很多人只要聊起房子，張口閉口就是“房價(jià)是漲了，還是跌了”？我說實(shí)話，現(xiàn)在房子最大的問題，已經(jīng)不是房價(jià)漲跌了，而是它！流動(dòng)性沒了！什么意思？簡單來說，就是現(xiàn)在的房子已經(jīng)變成了“賣不掉、租不出去、也換不動(dòng)”的不動(dòng)產(chǎn)！這里的不動(dòng)產(chǎn)，指的是沒有流動(dòng)的資產(chǎn)，而不是大家理解的那種通俗解釋，所以，我把它稱為不動(dòng)產(chǎn)！大家需要清楚的是，房價(jià)跌了，頂多是賬面上的虧損，但流動(dòng)性沒了，那可就是資產(chǎn)被鎖死了，這才是最可怕的！

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2025年末，全國的商品房待售面積約為7.66億平方米，其中住宅的待售面積約為4.02億平方米，而且同比還在增長！除此之外，更驚人的其實(shí)是空置率，數(shù)據(jù)顯示，目前全國的城鎮(zhèn)住宅空置率約為16.8%，換算下來，大約有超過6500萬套房子是長期空置的，也就是說，每6套房子，就有1套沒人��！三四線城市尤為嚴(yán)重，不少小縣城的空置率已經(jīng)突破了30%，而像威海乳山、黑龍江鶴崗這類人口流失比較嚴(yán)重的城市，空置率甚至已經(jīng)超過了40%！

其實(shí)這些空置房也不是沒人要，而是供需錯(cuò)配了，市場轉(zhuǎn)不動(dòng)了！一邊是剛需年輕人買不起、租不到合適的房子，另一邊是大量的老破小、遠(yuǎn)郊房沒人要，也沒人租。再往深了說，現(xiàn)在的樓市，已經(jīng)不是“買不買”的問題了，而是“賣不賣得掉”的問題！很多人以為房子是資產(chǎn)，可如果是不能變現(xiàn)的房子，那還算資產(chǎn)嗎？答案顯而易見。

為什么會(huì)這樣？主要有3個(gè)原因。第一個(gè)原因是，購房主力沒了，接盤的人越來越少。房地產(chǎn)的基本盤，從來不是房子本身，而是人！20~45歲是購房的主力軍，可是現(xiàn)在這個(gè)群體每年大約會(huì)減少600萬，規(guī)模比人口峰值時(shí)期縮減超過了30%，而且現(xiàn)在人口已經(jīng)連續(xù)4年出現(xiàn)負(fù)增長了，與此同時(shí)，人口老齡化卻越來越嚴(yán)重！簡單來說就是，年輕人越來越少，老年人越來越多，所以，買房的人自然呈現(xiàn)出斷崖式下跌！

根據(jù)高盛的報(bào)告測算，我國城鎮(zhèn)年均新增住房需求，從2017年的峰值2000萬套，已經(jīng)跌到了2025年~2030年的年均410萬套，降幅超過了79%！以前是搶房，現(xiàn)在是搶買家，供需關(guān)系已經(jīng)反轉(zhuǎn)了，房子自然也就賣不動(dòng)了。

第二個(gè)原因是，預(yù)期沒了，沒人敢買了。過去20多年間，大家買房都是閉眼買就賺錢，核心是什么？核心是相信房價(jià)會(huì)漲，收入會(huì)漲，工作穩(wěn)定等等。但現(xiàn)在呢？房價(jià)已經(jīng)不再是單邊上漲，而收入增長也已經(jīng)放緩，各行各業(yè)的不確定性太多了，大家的預(yù)期徹底發(fā)生了變化，簡單來說就是，不是不想買，而是不敢買，不是不想賣，而是賣了怕吃虧！

你可以理解為現(xiàn)在的市場已經(jīng)陷入了一個(gè)惡性循環(huán)，房價(jià)下跌，預(yù)期變差，大家都在觀望不敢下手，于是成交下滑，然后房價(jià)繼續(xù)跌，大家更不敢買！那些想買的人，即便首付湊夠了，但還是擔(dān)心未來30年的月供問題，而那些想賣的人，降價(jià)10萬都賣不掉，也不敢再降了，降多了心疼，不降又賣不掉，整個(gè)市場就成了現(xiàn)在這個(gè)樣，猶如一潭死水，交易停滯，流動(dòng)性消失。

第三個(gè)原因是，存量房太多，置換鏈條斷了。現(xiàn)在我國的城鎮(zhèn)住房套戶比大約是1：1.5左右，這也就意味著我們的房子總量早就夠住了，甚至已經(jīng)過剩了，說白了，就是現(xiàn)在的樓市已經(jīng)進(jìn)入到了存量房時(shí)代，核心其實(shí)是置換，也就是賣掉舊房，換新房，可現(xiàn)實(shí)呢？老破小的房子根本就賣不掉，改善房就賣不了，整個(gè)置換的鏈條斷了。

很多家庭都是卡在這個(gè)中間的，手里的老房子戶型差，沒有電梯，物業(yè)也不好，想換改善房，但老房子掛出去半年賣不掉，賣不掉就換不了，如果不換，住著還不舒服，資產(chǎn)也在貶值，同時(shí)這也導(dǎo)致上下游的建材、家具、裝修等行業(yè)跟著低迷，所以說，現(xiàn)在樓市的堵點(diǎn)，其實(shí)就是流動(dòng)性的堵點(diǎn)。

還有更讓人難以接受的，就是房子正在加速貶值，而且這個(gè)貶值是雙向的，一方面，房價(jià)持續(xù)陰跌，房子賬面上的價(jià)值越來越低，另一方面，長期空置的房子，老化速度是正常房子的3~5倍，墻面發(fā)霉，管道破裂，設(shè)施損壞，這些都會(huì)讓房子的實(shí)際價(jià)值大打折扣！

可能有人會(huì)說，我房子是自住，又不賣，漲跌和我沒關(guān)系，這話放在以前，沒問題！但放在當(dāng)下，就不對了！因?yàn)榉孔邮羌彝サ淖畲筚Y產(chǎn)，這個(gè)應(yīng)該沒人反對吧？資產(chǎn)縮水，流動(dòng)性消失，這就會(huì)直接影響到你的生活質(zhì)量和你家庭的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。萬一家里急用錢，你需要把房子賣掉，但賣不掉怎么辦？是不是叫天天不應(yīng)？叫地地不靈？或者想換房改善，老房子賣不掉，又該怎么辦？是不是就只能繼續(xù)將就住了！而且房子貶值，你的凈資產(chǎn)也會(huì)跟著縮水，你還會(huì)有安全感嗎？不要急著反駁我，夜深人靜的時(shí)候，你捫心自問一下再回答我！

也有人經(jīng)常問我，樓市還能好嗎？我實(shí)話實(shí)說，普漲沒戲了，未來樓市只會(huì)分化，核心城市、核心地段，以及那些品質(zhì)好的房子，依然有流動(dòng)性，甚至能保值。但那些三四線城市的房子，特別是遠(yuǎn)郊房、老破小這類的房子，大概率會(huì)長期橫盤，流動(dòng)性越來越差，徹底變成我說的“不動(dòng)產(chǎn)”！

該怎么應(yīng)對？如果你房子比較多，趕緊優(yōu)化，賣掉那些流動(dòng)性差的房子，比如三四線的房子，遠(yuǎn)郊的房子，以及老破小之類的房子，然后置換到核心城市、核心地段的品質(zhì)房，或者變現(xiàn)以后拿好現(xiàn)金，流動(dòng)性永遠(yuǎn)比賬面增值要重要。

如果你是剛需買房，不要亂買，不要盲目跟風(fēng)，只買核心城市、核心地段，配套成熟，流動(dòng)性好的房子，避開文旅盤、老破小這類流動(dòng)性差的房子！

另外就是，現(xiàn)在買房要盡量去降低預(yù)期，不要再指望靠買房實(shí)現(xiàn)財(cái)富躍升了，什么是好房子？能住、好租、好賣，那就是好房子！房價(jià)漲跌只是表象，流動(dòng)性消失，才是現(xiàn)在樓市最大的問題，要搞清楚這個(gè)邏輯。對此，你怎么看？