“代人排號(hào)，300元一晚?！?/p>

最近，一個(gè)公寓項(xiàng)目火熱排隊(duì)盛況在中介們的朋友圈中持續(xù)刷屏。

長(zhǎng)冶南陽(yáng)御龍府持續(xù)刷屏

位于高新新川的現(xiàn)房公寓“長(zhǎng)冶南陽(yáng)御龍府”再次走紅，6688元/㎡的單價(jià)加上全城經(jīng)紀(jì)人的人海攻勢(shì)，這個(gè)起價(jià)30萬(wàn)的清水公寓，7號(hào)樓開(kāi)盤(pán)售罄。

長(zhǎng)冶南陽(yáng)御龍府銷控情況

這并非長(zhǎng)冶南陽(yáng)御龍府首次出圈。從2018年首次開(kāi)盤(pán)起，這個(gè)項(xiàng)目每次開(kāi)盤(pán)都帶著“高性價(jià)比”和“現(xiàn)象級(jí)熱銷”的標(biāo)簽。

8年后，現(xiàn)房公寓降價(jià)4000元/㎡被瘋搶

今天開(kāi)盤(pán)的長(zhǎng)冶南陽(yáng)御龍府，位于高新區(qū)梓州大道與應(yīng)龍路交匯處，屬于新川板塊，是區(qū)域內(nèi)銷售周期較長(zhǎng)的存量項(xiàng)目。

項(xiàng)目總規(guī)劃9棟，包含住宅約1268戶、公寓約1132戶，目前住宅已全部售罄，本次推出房源為6、7號(hào)樓公寓產(chǎn)品，今日7號(hào)樓開(kāi)盤(pán)，6棟為整棟出售。產(chǎn)品主打小戶型，建面36-78㎡的套一、套二。6號(hào)樓為3梯12戶、總高10層，頂層為躍層產(chǎn)品；7號(hào)樓為3梯9戶、總高29層。項(xiàng)目單價(jià)6888元/㎡起，標(biāo)準(zhǔn)層層高3米，均為清水現(xiàn)房交付。

長(zhǎng)冶南陽(yáng)御龍府總平圖

公開(kāi)資料顯示，長(zhǎng)冶南陽(yáng)御龍府的公寓首次開(kāi)盤(pán)于2018年7月，當(dāng)時(shí)推出的是建面約48-50㎡的清水小戶型，開(kāi)盤(pán)均價(jià)約1.1萬(wàn)元/㎡。時(shí)隔8年之后，同類型產(chǎn)品以單價(jià)下降約4000元/㎡的價(jià)格再次面市。今年3月，公寓9號(hào)樓開(kāi)賣(mài)，當(dāng)時(shí)價(jià)格6688元/㎡，9小時(shí)330套房源售罄。

這個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值賣(mài)點(diǎn)清晰：項(xiàng)目隔江對(duì)望軟件園，直線距離約800米直達(dá)天府五街、軟件園D區(qū)，周邊配套成熟；產(chǎn)品為實(shí)景現(xiàn)房，總價(jià)門(mén)檻較低。同時(shí)，區(qū)域內(nèi)匯聚超百萬(wàn)常住人口與大量就業(yè)人群，租賃需求旺盛。

長(zhǎng)冶南陽(yáng)御龍府實(shí)景圖

在貝殼APP上可以看到，長(zhǎng)冶南陽(yáng)御龍府公寓，50㎡租金掛牌價(jià)1300元/月到1900元/月不等，70㎡的租金價(jià)格2200元/月到2800元/月。

有業(yè)內(nèi)人士算了一筆賬，清水公寓需額外承擔(dān)裝修及家具家電配置成本，單套投入至少在3到5萬(wàn)，投資者以35萬(wàn)的價(jià)格買(mǎi)下御龍府，算上裝修、配置家具以及交房等費(fèi)用，整體成本約40萬(wàn)左右，其年租金收益在2萬(wàn)左右，回報(bào)率在5%左右，屬于市場(chǎng)正常水平。

核心公寓回報(bào)率高于住宅，

投資公寓有優(yōu)勢(shì)？

公寓投資，主要以追求穩(wěn)定現(xiàn)金流、長(zhǎng)期持有的投資者為主，他們主要看中的是投資回報(bào)率。

4月15日，成都市住建局發(fā)布了《2026年一季度租賃住房平均租金數(shù)據(jù)》。數(shù)據(jù)顯示，成都市公寓租金比傳統(tǒng)住宅租金表現(xiàn)出更強(qiáng)的市場(chǎng)活力，全市核心板塊公寓租金普遍是同區(qū)域住宅租金的1.5-2倍，且熱門(mén)板塊溢價(jià)更為明顯：

成華區(qū)猛追灣街道公寓租金73.93元/㎡·月、跳蹬河街道租金也達(dá)69.82元/㎡·月；青羊區(qū)草市街街道、武侯區(qū)晉陽(yáng)街道也分別達(dá)到69.93元/㎡·月、71.48元/㎡·月，均維持較高的租金水平。

這一特征在城南尤為清晰：高新區(qū)各街道公寓租金普遍為住宅租金的1.5至2倍，其中桂溪街道公寓租金高達(dá)83.72元/㎡·月，為住宅租金的近1.9倍；芳草街、石羊、中和等板塊公寓租金也穩(wěn)定在60-70元/㎡·月區(qū)間，雖然這些區(qū)域的住宅租金水平同比也較高，但公寓租金的優(yōu)勢(shì)更加明顯。

成都高新區(qū)一季度租金情況 圖據(jù)：成都發(fā)布

數(shù)據(jù)印證了成都核心城區(qū)尤其是城南產(chǎn)業(yè)帶，年輕白領(lǐng)群體對(duì)公寓的剛性租賃需求旺盛，高支付力支撐了公寓租金的持續(xù)高位，也為長(zhǎng)冶南陽(yáng)御龍府這類地處高新區(qū)、面向產(chǎn)業(yè)人口的公寓項(xiàng)目提供了投資價(jià)值基礎(chǔ)。

以長(zhǎng)冶南陽(yáng)御龍府所在的新川板塊為例，按中和街道約67元/㎡/月的公寓租金水平測(cè)算，建面36㎡的小戶型理想月租金也能夠在2000元以上。即便扣除物業(yè)費(fèi)等持有成本，年化回報(bào)率仍具備較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，這也是本次項(xiàng)目低價(jià)現(xiàn)房公寓引發(fā)搶購(gòu)的重要市場(chǎng)基礎(chǔ)。

租金回報(bào)率來(lái)看，成都核心板塊公寓年化回報(bào)率普遍可達(dá)5%-6%，遠(yuǎn)超銀行定存、大額存單等理財(cái)收益，在穩(wěn)健型資產(chǎn)中優(yōu)勢(shì)顯著。

低門(mén)檻+長(zhǎng)期穩(wěn)健，小戶型公寓是主流

降低投資門(mén)檻的同時(shí)，保障租金回報(bào)率，是當(dāng)前城南公寓投資的核心邏輯。

一位長(zhǎng)期關(guān)注城南公寓市場(chǎng)的經(jīng)紀(jì)人向記者表示，現(xiàn)在投資客早已有成熟的算賬邏輯，房源熱銷與否，核心取決于總價(jià)與租金回報(bào)?！斑@類客戶并不追求高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)，而是在資金可控范圍內(nèi)，選擇穩(wěn)定、可持續(xù)、現(xiàn)金流清晰的資產(chǎn)。核心吸引力依然是單價(jià)低、總價(jià)低?！?/p>

在他看來(lái)，長(zhǎng)冶南陽(yáng)御龍府持續(xù)熱銷的關(guān)鍵，正是抓住了穩(wěn)健投資者的核心需求：低總價(jià)+首付3成政策，約 10萬(wàn)元即可上車，月供壓力小，租金可直接覆蓋部分月供，對(duì)新手投資者、穩(wěn)健型資產(chǎn)配置人群極為友好。

以長(zhǎng)冶南陽(yáng)御龍府為代表的城南公寓，普遍緊鄰金融城、大源等產(chǎn)業(yè)密集區(qū)，周邊軟件園、企業(yè)總部集聚，年輕白領(lǐng)、創(chuàng)業(yè)人群租賃需求剛性極強(qiáng)，這也從根本上支撐了區(qū)域公寓的高租金與高出租率。成都官方租金數(shù)據(jù)，也充分印證了這一市場(chǎng)規(guī)律。

當(dāng)前市場(chǎng)上，同類高性價(jià)比公寓持續(xù)涌現(xiàn)：中糧祥云在天府新區(qū)推出單價(jià)4888元/㎡起的LOFT公寓，萬(wàn)科保利翡翠和悅也有56㎡LOFT公寓入市，進(jìn)一步豐富了低門(mén)檻投資選擇。

但該人士也提醒，盡管核心區(qū)域公寓具備租金回報(bào)率高、門(mén)檻低、現(xiàn)金流穩(wěn)定等優(yōu)勢(shì)，但投資者仍需保持理性，“現(xiàn)在的大多數(shù)公寓不是增值型資產(chǎn)，而是現(xiàn)金流型資產(chǎn)。只有選擇核心板塊、地鐵沿線、產(chǎn)業(yè)密集、配套成熟的優(yōu)質(zhì)公寓，才能真正實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定回報(bào)；盲目買(mǎi)入遠(yuǎn)郊或非成熟板塊公寓，極易陷入好租難賣(mài)、收益偏低的困境。”

“同時(shí)，二手公寓產(chǎn)品的轉(zhuǎn)手問(wèn)題同樣不可忽視。作為投資品，核心地段的公寓長(zhǎng)期收租具備優(yōu)勢(shì)，但公寓流動(dòng)性較住宅而言更差，且稅費(fèi)較高，如果中途轉(zhuǎn)手，基本需要打6折。”

主編：余鴿

編輯：陳齊美

圖片來(lái)源：成都商報(bào)資料庫(kù)/IC photo/圖蟲(chóng)創(chuàng)意/視覺(jué)中國(guó)

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