誰(shuí)敢信啊，老黃埔昔日第一神盤(pán)--保利學(xué)府里，竟然跌到2.5萬(wàn)/平了。

最近，網(wǎng)友小A跟我們爆料，保利學(xué)府里近期成交了一套價(jià)格非常筍的房源，78.33㎡的3房2衛(wèi)，成交價(jià)僅200萬(wàn)，單價(jià)約2.5萬(wàn)/㎡。

她可以說(shuō)是保利學(xué)府里的忠實(shí)粉絲，21年結(jié)婚時(shí)開(kāi)始關(guān)注。

當(dāng)時(shí)魚(yú)珠崛起，樓盤(pán)位于第二CBD內(nèi)，又是學(xué)區(qū)次新房，可以說(shuō)風(fēng)頭無(wú)兩。

一度創(chuàng)下老黃埔二手房單價(jià)6萬(wàn)+成交套數(shù)的最高記錄。哪怕是格局不太好的小戶型，都能賣(mài)到6萬(wàn)+。

礙于價(jià)格，小A遲遲沒(méi)能下手。沒(méi)想到后來(lái)幾年一路見(jiàn)證房?jī)r(jià)滑坡。

她曾經(jīng)看中的70多方戶型，從總價(jià)500萬(wàn)+來(lái)到200萬(wàn)，跌幅高達(dá)61.1%。

腰斬不止，是時(shí)候入手了?，F(xiàn)在買(mǎi)只需要不到一半的價(jià)格，接近一半的利率。

這種怒省200萬(wàn)的感覺(jué)，簡(jiǎn)直不要太爽了。

01.

現(xiàn)在抄底是最大贏家

當(dāng)然，保利學(xué)府里并非個(gè)例。

經(jīng)歷過(guò)去幾年的累計(jì)調(diào)整，老黃埔二手市場(chǎng)整體水位都下降了一大截?，F(xiàn)在買(mǎi)更便宜的情況，隨處可見(jiàn)。

比如，接替保利學(xué)府，成為新一代神盤(pán)的萬(wàn)科城市之光。

開(kāi)盤(pán)時(shí)恰逢2020-2022年市場(chǎng)上漲時(shí)期，F(xiàn)區(qū)開(kāi)盤(pán)3.9-4.5萬(wàn)/平，E區(qū)去到5.4-5.7萬(wàn)/平。

后來(lái)項(xiàng)目交樓，進(jìn)入二手市場(chǎng)，偏偏遇上了行業(yè)調(diào)整期。

就拿去年來(lái)說(shuō)，價(jià)格持續(xù)在下探。

年初成交還能看到5字頭，5月開(kāi)始成交單價(jià)最高只有4萬(wàn)+，8月直奔3.8萬(wàn)，年底和今年年初再跌到3.6萬(wàn)。

以E區(qū)87㎡左右的3房為例，去年4月成交，要401.9萬(wàn)，今年3月下手只需要316.8萬(wàn)。

省下的85.1萬(wàn)，甚至可以去增城全款再買(mǎi)一套。

還有金碧世紀(jì)花園，老黃埔曾經(jīng)的剛需網(wǎng)紅盤(pán)。

樓盤(pán)與天河僅一線之隔，且小戶型占比高，面積少上車(chē)門(mén)檻低。

最火的時(shí)候，剛需和投資客一起涌進(jìn)來(lái)，將價(jià)格抬得很高。60多方的2房戶型，單價(jià)高達(dá)5萬(wàn)+，總價(jià)300萬(wàn)+。

24年跌到大概3.5萬(wàn)/平，總價(jià)在230萬(wàn)左右。25年再降1萬(wàn)，只有2.5萬(wàn)/平。

今年的成交單價(jià)，1.8-1.9萬(wàn)/平已成常態(tài)，總價(jià)130萬(wàn)+。

2年時(shí)間少了將近100萬(wàn)，一時(shí)間不知道該為剛需買(mǎi)家高興，還是該為業(yè)主難過(guò)。

價(jià)格出清，嚇走了投資客，剩下的都是真正的剛需群體。

要知道，同板塊的新房?jī)r(jià)格要4萬(wàn)多，就連遠(yuǎn)在南崗的黃埔新城都要2.5-3萬(wàn)/㎡。

相比之下，金碧世紀(jì)花園1字頭的價(jià)格，要多香有多香。

以上還只是老黃埔比較典型又熱門(mén)的小區(qū)。

當(dāng)板塊內(nèi)的標(biāo)桿和網(wǎng)紅都扛不住下滑趨勢(shì)，其他小區(qū)的情況只會(huì)更加夸張，這里就不一一展開(kāi)了。

02.

市場(chǎng)在回暖

買(mǎi)家的好日子要結(jié)束了？

如果說(shuō)過(guò)去兩年，是等等黨的勝利。

那么接下來(lái)，請(qǐng)注意！市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始發(fā)生轉(zhuǎn)變了！

首先，春節(jié)過(guò)后市場(chǎng)明顯回暖了，3月小陽(yáng)春更是迎來(lái)爆發(fā)期。

工作日平均每天有300多人出手買(mǎi)房，周末成交維持在1200+套的高位，連續(xù)3周成交超過(guò)3000套。

中介透露，老黃埔的咨詢量和帶看量也在成倍上漲，買(mǎi)家入市節(jié)奏明顯加快。

回暖的苗頭從標(biāo)桿盤(pán)開(kāi)始冒起。3月，萬(wàn)科城市之光成交超過(guò)10套，成績(jī)頗為亮眼。

盡管成交價(jià)還穩(wěn)定在3.6-3.9萬(wàn)/平，但有業(yè)主已經(jīng)開(kāi)始反價(jià)試探買(mǎi)家反應(yīng)。

一套92平三房房源，最初掛牌價(jià)300萬(wàn)，由于單日有數(shù)十組買(mǎi)家想來(lái)看房，業(yè)主迅速反價(jià)25萬(wàn)，后來(lái)干脆將價(jià)格上調(diào)至330萬(wàn)。

標(biāo)桿盤(pán)有了異動(dòng)，如果市場(chǎng)繼續(xù)暖下去，不排除會(huì)有更多業(yè)主和其他樓盤(pán)跟風(fēng)。上個(gè)月廣州二手價(jià)格總體環(huán)比上漲，就是最好的信號(hào)。

當(dāng)年高價(jià)入手的業(yè)主，誰(shuí)也不想讓自己虧得太多，遇到機(jī)會(huì)肯定會(huì)抓住給自己回血。

其次，價(jià)格已經(jīng)到了合理區(qū)間。

以金碧世紀(jì)花園為代表，自身有地段、學(xué)校、配套或園林等優(yōu)勢(shì)支撐，只是之前被炒得太高的小區(qū)。

價(jià)格泡沫充分?jǐn)D壓后，真實(shí)居住需求逐漸成為市場(chǎng)的主導(dǎo)力量，下探的空間會(huì)越來(lái)越小。

最后是，官方已經(jīng)出手救二手市場(chǎng)了。

廣州超新規(guī)戶型政策接連踩下剎車(chē)，本質(zhì)就是給二手市場(chǎng)托底。

之前二手戶型被新規(guī)瘋狂背刺，政策叫停后，產(chǎn)品差距縮小，終于不用被新房壓著打了。

一些優(yōu)質(zhì)二手可以憑借配套成熟，所見(jiàn)所得的現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)，突出重圍。

托底之余，官方還在計(jì)劃著將房票引入二手市場(chǎng)，增加成交。

量在價(jià)先，成交量起來(lái)了，一切都有了盼頭。

所以有購(gòu)房需求的朋友，現(xiàn)在確實(shí)是很好的入手時(shí)機(jī)。正如李嘉誠(chéng)所說(shuō)，人不要冒險(xiǎn)賺最后一個(gè)銅板，買(mǎi)房亦是如此。

就怕等著等著，就等來(lái)了漲價(jià)的消息，錯(cuò)失心儀房子。