北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我家是北京人，房子在車公莊。但女兒現(xiàn)在工作在通州，事業(yè)編很穩(wěn)定，就是來回通勤辛苦，而且還不能申請(qǐng)公租房，所以她想在通州買套小公寓?？春昧诵鹿獯笾行模舷?4平，預(yù)計(jì)都辦齊了130萬左右。我們也去大致看過了，感覺環(huán)境和景觀都還不錯(cuò)，價(jià)格也能接受，就是產(chǎn)權(quán)是40年的，想聽聽您的意見。

另外我也想到了索性都換房的想法，就是賣掉這套車公莊的能賣500多萬，索性買在通州得了，至少是個(gè)大三居，環(huán)境比城里強(qiáng)多了。而且我愛人已經(jīng)退休，我最多再有三年，能提前盡量提前，這兩三年就算租房也一晃就過去了。只是沒想好學(xué)區(qū)和保值的問題，您認(rèn)為換到通州合適嗎？

A：

1、我的意見，房子是用來住的，既然是為了居住那就該買就買唄。或者這么說吧，如果是我家孩子想為了解決通勤苦惱而買房，那我會(huì)支持的。

雖然說公寓有各種不好解決的劣勢(shì)，但從居住角度講是優(yōu)勢(shì)明顯的。而且總價(jià)在北京也不算很高，在能接受的條件下就買吧。

2、另外一點(diǎn)是整體換房的計(jì)劃，如果是我的話會(huì)暫緩。或者說首先得問清楚，女兒是只考慮通勤，還是說也有“獨(dú)立生活”的想法？

畢竟很多孩子從小就有避開父母的理想。人家買房只是說了通勤的理由，或許更大的潛在理由就是想躲開父母。那如果您整體換房了，人家不是一場(chǎng)空嗎？所以先問清楚吧，別受累不討好兒。

3、另外就是學(xué)區(qū)和保值的問題，我認(rèn)為是看換到的房源的具體情況。常規(guī)建議是如果在短期內(nèi)用不上學(xué)位，那換成通州的非學(xué)區(qū)房是合適的，肯定是提高了居住的性價(jià)比，也能避開溢價(jià)部分的保值風(fēng)險(xiǎn)。

不過這得看具體的小區(qū)和房源。因?yàn)?00多萬的總價(jià)在通州不算低了，如果是買很普通的小區(qū)，那雖然面積大，但有“錯(cuò)配”的可能，保值和流動(dòng)性未必強(qiáng)。

3、總之我的建議是先問清楚，看女兒是否排斥和父母在一起同??？如果不愿意，那就給人家買個(gè)小公寓。如果還愿意一起住，那再做整體換房的計(jì)劃。

僅供參考。

二

Q:

我也是大齡女生，北漂無京戶，一直租房在國貿(mào)附近，無論是老破小還是陽光100和蘋果這種公寓都住過。我一直想買房，但是說實(shí)話總是猶豫不決，從喜好上我是喜歡陽光100這種的，但是都是開間，我父母要來北京的話就根本沒法住了。

而且您說的朝向和保值問題我也注意到了，但我一直有個(gè)想法，畢竟一旦經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)的話又有大量的年輕人來北京，對(duì)單身公寓的需求就會(huì)增大，那一次次的周期循環(huán)之下這種公寓的保值會(huì)有所改觀吧？朝向問題確實(shí)是無法解決的，但這其實(shí)就是魚和熊掌不可兼得，既然價(jià)格低就不可能面面俱到了。

A：

1、對(duì)啊，就因?yàn)槭枪㈤_間的價(jià)格偏低，所以您才能接受朝向不太好和家庭居住不方便的瑕疵。那如果按您說的，年輕人增多導(dǎo)致價(jià)格改善了，也就是上漲了，您還愿意接受這些瑕疵嗎？

換句話說，現(xiàn)在開間的優(yōu)勢(shì)是價(jià)格低，劣勢(shì)是朝向和戶型。那如果房?jī)r(jià)漲了，請(qǐng)問還有什么優(yōu)勢(shì)？所以這就是個(gè)悖論，您希望是自己買下房子后逆轉(zhuǎn)趨勢(shì)而漲價(jià)，可漲價(jià)就會(huì)失去優(yōu)勢(shì)，請(qǐng)問別人為什么要高價(jià)接盤？

2、所以您的想法不能說是錯(cuò)的，只是有些一廂情愿而已，只考慮了自己這邊的，而沒站在將來接盤人的角度上考慮。

3、總之我的看法是房子是用來住的，如果自己覺得合適就買吧，公寓本來就是自住為主的產(chǎn)品，開間更是。優(yōu)勢(shì)就是居住的性價(jià)比高，其背后的支撐是價(jià)格走勢(shì)相對(duì)弱。但優(yōu)劣勢(shì)是可以互換的，只是看自己站在那個(gè)角度上而已。

另外多說一句，大量年輕人來北京是肯定的，但未必還有前些年多。畢竟人口大趨勢(shì)是明擺著的，而且新一線城市還越來越多，年輕人的選擇也增多了。

再有一點(diǎn)，所有公寓都是房齡新的時(shí)候受追捧，可這種產(chǎn)品由于出租率高，所以老化的快。而且是一旦物業(yè)不給力，那老化會(huì)陡然加速，也就有可能更加影響流動(dòng)性+價(jià)格走勢(shì)了。

僅供參考。

三

Q:

我是2019年就在北京看房了，但后來因?yàn)榭谡趾蜐q漲跌跌的就沒買，大跌之后就更沒買了?，F(xiàn)在我們還是在立水橋租房，兩居室租金6000，北京北的。但我們現(xiàn)在想讓孩子轉(zhuǎn)學(xué)到朝陽的朝外分校，除了買房遷戶之外好像沒別的辦法了。

但說實(shí)話還是擔(dān)心剛買完房就又跌，所以仍然在猶豫，想聽聽您的建議，比如如果買立城苑怎么樣，性價(jià)比高不高？能再跌多少？

A：

1、立城苑的性價(jià)比，從居住的角度來說應(yīng)該是中等吧，不算太高。因?yàn)檫@里的戶型比較大，那坪效一般都高不到哪兒去，對(duì)應(yīng)性價(jià)比也就不太高了。

以兩居室為例吧，我剛才看了看價(jià)格是100平左右的480萬吧，租金也6000多塊錢，6300吧。那租售比就是480/6300=750左右，跟北京平均值的650相比就性價(jià)比不太占優(yōu)了。

2、比如跟您北京北租的兩居室相比，租金差不太多，但戶型是80多平的，總價(jià)在400萬左右，那租售比就是650左右，基本就是北京平均值。

3、但這也不意味著立城苑的房?jī)r(jià)還會(huì)跌，因?yàn)檫@種戶型偏大的房子本來就是自住為主的，租金收益率都偏低。所以不算特殊的劣勢(shì)，也就不至于單獨(dú)下跌。

如果下跌那就肯定是跟隨大盤唄。但大盤現(xiàn)在的平均租售比是650，租金回報(bào)率就是1.8%，已經(jīng)高于同期銀行存款利率了，那就沒什么下跌空間了唄。

4、這自己做個(gè)對(duì)比吧。假定您現(xiàn)在手中有400萬，存銀行定期的話五大行是1.5%利息，每年6萬。而如果買下這套房，每年能節(jié)省7萬多的租金，請(qǐng)問您怎么選？您認(rèn)為房?jī)r(jià)還能跌多少？

僅供參考。

四

Q:

我是替在北京工作的女兒咨詢房子問題?，F(xiàn)在我們主要是兩點(diǎn)分歧，女兒關(guān)注的都是北四環(huán)到北五環(huán)的房子，而我們預(yù)算有限300萬左右，頂多買個(gè)老破小的房子。而如果是到北五環(huán)外就能買到房齡新的兩居室了，目前這是最大的分歧。

第二個(gè)分歧是在學(xué)區(qū)上，我建議是一步到位，否則將來結(jié)婚后很大的可能還是要換房，又麻煩又花錢和耽誤精力。而女兒卻不嫌麻煩吧，堅(jiān)持是不考慮學(xué)區(qū)。

Ps：我看的是****的新樓盤，能買兩居，學(xué)校是**分校。

A：

1、我先問一句，您指的“一步到位”的學(xué)區(qū)是哪里??？不會(huì)是近郊的學(xué)區(qū)吧？因?yàn)闊o論在市區(qū)哪個(gè)算學(xué)區(qū)房的板塊，300萬都只能買到占坑兒房。

2、那既然是新樓盤就不好算學(xué)區(qū)房了，只能說是有對(duì)口學(xué)校而已。或者說在學(xué)校沒有創(chuàng)出好成績(jī)之前，只能算是“掛名?！?，和有成績(jī)+師資+生源支撐的真正名校不是一碼事兒。

所以從這點(diǎn)來說您和女兒其實(shí)沒有分歧?；蛘哒f她屬于是不考慮學(xué)區(qū)，而您是考慮了不算學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)，殊途而同歸，不看廣告看療效。

3、另外就是買哪兒的房子？我也認(rèn)為您和女兒沒什么實(shí)質(zhì)的分析，五環(huán)內(nèi)外無非就是一條路，如果有地鐵貫穿的話就沒什么區(qū)別了。

所以還是看小區(qū)+周邊配套吧。我估計(jì)您二位的分析未必是房子，而是配套，地鐵或許就是最主要因素。女兒考慮的是通勤時(shí)間短，能節(jié)省精力+有更多的時(shí)間社交。而您或許考慮的就是居住，其他的對(duì)您來說不重要。

所以這或許就是年齡不同導(dǎo)致的需求不同吧。我要建議就是換位思考，或者說房子是用來住的，這“住”既包括居住也包括通勤和各種配套，那就以具體的使用者為主唄，誰住誰做主。

4、其他我沒什么建議，要不您還是告訴我具體的小區(qū)吧，我看看有什么聊的，要不然我也不知道說什么了。

僅供參考。

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