大家?guī)?026年北京土地的第9篇推送

2026年的北京土拍，終于迎來(lái)線下拍賣(mài)，也終于迎來(lái)溢價(jià)成交。

剛剛，中建智地在與招商蛇口、保利發(fā)展、中國(guó)金茂、建發(fā)集團(tuán)4家實(shí)力國(guó)央企的角逐中，最終以13.24億拿下亦莊瀛海宅地。

至此，北京2026年宅地土拍總計(jì)來(lái)到9組，成交總金額更新至118.42億。

2026年北京宅地土拍成交地圖

具體的成交信息是↓↓↓

地塊名稱：北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)亦莊新城YZ00-0802街區(qū)1401-1地塊；

拿地房企：中建智地；

成交金額：13.24億元（溢價(jià)率8.7%）；

住宅樓面價(jià)：2.56萬(wàn)/平。

今天這場(chǎng)土拍，吸引5家實(shí)力國(guó)央企同臺(tái)角逐，但在瀛海板塊深耕多年、先后開(kāi)發(fā)中海寰宇時(shí)代住宅與瀛海環(huán)宇坊商業(yè)綜合體的中海，本次并未參與競(jìng)標(biāo)。

亦莊瀛海宅地，也正式打破2026年以來(lái)北京宅地“零溢價(jià)”的狀態(tài)。

亦莊瀛海地塊3D實(shí)景圖

首先看地塊區(qū)位及周邊配套。

本次成交的宗地為北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)亦莊新城YZ00-0802街區(qū)1401-1地塊，位于瀛海地鐵站旁，是典型的臨鐵優(yōu)質(zhì)宅地。

地塊與地鐵8號(hào)線瀛海站直線距離僅約251米，步行約3-5分鐘即可到達(dá)。8號(hào)線貫穿北京南北城區(qū)，可快速直達(dá)南中軸、王府井、奧林匹克公園等核心功能區(qū)，通勤極為便利。

但有一點(diǎn)需要注意，8號(hào)線瀛海站為地上線路，車輛往來(lái)噪音較大，邊側(cè)樓棟可能會(huì)受到噪音影響。

1401-1地塊周邊配套

自駕層面，西側(cè)約1.2公里為京臺(tái)高速，北側(cè)約3.4公里直達(dá)南五環(huán)路，形成“地鐵+高速+環(huán)線”三維交通網(wǎng)絡(luò)。

生活配套方面，地塊已處于成熟生活圈，無(wú)需等待規(guī)劃落地。

商業(yè)上，新地塊東南側(cè)約280米就是瀛海環(huán)宇坊，涵蓋超市、餐飲、影院、親子、零售等全業(yè)態(tài)；板塊內(nèi)還有錦城商業(yè)中心、首航生活廣場(chǎng)等社區(qū)型商業(yè)，煙火氣充足。

生態(tài)資源更是亮點(diǎn)，1401-1地塊東北側(cè)直線約700米就是南海子公園，相當(dāng)于家門(mén)口的“天然氧吧”。

地塊與南海子公園位置

教育方面，北側(cè)一路之隔是瀛海第五幼兒園，西南側(cè)直線約685米范圍內(nèi)分布著北京大興精華學(xué)校、八十中學(xué)紅星未來(lái)學(xué)校。醫(yī)療上，大興瀛海醫(yī)院就近提供基礎(chǔ)診療，短距離自駕可達(dá)亦莊核心區(qū)三甲醫(yī)院。

再看地塊自身建設(shè)數(shù)據(jù)要求。

該地塊原為YZ00-0802街區(qū)1401地塊的一部分，早期規(guī)劃規(guī)模約5.4公頃，地上建筑面積13.5萬(wàn)平方米。

2026年正式掛牌時(shí)，1401地塊被拆分為1401-1和1401-2兩部分，今天成交的是1401-1地塊。

圖源北京規(guī)自委官網(wǎng)

1401-1地塊總用地面積約2.59萬(wàn)平，規(guī)劃建筑面積約5.18萬(wàn)平，容積率僅2.0，限高60米，全部為R2二類住宅用地，無(wú)任何配建，是當(dāng)前北京住宅市場(chǎng)中少見(jiàn)的低密純住宅地塊。

1401-1地塊建設(shè)數(shù)據(jù)要求

但有一點(diǎn)，就是在地塊掛牌文件中，有一項(xiàng)要求：

競(jìng)得人需對(duì)西側(cè)YZ00-0802街區(qū)1304地塊約4.1公頃規(guī)劃綠地進(jìn)行認(rèn)建，建成后無(wú)償移交政府相關(guān)部門(mén)。

截圖源自地塊掛牌文件

而從衛(wèi)星圖來(lái)看，住宅地塊西側(cè)還能有4.1公頃的空地的，應(yīng)該就是包哥用箭頭指向的地塊了↓↓↓

最后看地塊價(jià)格及周邊新房二手房?jī)r(jià)格。

按照出讓要求，1401-1地塊起拍總價(jià)12.18億元，對(duì)應(yīng)起拍樓面價(jià)約2.35萬(wàn)/平。

最后，中建智地以8.7%溢價(jià)率拿下，13.24億的總成交額也讓地塊在最終的成交樓面價(jià)達(dá)到2.56萬(wàn)/平。

而新地塊所在的瀛海板塊，曾是限競(jìng)房時(shí)代大興新房的主力供應(yīng)區(qū)，瀛海府、中海寰宇時(shí)代、萬(wàn)和斐麗、海晏春秋，合生me悅等項(xiàng)目，曾出現(xiàn)井噴式供應(yīng)。

目前新地塊背的的瀛海府，二手房掛牌均價(jià)在4.6萬(wàn)/平左右，而中海寰宇時(shí)代、海晏春秋等限競(jìng)房項(xiàng)目還在限售期，但參考2022年交房，5年限售期，這些項(xiàng)目也將會(huì)在2027年左右解禁。

這也是需要開(kāi)發(fā)商注意的，待未來(lái)瀛海、亦莊河西板塊限售5年的限競(jìng)房集中入市后，可能對(duì)新房?jī)r(jià)格及流動(dòng)性造成一定沖擊。

1401-1地塊周邊二手房信息

對(duì)市場(chǎng)而言，1401-1地塊的另一重價(jià)值在于板塊長(zhǎng)期斷供下的稀缺性。

瀛海板塊上一宗宅地成功出讓還要追溯到2021年1月（合生me悅項(xiàng)目），長(zhǎng)達(dá)五年左右的宅地空窗期，使得區(qū)域內(nèi)改善需求、剛需需求持續(xù)積累。

而且目前瀛海板塊存量新房以共產(chǎn)房、限競(jìng)房及尾盤(pán)為主，缺少符合新時(shí)代需求的“好房子”。

所以，中建智地還是能抓住“亦莊瀛海第一個(gè)好房子項(xiàng)目”這樣的獨(dú)家契機(jī)的。

綜上，此次亦莊瀛海宅地溢價(jià)成交，不僅是一宗地塊的成功出讓，更釋放出清晰的市場(chǎng)信號(hào)：在北京土地市場(chǎng)整體平穩(wěn)的背景下，臨鐵、低密、配套成熟、板塊稀缺的優(yōu)質(zhì)宅地，依然是房企爭(zhēng)奪的核心標(biāo)的。

隨著該地塊正式進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段，瀛海板塊將迎來(lái)久違的新房供應(yīng)，有望成為南城剛需、剛改客群的重點(diǎn)選擇。

以上。

個(gè)人觀點(diǎn) 僅供參考