齊魯晚報·齊魯壹點記者 張曉鵬

作為青島主城核心區(qū)，市南區(qū)土地資源趨緊、空間約束凸顯，發(fā)展一度遭遇“天花板”。破局之道，在于向“空間”要潛力——向上盤活樓宇存量，激活“垂直經(jīng)濟”；向下深挖地下空間，補齊民生短板。這場從高空到地下的系統(tǒng)性空間重構(gòu)，既是老城區(qū)突破發(fā)展瓶頸的突圍之路，更是重塑主城價值、推動內(nèi)涵式高質(zhì)量發(fā)展的創(chuàng)新實踐，為全國中心城區(qū)更新提供了可復(fù)制、可推廣的“市南樣本”。

向上突圍：樓宇煥新，“垂直空間”長出產(chǎn)業(yè)新引擎

商務(wù)樓宇是中心城區(qū)經(jīng)濟的“骨架”。市南區(qū)現(xiàn)有5000平方米以上商務(wù)樓宇135座，形成“一橫四縱、多園聯(lián)動”的樓宇經(jīng)濟格局。但隨著城市發(fā)展，部分樓宇因建成年代久、設(shè)施老化、產(chǎn)權(quán)分散，陷入“高租金、低效益”的困境，閑置空間與優(yōu)質(zhì)企業(yè)需求錯配，成為制約產(chǎn)業(yè)升級的堵點。

破題從“煥新”開始。市南區(qū)以“硬件煥新、模式創(chuàng)新、業(yè)態(tài)升級、政策賦能、服務(wù)提效”五大舉措，推動傳統(tǒng)樓宇從“收租房東”向“產(chǎn)業(yè)合伙人”深度轉(zhuǎn)型，讓老樓宇煥發(fā)新活力。

硬件煥新，重塑空間品質(zhì)標(biāo)桿。海信大廈、興源大廈、創(chuàng)聯(lián)廣場等一批老舊樓宇率先破局，上演“逆齡生長”。近日，海信大廈運營總監(jiān)王萌在采訪中介紹，作為投用23年的“青島之門”，海信大廈2026年全面升級大堂、電梯、空調(diào)、消防系統(tǒng)，新增4部智能電梯、1700平方米員工餐廳、260人海景多功能廳與空中健身房，通過租賃外部車位緩解停車難題，徹底告別“老舊散”標(biāo)簽?！捌髽I(yè)選址既看重品牌形象，也關(guān)注員工辦公體驗，軟硬件全面升級后，我們感受到了實實在在的暖心服務(wù)?！鄙虾５盟雇H貨運有限公司青島分公司負(fù)責(zé)人孫瑛坦言。

始建于2004年的興源大廈，曾是承載城市記憶的地標(biāo)，卻因設(shè)施老化、業(yè)態(tài)滯后，空置率一度超40%。青島興源集團招商負(fù)責(zé)人李明元介紹，在區(qū)里政策扶持下，2025年興源集團投資3000余萬元改造外立面與機電系統(tǒng)，打造30層海景網(wǎng)紅餐廳，升級頂樓“奧帆最美天際線”消費場景，如今招商率穩(wěn)定在97%以上。創(chuàng)聯(lián)廣場則聚焦公共區(qū)域優(yōu)化，升級智慧安防與辦公網(wǎng)絡(luò)，推進綠色節(jié)能改造，為企業(yè)打造高效低碳的辦公環(huán)境。

老舊閑置載體也迎來“蝶變”。漳浦路12號曾是閑置供熱站，如今變身“心動里”潮流運動社交公園。自今年2月試營業(yè)以來，園區(qū)單日最高客流量近千人，羽毛球場地一票難求，Mowe烘焙店脂渣面包、地下“7+98微醺樂園”爵士樂成為年輕人打卡熱點，目前招商率超90%，30余家商戶入駐，涵蓋酒店、餐飲、文體、潮玩四大業(yè)態(tài)。從“閑置供熱站”到“潮流社交地”，“心動里”的轉(zhuǎn)型，正是市南區(qū)樓宇經(jīng)濟從“物理改造”邁向“內(nèi)容運營”的生動縮影。

數(shù)據(jù)見證煥新成效：今年一季度，市南區(qū)完成海天中心、海信大廈等多處載體招商，落地亞馬遜、愛奇跡、創(chuàng)度軟件等優(yōu)質(zhì)企業(yè)，去化閑置面積超8000平方米。

模式創(chuàng)新，破解改造堵點難點。針對老舊樓宇產(chǎn)權(quán)分散、改造協(xié)調(diào)難的痛點，市南區(qū)探索“大業(yè)主式”改造模式，由區(qū)屬國企牽頭整合零散業(yè)權(quán)，采用“國企牽頭、眾籌跟投、市場化收益”機制集中改造運營，破解“眾口難調(diào)”的協(xié)調(diào)難題。推行“一樓一策”精準(zhǔn)施策，整合專項債、樓宇發(fā)展基金、社會資本等多元資金投入，香港中路街道設(shè)立超60萬元樓宇發(fā)展基金，以市場化方式支持樓宇升級。建立“樓長制”包聯(lián)機制，覆蓋50座重點樓宇，專班上門對接服務(wù)，打通改造審批、運營管理等環(huán)節(jié)堵點，讓樓宇改造“少跑腿、多辦事”。

業(yè)態(tài)升級，打造高端產(chǎn)業(yè)高地。圍繞“1+6+1”產(chǎn)業(yè)體系，市南區(qū)推動樓宇業(yè)態(tài)與總部經(jīng)濟、數(shù)字經(jīng)濟、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)精準(zhǔn)匹配，精準(zhǔn)招引歐力士、抖音巨量引擎、寧德時代等頭部企業(yè)落地。興源大廈轉(zhuǎn)型網(wǎng)紅消費打卡地，創(chuàng)聯(lián)廣場聚焦科創(chuàng)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，深業(yè)大廈裙樓引入卡薩帝城市體驗中心，盤活1.9萬平方米低效空間，實現(xiàn)“一樓一特色、一樓一產(chǎn)業(yè)”。

2025年，樓宇更新三年行動收官，累計改造樓宇45座，去化閑置面積約60萬平方米，新增產(chǎn)業(yè)空間超40萬平方米，斬獲“中國樓宇經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展示范城區(qū)”稱號。如今，全區(qū)億元稅收樓宇達30座，培育32座特色產(chǎn)業(yè)樓宇，樓宇經(jīng)濟成為產(chǎn)業(yè)升級核心引擎，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增加值占GDP比重達91.4%。2026年，市南區(qū)錨定“三二一”工作思路——三項重點行動、兩大核心機制、一個評價體系，推動樓宇經(jīng)濟邁向內(nèi)涵式高質(zhì)量發(fā)展新階段。

向下深耕：地下挖潛，讓“沉睡空間”托起民生幸福底色

老城區(qū)停車難，是市南區(qū)長期以來的民生痛點、治理難點。西部老城區(qū)日均人流量超5萬人次，車位缺口常年超1500個，“停車難、行路堵”影響居民生活品質(zhì)與商圈活力。破解之道，在于向地下要空間，讓沉睡的地下資源從“戰(zhàn)備功能”轉(zhuǎn)向“民生服務(wù)”，筑牢民生幸福底座。

“以前來青醫(yī)附院看病，光找車位就得半個多小時，有時候?qū)嵲跊]辦法只能違停，既擔(dān)心被貼條，又耽誤就醫(yī)。現(xiàn)在龍山人防停車場投用了，幾分鐘就能停好車，太方便了！”近日，在青島老城區(qū)龍山人防停車場，前來就醫(yī)的市民王女士點贊道。

精準(zhǔn)擴容，“挖”出民生停車位。4月8日，六街口、龍山人防、中山商城三大地下停車場同步投用，一次性“挖”出797個民生車位，有效緩解周邊停車壓力?！傲挚谝隨SP人工智能停車機器人，實現(xiàn)智能存取車；龍山采用立體機械車位，最大化利用空間；中山商城利用閑置人防干道改造，新增341個車位并打通禹城路連接通道，實現(xiàn)地下空間互聯(lián)互通?！鼻鄭u華通石川島停車裝備有限責(zé)任公司運維中心負(fù)責(zé)人邱明輝介紹，改造項目兼顧歷史風(fēng)貌保護，不破壞老城肌理，最大化提升土地利用價值，讓老城區(qū)“增位”不“違和”。

系統(tǒng)布局，構(gòu)建全域停車網(wǎng)絡(luò)。2022年以來，市南區(qū)啟動公共停車場建設(shè)項目64個，完工52個，新增公共泊位超7000個，實現(xiàn)“新建一片、盤活一片、便民一片”。八大峽廣場創(chuàng)新打造“地上公園+地下停車場”復(fù)合空間，地上保留公園生態(tài)休閑功能，地下提供510個車位與99個新能源快充位，既緩解停車難，又提升公園品質(zhì)，實現(xiàn)“生態(tài)”與“民生”雙贏。推動125處專用停車場開放共享，釋放2.1萬余個泊位，機關(guān)單位、商場酒店錯時開放，盤活閑置停車資源，實現(xiàn)“錯峰停車、資源共享”，讓停車資源利用效率最大化。

智慧賦能，提升便民服務(wù)體驗。搭建區(qū)級智慧停車平臺，接入“全市一個停車場”系統(tǒng)，實現(xiàn)車位查詢、預(yù)約、繳費“一體化”服務(wù)，居民動動手指就能找到空閑車位，告別“繞圈找位”。中山商城停車場優(yōu)化交通組織，設(shè)置多處車行、人行出入口，分流車流與人流，緩解周邊道路擁堵，為中山路商圈復(fù)蘇注入動力，讓老商圈既有人氣，更有“暢氣”。

雙向發(fā)力：空間重構(gòu)，繪就主城發(fā)展新圖景

從高空樓宇到地下空間，市南區(qū)以“優(yōu)存量、拓增量”雙向發(fā)力，打破空間約束、重構(gòu)發(fā)展格局，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級與民生改善同頻共振、互促共進。

向上，樓宇經(jīng)濟從“物理更新”邁向“產(chǎn)業(yè)迭代”，億元樓宇集群崛起，總部經(jīng)濟、數(shù)字經(jīng)濟、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚發(fā)展，產(chǎn)業(yè)能級持續(xù)提升，為高質(zhì)量發(fā)展注入強勁動能；向下，地下空間從“沉睡閑置”轉(zhuǎn)向“高效利用”，停車難題有效緩解，老城活力持續(xù)激活，民生福祉不斷增進，讓老城區(qū)更有溫度、更具質(zhì)感。

這場深刻的空間革命，不僅是對土地資源的高效利用，更是城市治理理念的深刻變革。市南區(qū)打破傳統(tǒng)空間邊界，以“全域無邊界”思維推進“前海后海聯(lián)動、西提東優(yōu)”空間布局，編制《浮山灣主城核心區(qū)產(chǎn)業(yè)空間規(guī)劃》，推動老舊樓宇更新與產(chǎn)業(yè)提質(zhì)升級、地下空間開發(fā)與民生保障改善有機融合，讓每一寸空間都發(fā)揮最大價值。

主城核心區(qū)的發(fā)展，從來不是“攤大餅”式的擴張，而是“內(nèi)涵式”的提升。市南區(qū)的實踐證明，有限空間里能創(chuàng)造無限可能，老舊城區(qū)也能煥發(fā)新生機。未來，市南區(qū)將持續(xù)深耕空間重構(gòu)，以樓宇煥新激活產(chǎn)業(yè)動能，以地下挖潛補齊民生短板，在突破瓶頸中塑造優(yōu)勢，在創(chuàng)新發(fā)展中彰顯擔(dān)當(dāng)，為青島建設(shè)現(xiàn)代化國際大都市貢獻主城力量。

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