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案情簡介

多年前，張大叔與侄子小張兩家關(guān)系親近。2018年，張大叔將一套與開發(fā)商簽訂買賣合同并已付完60萬元房價款（含首付20萬元及貸款40萬元）的房屋轉(zhuǎn)賣給侄子小張，雙方口頭約定房屋按照原價格出售，小張需先向張大叔支付其已付的首付款20萬元及已償還的房貸10萬元，剩余30萬元房貸本息由小張以按期打入張大叔還貸賬戶的方式支付。此后，小張如約支付了30萬元，并開始按月償還銀行貸款，同時出資對房屋進行裝修并搬入居住。

2024年，因兩家關(guān)系惡化，張大叔在開發(fā)商通知可以辦理房產(chǎn)證后私下辦理了該房屋的產(chǎn)權(quán)證，將房屋登記在自己名下。小張與張大叔協(xié)商過戶未果后一氣之下停止了償還銀行貸款，張大叔自行償還了兩年貸款約6萬元，雙方亦未再溝通聯(lián)系。2026年初，張大叔向法院提起訴訟，主張小張連續(xù)兩年未按約定償還貸款，導(dǎo)致其“及時收到全部房款、解除貸款責任”的合同目的無法實現(xiàn)，已構(gòu)成根本違約，要求解除雙方的房屋買賣合同，判令小張返還涉案房屋。

小張辯稱，停止還貸是因張大叔自行辦理房產(chǎn)證并明確表示拒絕過戶，其可以一次性還清全部剩余貸款，房屋買賣合同無需解除。

法院審理

法院經(jīng)審理認為，本案的爭議焦點在于小張兩年未按約定履行分期付款義務(wù)，是否構(gòu)成“根本違約”，致使張大叔的合同目的無法實現(xiàn)。

本案中，張大叔出賣其房屋核心目的在于獲得60萬元的房屋價款。經(jīng)查，涉案房屋買賣合同小張已履行40余萬元的付款義務(wù)，連續(xù)兩年未按期支付的款項合計約6萬元。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第六百三十四條第一款規(guī)定，分期付款的買受人未支付到期價款的數(shù)額達到全部價款的五分之一，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未支付到期價款的，出賣人可以請求買受人支付全部價款或者解除合同。本案中，小張未支付到期價款的數(shù)額未達到全部價款的五分之一，且張大叔也一直未催告小張在合理期限內(nèi)支付到期價款。因此，小張未按期支付分期款項的行為雖屬違約，但尚未達到致使合同目的不能實現(xiàn)的根本違約程度，加之小張明確表示可以一次性付清剩余款項，對于張大叔主張解除房屋買賣合同的訴訟請求，法院不予支持。

考慮到簡單駁回張大叔的訴訟請求后，涉案房屋買賣合同的繼續(xù)履行仍困難重重，為實質(zhì)化解雙方之間的矛盾糾紛，法院組織了多輪調(diào)解，最終促成雙方達成調(diào)解協(xié)議：一、房屋買賣合同繼續(xù)履行；二、小張一次性付清全部剩余款項，張大叔配合辦理房屋解押手續(xù)；三、小張另行向張大叔支付房屋溢價補償款10萬元，張大叔在收款后配合辦理房屋過戶手續(xù)。目前，該調(diào)解協(xié)議已履行完畢。

法官說法

民事合同簽訂后，締約方均應(yīng)按照約定履行己方義務(wù)。在合同履行過程中，若因客觀情況發(fā)生變化導(dǎo)致合同難以繼續(xù)履行，經(jīng)雙方協(xié)商一致可以解除合同，或者出現(xiàn)約定解除事由或法定解除事由，由解除權(quán)人行使解除權(quán)使合同權(quán)利義務(wù)終止。

《中華人民共和國民法典》第五百六十三條第一款明確了合同法定解除須達到根本違約的程度。根本違約并非“任何違約”，必須達到導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)的程度。在司法實踐中，認定根本違約通常要求：違約后果嚴重，使得守約方無法獲得合同下其主要利益；違約無法通過繼續(xù)履行或采取補救措施予以彌補；守約方繼續(xù)維持合同將承受不合理的損失或風(fēng)險。

在分期付款買賣合同中，當買受人逾期支付款項時，出賣人往往因?qū)ζ浜罄m(xù)履約能力喪失信心，迫切希望解除合同、取回貨物或一次性付清全部剩余款項。但出賣人是否能行使上述權(quán)利，取決于合同約定和法律規(guī)定。如果合同對此無明確約定，則需要同時考慮買受人未支付到期價款的數(shù)額是否達到全部價款的五分之一，以及其經(jīng)催告后是否在合理期限內(nèi)仍未支付到期價款，并非逾期付款即可當然解除合同。

法官提醒：房屋買賣合同標的額大、履行周期長，口頭約定極易引發(fā)爭議，建議買賣雙方簽訂書面合同，明確房款、付款方式、過戶時間及違約責任等，既可以督促對方全面履行自己的合同義務(wù)，也可以有效管控合同風(fēng)險。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第五百六十二條當事人協(xié)商一致，可以解除合同。

當事人可以約定一方解除合同的事實。解除合同的事由發(fā)生時，解除權(quán)人可以解除合同。

第五百六十三條第一款有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

第六百三十四條第一款分期付款的買受人未支付到期價款的數(shù)額達到全部價款的五分之一，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未支付到期價款的，出賣人可以請求買受人支付全部價款或者解除合同。

來源： 山東高法

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