來源：地產(chǎn)觀察

這兩年，房地產(chǎn)行業(yè)有一個特別明顯的現(xiàn)象，幾乎所有改善項目，都在造四代宅。

它為什么會火？

首先，總結(jié)來說，那就是情緒價值被極致放大了。

傳統(tǒng)高層是什么？鴿子籠、小陽臺、密不透風，住久了壓抑、憋屈。

但四代宅一出來，它所呈現(xiàn)的是另一種生活：

兩層挑高露臺、30-60㎡空中花園、270° 視野，站在露臺上能種樹、養(yǎng)花、喝茶、運動、聚會，把別墅的院子搬到高空，把城市的喧囂隔在外面。

這種場景感、儀式感、占有感，是普通住宅給不了的，它賣的不是房子，是城市里的田園夢、是壓抑生活的出口、是生活與品位的標簽。

所以，四代宅賣的不只是房子，是一種被看見的生活方式。

第二個原因，它本質(zhì)上是政策的產(chǎn)物。

陽臺、設備平臺、露臺、花池，這些空間政策被放開之后，開發(fā)商突然擁有了一種能力，在不增加計容面積的情況下，把房子「做大」。

于是就出現(xiàn)了一個非常有沖擊力的結(jié)果，140平，看起來像200平的大平層。

這背后不是設計多高明，而是規(guī)則給了空間。

最先跑步入場的是藍海市場，誰做得更極致，誰有更大的露臺、誰有更高的贈送，針對老規(guī)產(chǎn)品就有了更強烈的代差。

所以四代宅，本質(zhì)上也是一場基于規(guī)則的產(chǎn)品創(chuàng)新。

第三個原因，是它對營銷的巨大加持。

過去賣房，要講半天邏輯，現(xiàn)在不用了。

一張效果圖，一個樣板區(qū)，客戶就被打動了。因為四代宅的所有賣點，都可以被看見。

成交不再靠解釋，而是靠沖擊。

很多項目賣得好，不是因為它最合理，而是因為它的沖擊力更強。

但當所有項目都在拼四代拼配置拼贈送的時候，它的沖擊力就消減了。

四代宅的缺點是什么？

第一個問題，大露臺外挑是好看，當大家都在拼命加寬加深露臺時，其實是在向外要空間，犧牲了一部分向內(nèi)的光。

我見過最大的露臺做到了五米多進深，室內(nèi)采光會被明顯削弱，可能在樣板間明亮的燈光下看不出來，而且不能封露臺導致北方夏冬兩個季節(jié)也不好用，這兩點在真實居住中會比較難受。

第二個問題，是隱私。

錯層露臺、上下疊加，斜向窺視……

意味著你很容易被樓上看到，也能輕松看到樓下。看過各地的已交付四代項目，有些房企在人視角度做了磨砂玻璃，但它也并不是完美的解決方案。

針對這點，有的在努力做視線隔板，有的開發(fā)商做了隱私型四代宅，有的把上下兩戶做成復式一戶，有的做了可封窗四代宅……

第三個是維護。

空中花園很好看，但不好養(yǎng)。滲水、老化、排水堵塞、綠植失控，封露臺爭議導致的立面難題……這些問題未來都是物業(yè)要考量的成本。很多產(chǎn)品，交付才是問題的開始。

對于四代宅的采光、隱私問題，如何解決？

露臺做小，要么上下層外窗錯開，把戶型做成端廳，露臺做到山墻上，要么上下做成一戶復式or躍層，隱私對視的問題，多做隔板、綠化。

露臺掛的位置也是重要因素。

對于開發(fā)商有什么風險？

首先是成本。

露臺的結(jié)構(gòu)懸挑加固、有的會做綠化覆土、水電、防水工程以及后期物業(yè)維護等等成本會大幅增加。

其次，先講個小故事。

1958年，呼啦圈在世界范圍突然爆紅，短短幾個月就賣出了1億個。但到了1959年，銷量就斷崖式下跌了90%。這不是因為呼啦圈變差了，而是因為時尚周期理論告訴我們：

當所有人都擁有某樣東西時，它就不再具備“差異化價值”。

當所有開發(fā)商都開始做四代宅，大家一窩蜂上馬，無腦復制、千樓一面的時候，它就成了紅海，客戶會迅速疲勞，最后賣不動還是會回到卷價格。

最大的變量，還是政策。

四代宅很多優(yōu)勢，來自不計容。

如果問題集中爆發(fā)，政策隨時可能收緊、計容標準收回，高贈送邏輯消失，四代宅就很難更進一步了。

我認為，四代宅不會消失，但會洗牌、會進化、會回歸理性。

如果給你兩個四代宅選擇：你是會選看起來很驚艷的，還是五年、十年之后依然很好住的？

真正的四代宅，不是越大越好、越送越多越好，而是好用、好住、好維護。

北方與南方、高層與洋房、改善與剛需，不能一套模板。

四代宅不是答案，它只是這個時代的一種表達，如果你問我四代宅的風還能吹多久，我不知道。但我知道的是，造好生活的房子永遠都會被需要。