山東法院案例:物業(yè)未經(jīng)招標入駐，合同無效，業(yè)主無需繳納物業(yè)費

(2020)魯民申5097號

裁判要點

《物業(yè)管理條例》第二十四條第二款屬于效力性強制性規(guī)定，建設單位選聘前期物業(yè)服務應當采取招投標的方式，違反該規(guī)定訂立的前期物業(yè)服務合同無效。

(2020)魯民申5097號

再審申請人(一審原告、二審上訴人)：某物業(yè)公司

被申請人(一審被告、二審被上訴人)：王某某

再審申請人某物業(yè)公司因與被申請人王某某物業(yè)服務合同糾紛一案，不服山東省濟南市中級人民法院(2019)魯01民終10154號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

某物業(yè)公司申請再審稱，原判決適用法律確有錯誤。原判決認為“《物業(yè)管理條例》第二十四條第二款關(guān)于通過招投標的方式選聘住宅前期物業(yè)服務企業(yè)的規(guī)定屬于效力性強制性規(guī)定，違反該規(guī)定訂立的前期物業(yè)服務合同無效”，屬適用法律錯誤。首先，《最高人民法院關(guān)于<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第十四條規(guī)定，“合同法第五十二條第(五)項規(guī)定的‘強制性規(guī)定’，是指效力性強制性規(guī)定�！备鶕�(jù)《物業(yè)管理條例》第五十六條規(guī)定可知，違反《物業(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定的法律后果是處以行政處罰，因此《物業(yè)管理條例》第二十四條屬于管理性強制性規(guī)定，而非效力性強制性規(guī)定。開發(fā)商違反該條例規(guī)定的，應當由行政主管部門針對其可能涉及的違法行為給予相應行政處罰，但并不導致開發(fā)商與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同本身無效。其次，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十一條之規(guī)定，只要小區(qū)未召開業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)的，建設單位就可以和其它物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)服務合同。某物業(yè)公司與濟南XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《前期物業(yè)服務合同》是雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，案涉小區(qū)未成立業(yè)主委員會，《前期物業(yè)服務合同》對王某某有約束力。再次，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條和第二條之規(guī)定，案涉《前期物業(yè)服務合同》對業(yè)主有約束力，小區(qū)業(yè)主事實上接受了萬佳公司提供的物業(yè)服務，應按約定向萬佳公司履行交納物業(yè)費的義務。最后，在同類案件適用《物業(yè)管理條例》第二十四條第二款的問題上，原審法院不僅在本級生效裁判之間發(fā)生法律適用分歧，而且與上級人民法院對該法規(guī)的理解與適用意見相左，尤其在被申請人對《前期物業(yè)服務合同》效力未提任何異議的情況下，違背類案同判的司法精神，錯誤認定合同無效，嚴重損害司法權(quán)威及申請人的合法權(quán)益。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第六項的規(guī)定申請再審。

本院經(jīng)審查認為，本案再審審查的焦點問題為:原審認定濟南XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與某物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務合同》無效，未支持某物業(yè)公司要求王某某支付物業(yè)費的訴求是否正確。

《物業(yè)管理條例》第二十四條第二款規(guī)定“住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。”《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。”本院認為，《物業(yè)管理條例》第二十四條第二款屬于效力性強制性規(guī)定，建設單位選聘前期物業(yè)服務應當采取招投標的方式，違反該規(guī)定訂立的前期物業(yè)服務合同無效。原因在于物業(yè)企業(yè)的選任對業(yè)主權(quán)利影響很大，而前期物業(yè)服務企業(yè)的選任主體與實際享受物業(yè)服務的主體是不一致的，為了避免建設單位選聘物業(yè)服務的任意性，保障物業(yè)實際享用人的權(quán)益，法規(guī)規(guī)定建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)應當通過招投標的方式，除投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小并經(jīng)過主管部門批準外，不得采取協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。根據(jù)原審查明的事實和在卷證據(jù)，2013年3月1日，建設單位濟南XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與某物業(yè)公司直接以簽訂《前期物業(yè)服務合同》的方式，約定選聘某物業(yè)公司對東方XXX花園提供前期物業(yè)管理服務事宜。因此，該前期物業(yè)服務合同未經(jīng)過招投標，且亦不屬于《物業(yè)管理條例》規(guī)定的“經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”的情形。故原審認定濟南XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與某物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務合同》無效，不支持某物業(yè)公司基于有效合同要求王某某支付物業(yè)費的訴求，并無不當。

綜上，某物業(yè)公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第六項規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：

駁回某物業(yè)公司的再審申請。