澄邁縣老城鎮(zhèn)盈濱半島。陳標(biāo)志/攝

海南的城市更新正在從政策驅(qū)動(dòng)走向法治保障，為市場(chǎng)提供了一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的制度預(yù)期，讓企業(yè)敢于投資、愿意深耕。

中房報(bào)記者 陳標(biāo)志 海南報(bào)道

現(xiàn)場(chǎng)座無(wú)虛席。

4月15日，一場(chǎng)備受矚目的省級(jí)城市更新招商推介會(huì)在海口舉行，來(lái)自全國(guó)各地的頭部企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)齊聚一堂，共同尋找“十五五”時(shí)期海南自貿(mào)港建設(shè)的新機(jī)遇。

在本次城市更新招商推介會(huì)上，海南推出了首批60個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，計(jì)劃總投資約2600億元，項(xiàng)目覆蓋海口、三亞、儋州等重點(diǎn)市縣。

這不僅僅是一場(chǎng)項(xiàng)目推介會(huì)，更是海南向外界要釋放的強(qiáng)烈信號(hào)：在自貿(mào)港封關(guān)運(yùn)作后的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，海南的城市發(fā)展正從“增量擴(kuò)張”向“存量提質(zhì)”的深刻轉(zhuǎn)型。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者從海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳了解到，海南謀劃“十五五”城市更新項(xiàng)目共計(jì)700余個(gè)，計(jì)劃總投資5200億元。

面對(duì)總投資達(dá)5200億元的700余個(gè)“項(xiàng)目池”，海南如何下好這盤城市更新大棋？記者在采訪中獲悉，?？凇⑷齺?、儋州、澄邁等市縣正逐步拼湊出一套獨(dú)具海南特色的“自貿(mào)港解法”。

政策“工具包”讓企業(yè)放心大膽干

海南城市更新招商推介會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。陳標(biāo)志/攝

“今天的推介會(huì)，不僅是一次項(xiàng)目展示，更釋放了三個(gè)明確信號(hào)?！?月15日，海南省住建廳黨組書(shū)記、廳長(zhǎng)周軍平在海南省城市更新招商推介會(huì)上表示。

記者了解到，上述“三個(gè)明確信號(hào)”，實(shí)際上是海南城市更新市場(chǎng)化的三層含義：即海南有場(chǎng)景、有規(guī)模、有回報(bào)，700多個(gè)項(xiàng)目5200億元投資，意味著穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期和持續(xù)的投資機(jī)會(huì)；海南歡迎各類主體平等參與，不分國(guó)企民企，一視同仁、公平競(jìng)爭(zhēng)；海南以最大誠(chéng)意優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境。

“海南不僅要把企業(yè)引進(jìn)來(lái)，更要讓企業(yè)留得住、發(fā)展好?！敝苘娖椒Q。

周軍平在本次招商推介會(huì)上亦敞開(kāi)心扉地表示，單純依靠財(cái)政投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，海南城市更新的核心邏輯很清晰：政府發(fā)揮引導(dǎo)作用，社會(huì)資本成為投資主力，市場(chǎng)機(jī)制激發(fā)內(nèi)生動(dòng)力。

這一表態(tài)，為海南城市更新的市場(chǎng)化路徑定下了基調(diào)。

具體到海南各市縣，在城市更新政策“工具包”里，?？诘摹凹訙p法”模式極具代表性。

“我們的核心思路是讓政府做‘減法’，給企業(yè)做‘加法’?！焙？谑凶〗ň指本珠L(zhǎng)林曉男告訴記者，“減法”就是審批極速化，深化工程審批改革，允許分階段辦理施工許可，如海口丁村片區(qū)實(shí)現(xiàn)了“拿地1小時(shí)即開(kāi)工”，跑出了海口加速度。

林曉男所說(shuō)的“加法”就是政策紅利化，它包括兩個(gè)方面——

一是在土地與規(guī)劃政策靈活多變。土地價(jià)款可分期繳納，減輕企業(yè)拿地時(shí)的資金壓力；支持地下空間開(kāi)發(fā)并給予地價(jià)優(yōu)惠；允許存量建筑在轉(zhuǎn)型期內(nèi)享受5年按原用途使用的過(guò)渡期。

另外，對(duì)補(bǔ)建公共服務(wù)設(shè)施的，給予容積率獎(jiǎng)勵(lì)（300平方米以下不計(jì)容）；支持“肥瘦搭配、跨項(xiàng)目統(tǒng)籌”，允許不同項(xiàng)目捆綁實(shí)施，實(shí)現(xiàn)區(qū)域綜合平衡。

上述這一政策創(chuàng)新，解決了公益性強(qiáng)但盈利性弱的項(xiàng)目落地難題。

二是財(cái)稅與金融支持精準(zhǔn)滴灌。政策鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)推出城市更新專項(xiàng)貸款，并支持項(xiàng)目申報(bào)發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）進(jìn)行融資；依法落實(shí)相關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠政策，對(duì)符合條件的更新項(xiàng)目給予支持，如橫溝項(xiàng)目運(yùn)用“一幅多宗”模式，為開(kāi)發(fā)企業(yè)節(jié)約稅款約8000萬(wàn)元。

在金融端，海南不僅鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新專項(xiàng)貸款和支持REITs融資，還積極爭(zhēng)取上級(jí)資金。2025年，海口成功入選中央財(cái)政支持示范城市，獲10億元專項(xiàng)資金；儋州2025年已獲批中央預(yù)算內(nèi)資金超9000萬(wàn)元、專項(xiàng)債6.63億元。

海南著力構(gòu)建“一部條例+一個(gè)行動(dòng)方案+若干支持政策”的“1+1+N”城市更新政策體系，相關(guān)工作取得階段性成效。這意味著，海南的城市更新正在從政策驅(qū)動(dòng)走向法治保障，為市場(chǎng)提供了一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的制度預(yù)期，讓企業(yè)敢于投資、愿意深耕。

從“千城一面”到“各美其美”

海口。陳標(biāo)志/攝

記者了解到，在統(tǒng)一政策框架下，海南各市縣根據(jù)自身稟賦，走出了差異化的城市更新路徑。

?？诰劢姑裆纳?，跑出加速度。?？谧?022年試點(diǎn)以來(lái)，已開(kāi)工項(xiàng)目19個(gè)，總投資約941億元，惠及居民約5.3萬(wàn)人；丁村、橫溝村等片區(qū)實(shí)現(xiàn)了從“臟亂差”到“宜居社區(qū)”的蝶變。

海口明確提出，鼓勵(lì)企業(yè)從單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向“產(chǎn)城融合”轉(zhuǎn)型，打造“好房子、好小區(qū)”。

三亞則瞄準(zhǔn)國(guó)際旅游消費(fèi)中心，激活存量?jī)r(jià)值。

三亞此次推介的六大城市更新項(xiàng)目，充分體現(xiàn)了“高端化、特色化”的定位。光明新城占據(jù)主城區(qū)稀缺濱海地塊，主打快速落地；崖州記憶則深挖本土文化，融合科創(chuàng)與文旅，成為規(guī)模最大的文化更新項(xiàng)目。

三亞市相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，城市更新是夯實(shí)國(guó)際旅游消費(fèi)中心硬件基礎(chǔ)的核心途徑，通過(guò)盤活主城區(qū)存量土地、老舊建筑，導(dǎo)入沉浸式消費(fèi)等新業(yè)態(tài)，讓閑置資源重新釋放價(jià)值。

海南各市縣城市更新“推介官”利用有限的時(shí)間向企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人推介項(xiàng)目。陳標(biāo)志/攝

而儋州依托“港產(chǎn)城旅”融合，打造自貿(mào)港“樣板間”。

作為海南西部重鎮(zhèn)，儋州在本次招商推介會(huì)上精選了4個(gè)極具投資價(jià)值的標(biāo)桿項(xiàng)目，既有文化IP，也有生態(tài)資源，充分體現(xiàn)“港產(chǎn)城文旅”融合發(fā)展理念，讓城市更新更具產(chǎn)業(yè)邏輯。

比如洋浦千年古鹽田項(xiàng)目依托國(guó)家級(jí)文保單位，打造世界級(jí)文旅目的地；而濱海新區(qū)、那大地區(qū)的核心凈地，則實(shí)現(xiàn)了“拿地即開(kāi)工”。洋浦港是天然深水良港，通過(guò)城市更新已整理超3600畝產(chǎn)業(yè)用地，保障百萬(wàn)噸乙烯等重大項(xiàng)目落地，并配套建設(shè)鄰里中心、人才公寓，實(shí)現(xiàn)職住平衡。

作為“海澄文”經(jīng)濟(jì)圈的澄邁縣，率先出臺(tái)了《澄邁縣城市更新工作總體方案》，并召開(kāi)了城市更新大會(huì)，著手分步驟對(duì)金江鎮(zhèn)、老城鎮(zhèn)進(jìn)行城市更新。

“目前，我們已經(jīng)有比較成熟的項(xiàng)目謀劃?rùn)C(jī)制，圍繞老舊改造、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、生態(tài)修復(fù)、歷史文化保護(hù)等內(nèi)容，謀劃生成了第一批21個(gè)項(xiàng)目，總投資38億元?！背芜~縣住建局局長(zhǎng)張運(yùn)端告訴記者，接下來(lái)，他們將按照小區(qū)、社區(qū)、街區(qū)、片區(qū)等幾個(gè)維度，堅(jiān)持“謀劃一批、儲(chǔ)備一批、實(shí)施一批”的節(jié)奏，不斷地?cái)U(kuò)展項(xiàng)目清單，讓每個(gè)優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目充分支撐城市更新深入開(kāi)展和見(jiàn)成效。

從“政府獨(dú)唱”到“全民合唱”

與?？诮尤赖某芜~縣老城鎮(zhèn)，因基礎(chǔ)設(shè)施不完善，被外界戲稱為“?？诘慕紖^(qū)”。陳標(biāo)志/攝

城市更新不僅是物理空間的改造，更是社會(huì)治理能力的重塑。海南在這場(chǎng)行動(dòng)中，尤為注重“民意”與“市場(chǎng)”的雙向奔赴。

澄邁縣的“開(kāi)門搞更新”堪稱典范。該縣通過(guò)“格事通”網(wǎng)格群、城市更新民意碼等線上形式，結(jié)合市民對(duì)話會(huì)等線下形式，廣泛征求群眾意見(jiàn)。

張運(yùn)端向記者表示，民意是城市更新的思想源泉，沒(méi)有群眾的參與，城市更新就不接地氣。這種將群眾智慧賦能城市更新的做法，有效降低了項(xiàng)目推進(jìn)的阻力。

4月9日，一場(chǎng)以“城市更新·青澄新語(yǔ)·共話澄邁”為主題的思想對(duì)話與民意傾聽(tīng)會(huì)，在澄邁縣金江鎮(zhèn)金湖廣場(chǎng)啟幕。活動(dòng)吸引了近200名居民代表、青年骨干、社區(qū)工作者參與，實(shí)現(xiàn)了政策精準(zhǔn)送達(dá)、品牌響亮發(fā)布、民意充分傾聽(tīng)的多元目標(biāo)。

海南在城市更新中多元投資格局的構(gòu)建，則體現(xiàn)了市場(chǎng)的積極性。

海南支持企業(yè)以自籌開(kāi)發(fā)、股權(quán)合作、社會(huì)資本合作等多種靈活模式參與，無(wú)論是三亞的“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”，還是儋州的“政府搭臺(tái)、企業(yè)唱戲、服務(wù)賦能”，其核心都是讓專業(yè)的人做專業(yè)的事，讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用。

站在“十五五”開(kāi)局之年，海南的城市更新已不再是一道簡(jiǎn)單的“拆建選擇題”，而是一道涉及經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、民生改善、文化傳承和制度創(chuàng)新的深度論述題。

這場(chǎng)始于4月15日推介會(huì)的城市更新大幕，才剛剛拉開(kāi)。而海南獨(dú)特的“自貿(mào)港解法”，或?qū)槿珖?guó)乃至全球的熱帶濱海城市更新提供一個(gè)值得借鑒的“海南樣本”。