上海樓市有一個較為離譜的脆弱平衡，可能很多人都沒有注意到。無論作為賣家還是買家，如果不能清晰的認(rèn)識到這一點(diǎn)，可能就會在趨勢判斷中發(fā)生誤判。

不知道大家注意到?jīng)]有，有很多專家，對于上海樓市即將觸底的判斷中，有一個很重要的依據(jù)，就是上海的二手掛牌量在減少。也就是房東在撤牌。

但他們并未從根源上追尋房東撤牌的原因，只是表層上的理解：因?yàn)榉績r(jià)調(diào)整的有點(diǎn)多，所以房東不賣了。

這當(dāng)然是一個理由，但我認(rèn)為這顯然不是最深層的原因。

寫研報(bào)的專家是淺嘗輒止的，因?yàn)樗麄儾⒉豢款A(yù)測房價(jià)吃飯。但對于我們這種搏殺在市場第一線的投資人，資產(chǎn)價(jià)格預(yù)測就是生命線。

所以這決定了我們，相比專家必須要挖掘出更具決定意義的真相。

不知道大家有沒有注意到一個現(xiàn)象，就是上海二手掛牌量是從去年夏天，開始持續(xù)下降的，但與此同時(shí)，也是從去年夏天開始，上海新房開分銷的樓盤越來越多。

這兩者之間有關(guān)聯(lián)嗎？

有的！

五年前，內(nèi)中環(huán)二手次新和新房都是10萬單價(jià)，甚至倒掛，所以買新房要搖號，要積分。買到就是賺到。

三年多前，新房限價(jià)打開，所以新房價(jià)格上漲，二手調(diào)整，比如新房漲2萬到12萬，二手次新跌2萬到8萬，那么置換還能勉強(qiáng)跟上，雖然有差價(jià)4萬，但畢竟房子確實(shí)變好了。

然而由于二手房價(jià)格的下行和新房價(jià)格的穩(wěn)定，差價(jià)越來越大。比如楊浦內(nèi)中環(huán)濱江，140~150平新房可能是1700~1800w，但15~20年房齡的二手次新140~150平可能只有900w+，差價(jià)相差了近一倍。

那還置換個毛線，所以很多房東撤牌了。

這里的二手房東，其實(shí)是樓市的潤滑劑，他賣出自己的二手房，是增加了二手房庫存，增加了掛牌量，但他同時(shí)也消耗了一套新房，增加了新房的去化。

也就是他們的置換行為如果缺席，就會導(dǎo)致一個明顯的結(jié)果，那就是新房賣不動要開分銷，而二手房則出現(xiàn)撤牌，庫存量下降。

這正是去年夏天以來，發(fā)生在上海樓市的真實(shí)。

所以，很多專家看到的二手掛牌量的下降，其實(shí)并非是真實(shí)的下降，只是由于置換者的缺席，導(dǎo)致二手庫存轉(zhuǎn)移到了一手房，于是一手房只好通過高額傭金來開分銷。

前一段時(shí)間，上海短視頻平臺上的一些博主和中介，鬧出了沸沸揚(yáng)揚(yáng)的中介返傭價(jià)格大戰(zhàn)，就很能說明這一點(diǎn)。

那么接下來的趨勢演化，就有兩種可能性。

第一種可能，如果買房需求很強(qiáng)勁，持續(xù)消化二手房庫存，那么二手房庫存持續(xù)降低，使得二手房價(jià)開始上漲并達(dá)到新房置換區(qū)間（比如差價(jià)30%~40%），那么可以重新激活置換鏈條，也就是二手房東為了置換新房，重新把房子掛出來賣，這時(shí)又會引發(fā)二手掛牌量的重新上升，達(dá)成新房市場和二手房市場的平衡。

第二種可能，如果買房需求無法持續(xù)，無法推高二手房的房價(jià)，那就看開發(fā)商是否挺得住，如果挺不住降價(jià)，把價(jià)格降到二手房東可以置換的差價(jià)之內(nèi)，同樣也能重新激活置換鏈條引發(fā)二手掛牌量的上升。

因?yàn)殡m然房東的房子價(jià)格降了，但他要買的新房價(jià)格也降了，差價(jià)還是可以承擔(dān)的。所以他并不會因?yàn)榉績r(jià)降了就舍不得賣。

那么對于置換鏈條上的每一個人，只要是以小換大，由于支付的差價(jià)在變小，同樣也不會舍不得賣。

那么，置換鏈條依然是通暢的，只是在這種情況，上海房價(jià)可能會面臨一些新的壓力，但說不定也能在這個新的價(jià)格上實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

所以，到底會是上面兩種情況的哪一種，我們需要跟蹤兩個數(shù)據(jù)，第一是我們要看需求（網(wǎng)簽量）是否能一直持續(xù)，是否能有效的減少二手庫存推升房價(jià)（根據(jù)2020年經(jīng)驗(yàn)，房價(jià)上漲需要3萬套以上的月網(wǎng)簽量持續(xù)5~6個月以上）；第二，就看新房是否會挺不住降價(jià)，或是通過高額返傭變相降價(jià)。

無論哪一種情況，都是真實(shí)的市場通過市場行為達(dá)成的新的平衡，那么對于我們來說，把握住真實(shí)的市場變化，然后做出決策就好。

后記：

上一篇文章，很多人在留言區(qū)問我對一季度居民貸款數(shù)據(jù)怎么看，因?yàn)檫@份數(shù)據(jù)很一般，我不方便在公眾號上分析，所以上周發(fā)布到知乎平臺了。

不過我想說的是，那份數(shù)據(jù)是全國的?？赡軐τ谀闼诔鞘械闹笇?dǎo)意義不大。但我剛才查了下萬得數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)上海的居民貸款數(shù)據(jù)也出來了（北京的還沒出來），但是因?yàn)樯虾５臄?shù)據(jù)也很一般，我也不方便在公眾號里分析，上海的同學(xué)可以自己去查詢下，萬得也是從公開發(fā)布數(shù)據(jù)里獲取的。

對于星球的同學(xué)，我晚上發(fā)布的樓市周報(bào)，會順帶分析下上海的居民貸款數(shù)據(jù)，屆時(shí)大家可以看一下。

全文完。既然已經(jīng)看到這里，請隨手點(diǎn)個贊和“在看”吧。

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