導(dǎo)讀：在城中村改造項(xiàng)目中，歷史遺留建筑的保護(hù)與補(bǔ)償問題，是被征收人最為關(guān)注的焦點(diǎn)之一。歷史遺留建筑的形成，往往有其特定的歷史背景——或因當(dāng)年的農(nóng)村建房管理制度不完善，或因?qū)徟鞒滩灰?guī)范，或因行政機(jī)關(guān)不作為導(dǎo)致未能辦證。對(duì)于這類建筑，是簡(jiǎn)單地以“無證”為由認(rèn)定為違法建筑而不予補(bǔ)償，還是應(yīng)當(dāng)結(jié)合歷史因素綜合認(rèn)定其合法性并予以合理補(bǔ)償，直接關(guān)系到被征收人的居住權(quán)益和財(cái)產(chǎn)保障。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條為未登記建筑的認(rèn)定提供了基本框架，最高人民法院和各地法院的判例進(jìn)一步確立了“綜合認(rèn)定、尊重歷史”的裁判規(guī)則。

1、歷史遺留建筑認(rèn)定的法律標(biāo)準(zhǔn)：綜合考量，尊重歷史

歷史遺留建筑的認(rèn)定，是決定其是否納入補(bǔ)償范圍的前提�！秶�(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。

然而，未經(jīng)登記并不等同于違法建筑。最高人民法院在相關(guān)判例中明確指出，對(duì)因歷史原因造成手續(xù)不全的房屋，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋建成的年限，結(jié)合當(dāng)?shù)卣吆蛯?shí)際情況綜合判斷，不得以“無證”為由簡(jiǎn)單認(rèn)定為違法建筑。高級(jí)人民法院在相關(guān)判決中進(jìn)一步確立裁判規(guī)則：在征地拆遷過程中，未登記建筑的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)結(jié)合法律規(guī)定、當(dāng)?shù)卣�、審批手續(xù)、建造年代、當(dāng)事人過錯(cuò)等因素綜合判斷。誠(chéng)實(shí)信用原則不僅是民事法律中的帝王條款，也是行政協(xié)議各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)共同遵守的基本行為準(zhǔn)則。

具體而言，歷史遺留建筑的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)考慮以下因素：建筑的建造年代——2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施前建造的房屋，不得以現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定為違建；是否屬于農(nóng)村集體組織成員唯一住房；建筑是否符合當(dāng)時(shí)的安全標(biāo)準(zhǔn)；是否存在因行政機(jī)關(guān)不作為導(dǎo)致未能辦證的情形。如果建筑系在特定歷史時(shí)期形成，因當(dāng)時(shí)的制度不完善而未能取得權(quán)屬證書，且被征收人長(zhǎng)期占有使用、無其他權(quán)屬爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)予以合理補(bǔ)償。

2、保護(hù)協(xié)議簽署的法律效力：信賴?yán)姹Ｗo(hù)原則的適用

對(duì)于歷史遺留建筑，如果被征收人與征收部門簽訂了拆遷保護(hù)協(xié)議，該協(xié)議的法律效力應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定？根據(jù)最高人民法院的相關(guān)裁判規(guī)則，如果已經(jīng)按照地方規(guī)范性文件的規(guī)定進(jìn)行了未登記建筑的初步認(rèn)定，并在雙方無異議的情況下簽訂了安置補(bǔ)償協(xié)議，公民對(duì)政府的合理信賴?yán)鎽?yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)。行政機(jī)關(guān)不能以“未登記建筑認(rèn)定有誤”為由，在協(xié)議簽訂后單方面否定協(xié)議效力。

高級(jí)人民法院的判例進(jìn)一步明確：行政主體不能濫用優(yōu)益權(quán)，只有發(fā)生不可抗力，或者法律、法規(guī)及政策的變動(dòng)等客觀原因?qū)е聟f(xié)議無法履行時(shí)，行政主體出于公共利益的需要，才享有變更或者解除行政協(xié)議的權(quán)利。行使優(yōu)益權(quán)既不得與法律、法規(guī)相違背，也不能與誠(chéng)實(shí)信用原則相抵觸。

因此，如果歷史遺留建筑已經(jīng)通過合法程序進(jìn)行了認(rèn)定，并簽訂了拆遷保護(hù)協(xié)議，該協(xié)議具有法律約束力，征收部門應(yīng)當(dāng)按約履行。被征收人應(yīng)當(dāng)妥善保管協(xié)議原件，對(duì)協(xié)議中載明的認(rèn)定結(jié)果、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式等內(nèi)容進(jìn)行核對(duì)，確保自身權(quán)益得到充分保障。

3、被征收人的權(quán)益保障策略

在歷史遺留建筑拆遷中，被征收人應(yīng)當(dāng)采取以下策略保障自身權(quán)益：

第一，主動(dòng)申請(qǐng)建筑合法性認(rèn)定。對(duì)于尚未進(jìn)行認(rèn)定的歷史遺留建筑，被征收人應(yīng)當(dāng)向征收部門提交書面申請(qǐng)，要求組織有關(guān)部門對(duì)建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。申請(qǐng)時(shí)應(yīng)當(dāng)提供能夠證明建筑建造年代的材料，如歷史照片、建房審批文件、村委會(huì)證明、歷年繳費(fèi)憑證等輔助證據(jù)，以強(qiáng)化合法性主張。

第二，爭(zhēng)取簽訂正式的保護(hù)協(xié)議。在認(rèn)定結(jié)果確定后，被征收人應(yīng)當(dāng)要求與征收部門簽訂書面的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，將認(rèn)定的建筑面積、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式等內(nèi)容明確載入?yún)f(xié)議。協(xié)議簽訂后，被征收人的信賴?yán)婕词芊杀Ｗo(hù)。

第三，對(duì)不合理認(rèn)定及時(shí)提出異議。如果征收部門將歷史遺留建筑認(rèn)定為違法建筑而不予補(bǔ)償，被征收人可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。在訴訟中，可以依據(jù)舉證責(zé)任倒置規(guī)則，要求行政機(jī)關(guān)舉證否定房屋合法性，而非由被征收人自證清白。

第四，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行建筑年代鑒定。對(duì)于建造年代存在爭(zhēng)議的歷史遺留建筑，可以委托具備資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)出具碳14檢測(cè)報(bào)告等科學(xué)證據(jù)，以證明建筑的建造年代。

結(jié)語：歷史遺留建筑拆遷保護(hù)協(xié)議的簽署，是保障歷史遺留建筑權(quán)利人合法權(quán)益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。對(duì)于因歷史原因形成的未登記建筑，法律確立了“綜合認(rèn)定、尊重歷史”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，禁止簡(jiǎn)單以“無證”為由認(rèn)定為違建而不予補(bǔ)償。如果已經(jīng)簽訂了保護(hù)協(xié)議，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，不得濫用優(yōu)益權(quán)否定協(xié)議效力。被征收人應(yīng)當(dāng)主動(dòng)申請(qǐng)建筑合法性認(rèn)定，爭(zhēng)取簽訂正式的保護(hù)協(xié)議，對(duì)不合理的認(rèn)定及時(shí)通過行政復(fù)議或行政訴訟尋求救濟(jì)。