本篇主聊微觀，且針對(duì)二手房。

最近一個(gè)時(shí)期的市場(chǎng)，和去年底大不相同。

市場(chǎng)經(jīng)歷了前后近4個(gè)月的博弈，這是近4年來(lái)最長(zhǎng)的一段博弈期。

如果對(duì)比去年底的“砸穿價(jià)”，的確有不少房子擠掉了土壤里最后的“氣泡”，夯得很實(shí)。

這類(lèi)房子，具備兩個(gè)特點(diǎn)：沒(méi)有競(jìng)品、沒(méi)有平替、對(duì)比高點(diǎn)有足夠的跌幅且略有微漲。

（注意：這里可能說(shuō)的不完全是“小區(qū)”的概念，很大程度上是更微觀的某種戶型、某套房源）

而這種唯一性，又區(qū)別于大家常說(shuō)的“稀缺性”。

它是當(dāng)下這個(gè)節(jié)點(diǎn)里，結(jié)合小區(qū)環(huán)境、價(jià)格段匹配、成交價(jià)、戶型功能、樓層視野等一系列的因素，體現(xiàn)出的唯一性，是一種短期的、微觀的描述。大家常說(shuō)的“稀缺性”，更多是中遠(yuǎn)期、不是微觀的描述。

再進(jìn)一步解釋?zhuān)?/strong>并不一定某套老破小就不唯一，相反，也并不一定某套房子處在一個(gè)次新環(huán)境好的小區(qū)，就確保唯一性。

我知道有點(diǎn)繞，需要放在手頭的事，來(lái)細(xì)細(xì)感受這個(gè)概念。

還是舉個(gè)例子吧：金融街·融府。

誰(shuí)來(lái)也不能說(shuō)它是個(gè)差小區(qū)，地處麗澤板塊，又是2020年的房齡。

至于現(xiàn)階段競(jìng)品、平替就不說(shuō)了，能列出一大筐。

（再次提示：注意要結(jié)合多個(gè)因素，不單單是小區(qū)一個(gè)因素）

就單說(shuō)價(jià)格，上面的那個(gè)戶型，25年8月成交單價(jià)是8萬(wàn)3。

現(xiàn)在這套小區(qū)內(nèi)關(guān)注度最高的B看好房，目前掛牌是695萬(wàn)。

按照我的邏輯，630萬(wàn)往上，現(xiàn)在每多賣(mài)一萬(wàn)塊，都是業(yè)主占便宜了。

換句話說(shuō)，這種房子，應(yīng)該會(huì)繼續(xù)調(diào)整，除非有一種可能，北京明天就立即全面暴漲，就算這種不可能的假設(shè)出現(xiàn)，它的漲幅也會(huì)跑輸，即：背著抱著一樣沉。

這種房子有幾個(gè)相對(duì)共同的特點(diǎn)：

1.本小區(qū)在下跌期成交頻率很低，且板塊周邊競(jìng)品房子，成交頻率也很低。（注意：這兩個(gè)因素要同時(shí)存在，單一出現(xiàn)不能武斷下結(jié)論）

2.大概率最低價(jià)不是出現(xiàn)在去年底。

3.近4個(gè)月博弈期，掛牌房源量不降反增（不限于單一小區(qū)的掛牌數(shù)量）。

以上三點(diǎn)，可能同時(shí)出現(xiàn)，也可能出現(xiàn)一到兩個(gè)。如果你想換房的話，那大概率要抓緊賣(mài)房。

我知道，對(duì)于買(mǎi)房者而言，今天這篇文章的這種感受是一種悖論。

因?yàn)槿魏螘r(shí)候買(mǎi)房，買(mǎi)房者對(duì)“絕對(duì)價(jià)格的認(rèn)知”是相對(duì)模糊的。

更多是一種心理感受，感覺(jué)“自己砍多了，占了便宜”，才好出手。

而這種心態(tài)特別不適合現(xiàn)在這個(gè)節(jié)點(diǎn)，換句話說(shuō)，如果某套房突然砍掉很多（無(wú)論是談判現(xiàn)場(chǎng)還是場(chǎng)外砍價(jià)），它大概率就不是現(xiàn)階段“夯實(shí)的資產(chǎn)”。

本篇純粹是微觀討論，完全不涉及宏觀的多與空。

至于像那種大宏觀“北京房子還要全部再跌30%”的情緒化言論，就不要在評(píng)論區(qū)抒發(fā)感情了，我理解你沒(méi)買(mǎi)、還想買(mǎi)房的心情，但更同情你對(duì)微觀市場(chǎng)匱乏的觀察。

明天是節(jié)前最后一個(gè)咨詢?nèi)�，掃碼完成后，與助理對(duì)接需求，并預(yù)約具體時(shí)間。