chuàng)造超百億會員銷售額，私域變現(xiàn)能力拉滿。年內新開的南昌、深圳兩大新大悅城，開業(yè)即爆紅，首日出租率全部超94%。尤其是深圳大悅城，超半數(shù)門店為獨家定制首店，百余個品牌刷新區(qū)域銷售紀錄，成為全新城市商業(yè)地標。

資產盤活層面，大悅城打通了商業(yè)地產終極閉環(huán)。成都大悅城作為公募REITs底層資產，出租率穩(wěn)定在98.10%，上市以來五次分紅、年化分派率超5%，實現(xiàn)商業(yè)資產投融建管退全鏈條成熟運營。

除此之外，寫字樓、產業(yè)地產穩(wěn)健發(fā)力，出租率均穩(wěn)定在90%以上。深圳產業(yè)園更是以98.5%的超高出租率，集聚近80家專精特新企業(yè)，為城市產業(yè)升級賦能，也讓持有型資產成為公司穩(wěn)定的收益壓艙石。

在新房市場整體下滑8.7%的嚴峻環(huán)境下，多數(shù)房企靠降價走量求生，大悅城卻走出了一條產品溢價、口碑突圍的差異化路線。

2025年公司住宅簽約規(guī)模保持平穩(wěn)，在市場寒冬中穩(wěn)住基本盤。相較于盲目沖銷量，大悅城將重心全部放在產品迭代升級上，耗時兩年、投入千萬研發(fā)資金，攜手清華大學、華為等數(shù)十家頂尖機構，重磅推出中糧好房子專屬產品體系，以“主動健康·場景生活”為核心，重新定義高品質人居。

硬核研發(fā)換來實打實的行業(yè)認可，該體系斬獲國家精瑞科學技術獎、年度健康建筑標桿獎等重磅榮譽，還參與編制國家級住宅設計標準。行業(yè)排名大幅躍升，產品力躋身全國前30，房屋設計、質量滿意度追上行業(yè)頂尖水平。

一眾標桿項目成為城市紅盤名片，西安、三亞、上海、深圳多個項目斬獲全國、區(qū)域人居大獎，口碑與銷量雙豐收。同時公司啟動存量項目煥新計劃，通過景觀、配套、服務升級盤活存量資產，讓老項目重獲市場熱度，實現(xiàn)存量價值二次增長。

作為房企轉型的黃金賽道，物業(yè)服務已經成為大悅城穩(wěn)定現(xiàn)金流的重要來源。2025年，大悅城物業(yè)實現(xiàn)跨越式增長，業(yè)務覆蓋全國40余城、161個項目，涵蓋住宅、商業(yè)、產業(yè)園等多元業(yè)態(tài)。

核心增長數(shù)據(jù)十分亮眼：全年在管面積同比大增12.5%，增速遠超行業(yè)平均，合同管理面積穩(wěn)步攀升至3200萬平方米。依托精細化、特色化服務，公司物業(yè)口碑持續(xù)走高，穩(wěn)居物業(yè)服務百強第27位，同時斬獲紅色物業(yè)、國有優(yōu)質物業(yè)多項榮譽，品牌價值持續(xù)提升。

不止于基礎物業(yè)服務，大悅城輕資產輸出能力全面提速。通過對外輸出資產管理、園區(qū)運營經驗，成功中標上海、北京多個核心標桿項目，管理輸出收入大幅增長，徹底擺脫依賴重資產開發(fā)的單一模式，輕資產正式成為企業(yè)全新增長曲線。

當然，在亮眼的成績單背后，大悅城依舊面臨行業(yè)共性難題與轉型挑戰(zhàn)。目前企業(yè)尚未實現(xiàn)盈利轉正，存貨減值、市場競爭加劇、現(xiàn)金流波動等問題依舊存在，資產結構優(yōu)化、盈利能力修復仍是未來核心課題。

但整體來看，大悅城的轉型邏輯清晰、底盤足夠穩(wěn)固、增量賽道明確。面向2026年，公司將全面落地“1123”戰(zhàn)略體系，明確四大核心業(yè)務定位：商業(yè)作為壓艙石穩(wěn)住基本盤、住宅開發(fā)夯實業(yè)務底盤、持有業(yè)態(tài)保障穩(wěn)定收益、輕資產賽道拉動全新增長。

未來，大悅城將持續(xù)深耕健康人居、綠色建筑，持續(xù)優(yōu)化融資結構、盤活存量資產、聚焦核心城市投資。從傳統(tǒng)地產開發(fā)，全面向城市綜合運營商進階，在行業(yè)洗牌的下半場，憑借穩(wěn)健經營、優(yōu)質資產、差異化優(yōu)勢，持續(xù)穿越周期、穩(wěn)健前行。