不考慮別墅的話，上海外環(huán)曾經(jīng)沖上10萬(wàn)的板塊，只有六個(gè)。

七寶、莘莊、華涇、唐鎮(zhèn)、春申、吳涇。

前四個(gè)大家很熟悉了。

吳涇沖上10萬(wàn)的只有紫竹半島小戶型，整個(gè)區(qū)域能級(jí)不高。

春申能到10萬(wàn)很多人沒(méi)想到，春申景城一二期、高興花園都曾突破10萬(wàn)。

曾經(jīng)如日中天的大虹橋其實(shí)沒(méi)有10萬(wàn)+成交，蟠龍?zhí)斓刂疤?hào)稱10萬(wàn)，大概率是營(yíng)銷事件。

做一些吸引眼球的截圖賣(mài)房而已。

后來(lái)大虹橋塌房，開(kāi)發(fā)商都不愿意蹭這個(gè)概念。

周末客戶發(fā)來(lái)數(shù)據(jù)說(shuō)，春申跌幅不比大虹橋少。

春申景城二期兩房由9.7萬(wàn)降到5.67萬(wàn)，降幅40%。

春申景城二期成交數(shù)據(jù)來(lái)源：房見(jiàn)小程序

上海春城兩房最高9萬(wàn)出頭，現(xiàn)在5萬(wàn)，降幅高達(dá)44%。

大虹橋的萬(wàn)科天空之城、仁恒西郊花園降幅也就40%。

在800萬(wàn)以上品質(zhì)小區(qū)中，這個(gè)跌幅不算小。

大虹橋跌那么多大家知道，是概念破滅。

春申沒(méi)什么概念，沒(méi)太多規(guī)劃，應(yīng)該沒(méi)泡沫，怎么也跌這么多？

未來(lái)春申還會(huì)繼續(xù)沒(méi)落嗎？

春申指的是外環(huán)、滬金高速、春申塘之間，向東更是沒(méi)有明確邊界。

當(dāng)然這個(gè)說(shuō)法有爭(zhēng)議，有些人認(rèn)為靠近滬金高速的幾個(gè)小區(qū)屬于莘莊。

春申本來(lái)就不是正式地名，那片區(qū)域被梅隴、莘莊管轄。

1997年提出打造春申居住示范區(qū)，指的也是蓮花南路以東部分。

居住示范區(qū)其實(shí)建的一般，蓮花南路往東，尤其是過(guò)了集心路，跟宜居不搭噶。

蓮花南路以東現(xiàn)狀

后來(lái)春申景城、春申萬(wàn)科城、春申玫瑰苑、綠地春申花園這些新房上市，開(kāi)發(fā)商不斷強(qiáng)化春申的概念，才在民間普及。

當(dāng)時(shí)也是沒(méi)辦法，這片區(qū)域真的不好開(kāi)發(fā)。

外環(huán)內(nèi)的古美、外環(huán)外的莘莊同期開(kāi)發(fā)，搶了所有概念。

春申這里如果也說(shuō)是莘莊，那肯定賣(mài)不過(guò)莘莊本身。

說(shuō)自己是梅隴反而掉價(jià)，梅隴不是核心開(kāi)發(fā)區(qū)。

又沒(méi)地鐵規(guī)劃，沒(méi)大商業(yè)規(guī)劃。

只好借助居住示范區(qū)，打宜居概念。

又拉來(lái)了閔實(shí)驗(yàn)、莘松中學(xué)，華東醫(yī)院門(mén)診部。

春申萬(wàn)科城55萬(wàn)方，春申景城超過(guò)60萬(wàn)方，幾個(gè)大盤(pán)成功的塑造了地段。

現(xiàn)在春申板塊辨識(shí)度很高，快速路、高架、河道分割，學(xué)區(qū)分割。

環(huán)境也不錯(cuò)，尤其是春申萬(wàn)科城這里、畹町路一帶。

春申街道環(huán)境

春申板塊房地產(chǎn)的興衰、未來(lái)走向，從名字來(lái)源就能看出來(lái)。

本身就是打著居住示范區(qū)旗號(hào)的房地產(chǎn)概念區(qū)。

春申2010年后沉寂了一段時(shí)間，新房該賣(mài)的賣(mài)完了，配套該建的建好了。

直到2020年又火了一把。

上海之前頂級(jí)學(xué)校都是民辦。

民辦先招生，公辦后招生，大家先考民辦，考不上了再去讀公辦。

所以七寶很火，大家先去考七寶外國(guó)語(yǔ)小學(xué)，考不上再讀對(duì)口的明強(qiáng)小學(xué)。

2018年開(kāi)始公民同招，即，民辦學(xué)校、公辦學(xué)校同時(shí)招生。

你沒(méi)考上七寶外國(guó)語(yǔ)小學(xué)，回來(lái)也讀不了明強(qiáng)，明強(qiáng)招生時(shí)間也過(guò)去了。

那只能統(tǒng)籌到菜校。

這下家長(zhǎng)怕了，很多開(kāi)始直接讀對(duì)口公辦。

2020年推出了民辦搖號(hào)，你能不能上民辦全靠運(yùn)氣，大家更不敢賭了。

公辦學(xué)區(qū)房需求進(jìn)一步增加。

2012年上海生育率高峰，這些孩子2018年開(kāi)始入學(xué)，2019年小學(xué)迎來(lái)入學(xué)高峰。

入學(xué)高峰、公民同招、民辦搖號(hào)，直接把公辦學(xué)校推上天。

尤其是九年一貫制學(xué)區(qū)，廣受歡迎。

房?jī)r(jià)突破10萬(wàn)的，幾乎都有雙學(xué)區(qū)加持。

七寶是明強(qiáng)小學(xué)、七寶二中、七寶三中。

莘莊有莘光、莘城、莘松中學(xué)，吳涇有華二紫竹。

唐鎮(zhèn)火爆，也跟建平培德、福外唐城有關(guān)。

春申這里有閔實(shí)驗(yàn)、莘松中學(xué)雙一梯隊(duì)，航母巨校，而且不會(huì)被統(tǒng)籌，瞬間成了香餑餑。

原來(lái)看七寶的一些家庭也關(guān)注春申，七寶公辦中學(xué)不如春申。

閔行南部科技型企業(yè)很多，員工學(xué)歷、收入都不錯(cuò)，很多人都買(mǎi)在春申。

2023年小學(xué)入學(xué)高峰過(guò)了，學(xué)區(qū)房熱度下滑，全上海學(xué)區(qū)縮水，春申也避免不了。

其實(shí)春申有很多問(wèn)題，2020年學(xué)區(qū)浪潮太大，把問(wèn)題都掩蓋了。

徐匯學(xué)區(qū)房買(mǎi)不起，古美買(mǎi)不起，大家只能沖到春申。

潮水退去，問(wèn)題浮出水面。

春申好小區(qū)其實(shí)不多，就春申萬(wàn)科城、春申景城、上海春城品質(zhì)還行。

春申2000-2020年小區(qū) 來(lái)源：房見(jiàn)小程序

穿插著一些老別墅、老破小，雖說(shuō)綠化還行，整體還是會(huì)覺(jué)得很亂。

去年有同學(xué)來(lái)上海辦事，帶他恰好經(jīng)過(guò)春申，他瞄了一眼大潤(rùn)發(fā)那里，就說(shuō)這里房?jī)r(jià)跟川沙差不多吧？

不得不說(shuō)，郊區(qū)的氣質(zhì)真是掩蓋不了。

古美相對(duì)好一些，品質(zhì)小區(qū)更多，連片分布，形成了較好的中產(chǎn)居住氛圍。

古美2000-2020年小區(qū) 來(lái)源：房見(jiàn)小程序

莘莊南廣場(chǎng)品質(zhì)小區(qū)也比春申密集。

現(xiàn)在有意愿卷學(xué)區(qū)的，都是家底、收入不錯(cuò)的中產(chǎn)，很多人看不上春申的定位。

而且春申景城、上海春城小兩房太多，直接影響了客戶買(mǎi)入。

上面這種是春申景城主力戶型之一，買(mǎi)學(xué)區(qū)房肯定有孩子，有老人，這種就很難滿足需求。

周邊區(qū)域，莘莊、古美，三房、大三房比例更高，適合學(xué)區(qū)自住。

品質(zhì)小區(qū)少、戶型小，春申居民結(jié)構(gòu)就更偏剛需，地鐵需求就更多。

春申的最大問(wèn)題就是，沒(méi)地鐵。

1號(hào)線、15號(hào)線都擦肩而過(guò)。

環(huán)線有不少客戶就是因?yàn)闆](méi)地鐵放棄春申，其實(shí)他們也不用地鐵，只是擔(dān)心不好出手。

春申板塊不大，除了學(xué)區(qū)外其他硬性配套不多。

七寶有地標(biāo)商場(chǎng)、眾多地鐵、大公園，莘莊有大商場(chǎng)、圖書(shū)館、劇院，古美也有圖書(shū)館、兒科醫(yī)院等等，向心力都比春申強(qiáng)。

現(xiàn)在愿意為學(xué)區(qū)犧牲居住品質(zhì)的家庭，越來(lái)越少。

大家更關(guān)心的是綜合性生活體驗(yàn)。

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如果學(xué)區(qū)房一直火爆，春申問(wèn)題不大。

學(xué)區(qū)退潮，僅剩的學(xué)區(qū)房用戶很多流入不了春申。

其實(shí)能靠學(xué)區(qū)帶來(lái)高溢價(jià)的不多，現(xiàn)在就靜教院、大同中學(xué)+上外黃浦、復(fù)旦二附校、建平地杰等少數(shù)幾個(gè)。

閔行教育內(nèi)卷，很多外區(qū)家庭不愿意過(guò)來(lái)，在全市影響力不夠。

閔行區(qū)內(nèi)的學(xué)區(qū)家庭，付得起溢價(jià)的首先去了古美。

剩下的不少去了莘莊、七寶，留給春申的是最后的愿意為教育犧牲的家庭。

這些人越來(lái)越少。

2022年交大二附中崛起，晉升一梯隊(duì)初中，分走了南閔行客戶。

閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、紫竹園區(qū)上班的，不少去了交大二附中。

更可怕的是，春申附近開(kāi)盤(pán)的仁恒、保利、安高等新房，也會(huì)對(duì)口莘松中學(xué)。

最有錢(qián)那群購(gòu)買(mǎi)力，被新房搶走。

留給春申的客戶，越來(lái)越少。

成也蕭何敗蕭何，春申學(xué)區(qū)標(biāo)簽太濃厚，標(biāo)簽溢價(jià)下滑，片區(qū)只能下滑。

春申景城門(mén)口的教培機(jī)構(gòu)

百足之蟲(chóng)死而不僵，春申還稱不上沒(méi)落，現(xiàn)在也熱熱鬧鬧。

而且降幅40%的都是小兩房，春申景城的大兩房還能賣(mài)到6.55萬(wàn)，假日風(fēng)景大三房更是能到7萬(wàn)以上。

現(xiàn)在買(mǎi)學(xué)區(qū)房的大部分都需要兼顧生活品質(zhì)，戶型大的反而更受歡迎。

而且春申也不貴了，400多萬(wàn)能買(mǎi)電梯兩房，200萬(wàn)出頭就能買(mǎi)高興花園。

性價(jià)比首選。

唯一的問(wèn)題是，學(xué)區(qū)價(jià)值會(huì)不會(huì)進(jìn)一步縮水，將來(lái)愿意為了教育犧牲其他的家庭還有多少。

以及，莘松中學(xué)的成績(jī)能保持多久。

莘松中學(xué)最近成績(jī)好，是2015-2017年那批入學(xué)的小學(xué)生考出來(lái)的。

現(xiàn)在學(xué)區(qū)氛圍下滑，2025年入學(xué)的學(xué)生，2034年還能考出這個(gè)成績(jī)嗎？

如果成績(jī)下滑，春申客戶會(huì)進(jìn)一步外流，這里沒(méi)其他優(yōu)勢(shì)可以留住居民。