來源丨財通社

在內(nèi)地樓市疲軟的市場背景下，有 “中國第一包租公” “香港老牌地主”之稱的九龍倉集團（00004.HK）也難以支撐大局。

最新2025年年報顯示， 九龍倉集團的各個條線基本“全軍覆沒”，總的營業(yè)收入和毛利潤均同比下滑約10%。但是，公司的凈利潤竟然同比暴漲近50%，歸母凈利潤甚至實現(xiàn)了扭虧為盈。

這是怎么做到的呢？

1

營收下滑，凈利潤大漲近50%

九龍倉集團 是香港百年老牌英資地產(chǎn)集團，創(chuàng)立于1886年，距今已有長達140年的歷史。公司于1921年上市交易， 恒生指數(shù)在五十多年前成立時，九龍倉 集團 已是首批被納入成份股的30間公司之一，至今仍是交投最活躍及最多人持有的本地藍籌股之一。

然而，即使是這樣的老牌企業(yè)，在內(nèi)地房地產(chǎn)市場走軟的背景下，也難以交出讓人滿意的業(yè)績答卷。

4月14日， 九龍倉集團公布了2025年年報。

年報顯示， 九龍倉集團 2025年營業(yè)收入109.97億港元，較2024年的121.15億港元同比下滑9%。毛利潤 2025年為50.68億港元，較2024年的56.44億港元同比下滑10%。

不過，凈利潤方面是另一番景象。2025年的基礎(chǔ)凈利潤為41.04億港元，較2024年的27.98億港元同比暴增47%；歸母凈利潤更是扭虧為盈，從2024年的虧損32.24億港元恢復(fù)為2025年的盈利5000萬港元。盡管 歸母凈利潤賺得 不多，但好歹還是回正了。

結(jié)合自2017以來的近九年數(shù)據(jù)來看， 九龍倉集團的營業(yè)收入和毛利潤都在2025年創(chuàng)出了新低，歸母凈利潤雖然為正，但數(shù)字與2017年的凈賺近200億港元相比幾乎可以忽略不計。

九龍倉集團表示， 集團營業(yè)收入同比主要是因為內(nèi)地發(fā)展物業(yè)和投資物業(yè)表現(xiàn)較為疲弱。集團基礎(chǔ)凈利潤增加則是因為中國內(nèi)地發(fā)展物業(yè)的撥備金減少至8.39億港元。如果計入投資物業(yè)重估減值，歸母凈利潤實現(xiàn)轉(zhuǎn)虧為盈。

因此，凈利潤方面的增加并非是九龍倉集團經(jīng)營得好，而是會計處理方面的金額上升。

不過，這個數(shù)字對于股價來說仍然是利好，因此迎來了兩天紅盤。

不過周五收盤，九龍倉集團股價盤中一度跌幅超過3%，最終收跌1.54%，報21.8港元/股，總市值666.2億港元。此前，股價從2月初的高點下滑超過20%，抹去了年初開始那波上漲的所有漲幅。

2

五大業(yè)務(wù)分部幾乎全軍覆沒

年報顯示，九龍倉集團的財務(wù)分為投資物業(yè)、發(fā)展物業(yè)、酒店、物流和投資五個分部進行獨立核算。

從各個分部的收入這個角度來看，九龍倉集團2025年的業(yè)績較2024年幾乎是全面拉垮。

投資物業(yè)主要是指公司對外出租的物業(yè)，長期持有，賺的是租金，包括商場、寫字樓及服務(wù)式住宅，主要位于中國內(nèi)地，以各地的國際金融中心為主，是公司收入的最大來源，公司也因此被稱作“中國第一包租公”。這一板塊的2025年收入較2024年小幅下降。

物流分部主要包括于香港及中國內(nèi)地（主要是深圳）的貨柜碼頭業(yè)務(wù)，是公司收入的第二大來源，同樣地較2024年小幅下滑。

投資分部包括香港及海外上市的股本投資及非上市投資，主要為地產(chǎn)及新興經(jīng)濟公司，是公司收入的第三大來源。這一塊仍然是較2024年小幅下滑。

發(fā)展物業(yè)主要是指拿地-開發(fā)建設(shè)-銷售變現(xiàn)這一系列動作，主要涉及香港及中國內(nèi)地的銷售物業(yè)，是公司收入的第四大來源，其中香港的豪華山頂物業(yè)組合是其招牌。盡管香港豪宅的銷售在2025年連續(xù)登上媒體頭條，創(chuàng)出香港新紀錄，但受內(nèi)地物業(yè)拖累，發(fā)展物業(yè)這一塊的收入下滑比較明顯，較2024年縮水近四成。

酒店分部包括于亞洲的酒店管理業(yè)務(wù)，包括以尼依格羅、馬哥孛羅和瑪珂三個品牌經(jīng)營的16間九龍倉酒店，以及實行外包管理的6間長沙柏悅酒店在內(nèi)。這一部分是各分部的唯一亮點，較2024年有小幅增長，但在整個集團的收入中占比較低。

3

香港豪宅賣出亞洲新紀錄

對于個人投資者最關(guān)心的發(fā)展物業(yè)和投資物業(yè)，九龍倉集團也在2025年年報中充分展現(xiàn)了自豪之情。

年報中，九龍倉集團主席兼常務(wù)董事吳天海表示，集團趁香港樓市持續(xù)改善，于年內(nèi)陸續(xù)推售項目。

2025年5月，集團占50%的Mount Nicholson項目二期B座頂層Penthouse B以6.09億港元成交，每呎達14.4萬港元，刷新亞洲一手分層物業(yè)呎價新高紀錄。項目內(nèi)的車位亦曾創(chuàng)下紀錄，單個車位成交價高達1020萬港元，被譽為“全球最貴住宅車位”之一 。?

另外，集團種植道1號第一座洋房（Plantation Boulevard 1號洋房）以港幣5.58億港元售出，每呎達9.1萬港元。集團占30%位于啟德的維港灣畔售出159個單位，銷售所得款共計28.43億港元。

相比之下，內(nèi)地發(fā)展物業(yè)較為低迷。九龍倉集團稱，住宅市場的各項政策措施因庫存過剩等深層結(jié)構(gòu)性問題尚未全面落實，寫字樓市場供求失衡，去庫存速度尤其緩慢。集團自2019年起暫停吸納土地儲備后，可供銷售存貨已逐步消化，剩余庫存以寫字樓為主。

在投資物業(yè)方面，九龍倉集團稱寫字樓市場新增需求不足，供應(yīng)過剩的情況惡化。企業(yè)對投入新投資保持審慎，并繼續(xù)縮減規(guī)模。出租率及租金延續(xù)下行趨勢。

在 九龍倉集團收入的另一個大頭——物流——方面， 九龍倉集團表示，由于地緣政治局勢挑戰(zhàn)，主要航運聯(lián)盟重新布局，進一步令香港的貨運量受壓。集團2025年在香港的吞吐量減少6%。但在深圳方面卻出現(xiàn)大漲，大鏟灣碼頭的吞吐量增長16%，而聯(lián)營公司蛇口集裝箱碼頭的吞吐量則增加6%。

4

結(jié)語

總的來看，盡管有創(chuàng)紀錄的豪宅銷售這樣的亮點存在，但是 九龍倉集團在2025年的業(yè)績是不能讓人滿意的。對于這一尷尬處境，集團的管理層也沒有提出改善業(yè)績的 明確的想法。

吳主席 在報告的末尾指出：“前景充滿變數(shù)，本集團將憑藉自身核心優(yōu)勢和穩(wěn)健的財務(wù)管理，在逆風中砥礪前行，保持業(yè)績穩(wěn)健”。

深藍財經(jīng)新媒體集群發(fā)源于深藍財經(jīng)記者社區(qū)，已有15年歷史，是國內(nèi)知名財經(jīng)新媒體，旗下賬號關(guān)注中國最具價值公司、前沿行業(yè)發(fā)展、新興區(qū)域經(jīng)濟，為投資者、上市公司高管、中產(chǎn)階級提供價值內(nèi)容，歡迎關(guān)注。