最近，一份來(lái)自高盛的研報(bào)在地產(chǎn)圈刷屏了。

高盛指出，上海和深圳的房?jī)r(jià)，將在2026年底附近觸底，到2028年累計(jì)上漲15%。

這個(gè)預(yù)測(cè)在社交媒體上被大量轉(zhuǎn)發(fā)。

但質(zhì)疑聲也不少。

畢竟高盛在今年1月發(fā)布的中國(guó)經(jīng)濟(jì)展望中，對(duì)樓市的判斷是“全國(guó)房?jī)r(jià)可能還有10%的下跌空間”。才過(guò)去3個(gè)月，就轉(zhuǎn)向唱多，到底什么情況？

帶著這個(gè)問(wèn)題，明源君把高盛這份報(bào)告從頭到尾讀了一遍。

今天，我們就來(lái)把它掰開(kāi)講清楚。

高盛到底是怎么得出這個(gè)結(jié)論的？這個(gè)判斷到底靠不靠譜？

01

香港房?jī)r(jià)反彈

將帶動(dòng)上海深圳房?jī)r(jià)上漲

高盛這篇報(bào)告標(biāo)題很直接，就叫《中國(guó)房地產(chǎn)：一線(xiàn)城市復(fù)蘇前的布局"（Positioning ahead of Tier-1 cities turnaround）》，發(fā)布于2026年4月9日，作者團(tuán)隊(duì)為高盛高華證券駐上海分析師。

報(bào)告開(kāi)篇先回答了一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：為什么現(xiàn)在突然開(kāi)始看多一線(xiàn)城市？

高盛給出的答案是：香港房?jī)r(jià)上漲會(huì)帶動(dòng)上海深圳房?jī)r(jià)。

按照?qǐng)?bào)告數(shù)據(jù)，香港房?jī)r(jià)自2021年9月高點(diǎn)以來(lái)，一度累計(jì)下跌28%；但從2025年3月開(kāi)始，已經(jīng)反彈約8%。與此同時(shí)，香港本地開(kāi)發(fā)商股價(jià)自2025年4月以來(lái)平均上漲65%，明顯跑贏中資開(kāi)發(fā)商。

香港、上海及深圳住宅平均售價(jià)（ASP）指數(shù)走勢(shì)（2018年至今）

來(lái)源：高盛集團(tuán)CREIS中環(huán)評(píng)級(jí)與估值部，高盛全球投資研究

因?yàn)樵诟呤⒖磥?lái)，香港、上海、深圳三地的房?jī)r(jià)在歷史上存在較強(qiáng)聯(lián)動(dòng)。

在過(guò)去兩輪上行周期中，三城價(jià)格走勢(shì)幾乎一致。 戳此了解，VR沉浸式看房

2004-2007年：香港從亞洲金融危機(jī)和SARS后的低點(diǎn)反彈約80%，上海跟漲58%，深圳先慢后快，在2006-2007年明顯加速；

2009-2018年：香港房?jī)r(jià)上漲3.4倍，上海同步漲3.4倍，深圳更是漲了4.3倍。

高盛統(tǒng)計(jì)了2000年以來(lái)的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)：當(dāng)香港進(jìn)入它定義的“上行周期”——也就是連續(xù)四個(gè)季度平均房?jī)r(jià)環(huán)比為正時(shí)，上海和深圳在隨后四個(gè)季度跟漲的概率分別達(dá)到74%和81%。

而且，滬深隨后四個(gè)季度的漲幅，歷史上大約相當(dāng)于香港前四個(gè)季度漲幅的五到六成。

所以，香港已經(jīng)在2025年3月觸底反彈，那么上海和深圳也有較大概率在接下來(lái)一段時(shí)間進(jìn)入修復(fù)通道。

02

為什么上海深圳率先復(fù)蘇

不過(guò)，值得注意的是，高盛這次判斷認(rèn)為，上海深圳率先修復(fù)，其他城市未必同步，未來(lái)樓市仍將高度分化。

那為什么是上海深圳？高盛在報(bào)告中給出了四個(gè)核心依據(jù)。

1、人口：人才持續(xù)凈流入

報(bào)告提到，香港在本輪修復(fù)前，人才引進(jìn)規(guī)模從2023年開(kāi)始明顯上升。而深圳在2018-2024年的人才流入規(guī)模，量級(jí)跟香港相差無(wú)幾。

上海戶(hù)籍政策相對(duì)更嚴(yán)格，所以人才流入略顯落后。

但上海這兩年戶(hù)籍政策明顯放寬。一是2023-2024年人才落戶(hù)獲批量，較2018-2020年增長(zhǎng)超過(guò)4倍；二是“居轉(zhuǎn)戶(hù)”更為容易，同時(shí)對(duì)留學(xué)生設(shè)有專(zhuān)門(mén)落戶(hù)規(guī)則。

因此，上海和深圳擁有本地戶(hù)籍的人口占比正在上升，有戶(hù)籍的人更傾向于在城市定居，從而轉(zhuǎn)化為更強(qiáng)的購(gòu)房需求。

上海和深圳持有本地戶(hù)籍的常住人口占比，目前都在持續(xù)上升。 數(shù)據(jù)來(lái)源：移民局、地方政府公告，以及高盛全球投資研究公司匯編數(shù)據(jù)

這背后的邏輯，其實(shí)不難理解。 戳此了解，1V1遠(yuǎn)程同屏帶看

真正能支撐核心城市房?jī)r(jià)的，主要還是那些有戶(hù)籍會(huì)定居下來(lái)的人口。

2、收入：購(gòu)買(mǎi)力靠一批高收入、高成長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)人群支撐

高盛的第二個(gè)依據(jù)，是上海深圳的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

報(bào)告里提到，雖然上海和深圳整體工資增長(zhǎng)并不強(qiáng)，但兩座城市都擁有較高比重的高附加值第三產(chǎn)業(yè)，尤其是軟件信息、金融，以及各類(lèi)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。

深圳的軟件和信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)2018-2025年的年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)21%，上海是13%，均遠(yuǎn)超整體經(jīng)濟(jì)增速。

上海更布局了AI、集成電路、生物科技三大戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)。2025年三者合計(jì)貢獻(xiàn)了2萬(wàn)億元人民幣，占上海GDP的35%。深圳戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值則達(dá)到1.7萬(wàn)億元，占GDP約43%。

換句話(huà)說(shuō)：這兩個(gè)城市的購(gòu)買(mǎi)力，不是靠傳統(tǒng)行業(yè)托底，而是靠高端產(chǎn)業(yè)的高收入群體。

只要這些人群的收入預(yù)期沒(méi)有明顯惡化，核心板塊的住房需求就不會(huì)輕易消失。這也是為什么這兩年豪宅賣(mài)得更好的原因。

高盛還提到，過(guò)去香港、上海、深圳都曾出現(xiàn)“股市先走、樓市后跟”的現(xiàn)象。本輪A股自2024年9月以來(lái)已明顯反彈，但房?jī)r(jià)尚未跟上。高盛判斷，若股市繼續(xù)走強(qiáng)，財(cái)富效應(yīng)有望進(jìn)一步傳導(dǎo)至樓市。

3、持有成本：壓力還在，但緩和了很多

報(bào)告提到，三個(gè)城市的貨幣環(huán)境都在轉(zhuǎn)向?qū)捤?。香港因?yàn)槊绹?guó)降息，通過(guò)聯(lián)系匯率制度傳導(dǎo)，按揭成本隨之回落。上海和深圳的房貸利率也已經(jīng)處于歷史低位，疊加國(guó)內(nèi)貨幣政策繼續(xù)偏寬松，買(mǎi)房的資金成本明顯比前幾年更低。

不過(guò)，利率下來(lái)了，不代表買(mǎi)房壓力就沒(méi)有了。

高盛認(rèn)為，上海和深圳的購(gòu)房負(fù)擔(dān)其實(shí)仍高于香港。

原因不完全在房?jī)r(jià)高低，而在于內(nèi)地住宅面積普遍更大，總價(jià)壓力更重。也就是說(shuō)，香港雖然單價(jià)更高，但因?yàn)榉孔痈。瑥姆績(jī)r(jià)收入比和月供負(fù)擔(dān)來(lái)看，反而略微更容易承受。

另外，從持有收益看，上海和深圳目前仍然是“收租養(yǎng)不活房貸”的狀態(tài)，而香港隨著租金回升，已經(jīng)重新轉(zhuǎn)為正向收益。

但高盛也提到，上海深圳當(dāng)前的租金回報(bào)相對(duì)于房貸利率和國(guó)債收益率，已經(jīng)處在歷史上相對(duì)最有利的位置。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，雖然這筆賬還沒(méi)完全算得過(guò)，但持有壓力明顯沒(méi)以前那么大了。

4、供應(yīng)：新房庫(kù)存低于香港

高盛還提到，上海深圳目前的庫(kù)存壓力，其實(shí)沒(méi)有市場(chǎng)想象中那么大。

先看新房端，到2025年底，深圳和上海庫(kù)存去化周期目前約5年左右，和香港相當(dāng)，并不夸張。整體來(lái)看，供給端沒(méi)有想象的那么過(guò)剩。

再看二手房端，2025年四季度以來(lái)，市場(chǎng)上的二手掛牌量已經(jīng)出現(xiàn)回落。

核心原因是深圳和上海的租金收益率，自2024年以來(lái)已經(jīng)超過(guò)了1年期存款利率。

當(dāng)"租金收益率>存款利率"，業(yè)主就不愿意賣(mài)房了，因?yàn)槌鲎獗却驺y行劃算。這直接導(dǎo)致二手房掛牌量從2025年下半年開(kāi)始持續(xù)萎縮。

而且目前上海和深圳的住房供應(yīng)比，也就是房屋套數(shù)和家庭數(shù)量的比例，仍低于香港和其他成熟市場(chǎng)的常見(jiàn)水平。

03

布局一線(xiàn)城市的國(guó)央企

率先受益

這是大家最關(guān)心的問(wèn)題。

報(bào)告提到，假設(shè)上海和深圳房?jī)r(jià)從2025年底到2028年底累計(jì)上漲15%，也就是大致年均5%左右。并且，它預(yù)計(jì)大部分漲幅會(huì)出現(xiàn)在2027-2028年，2026年的關(guān)鍵詞更多是“見(jiàn)底”，而不是“大漲”。

為什么是15%，核心還是基于香港的歷史參照。

香港在2004-2007和2009-2018兩輪周期中，價(jià)格漲幅都相當(dāng)可觀(guān)。按照香港-上海深圳聯(lián)動(dòng)規(guī)律推算，上海深圳在接下來(lái)3年實(shí)現(xiàn)15%的累計(jì)漲幅是合理的。

當(dāng)然，房?jī)r(jià)上漲的前提是，未來(lái)幾年，居民收入、產(chǎn)業(yè)支撐、資產(chǎn)配置需求等因素不會(huì)明顯惡化，房?jī)r(jià)修復(fù)大體與購(gòu)買(mǎi)力改善保持同步。

高盛測(cè)算，如果上海深圳房?jī)r(jià)未來(lái)三年累計(jì)上漲15%，那么那些在兩地土儲(chǔ)更多、可售貨值更高的國(guó)央企房企，利潤(rùn)和資產(chǎn)價(jià)值都會(huì)率先受益。也因此，高盛更看好華潤(rùn)置地、中海、金茂、綠城這類(lèi)在核心城市布局更深的企業(yè)。

04

高盛的判斷到底靠不靠譜？

房?jī)r(jià)回暖，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)然是利好，大家也都希望市場(chǎng)能早點(diǎn)回升。
但問(wèn)題是，高盛這次“上海、深圳三年漲15%”的判斷，到底有幾分可信度？

如果結(jié)合它過(guò)往的預(yù)測(cè)記錄來(lái)看，我的結(jié)論是：框架可以參考，數(shù)字不必當(dāng)真。

先看香港。高盛近幾年對(duì)香港樓市的大方向判斷不算離譜，但也談不上特別精準(zhǔn)。比如，2022年它看空香港樓市，方向是對(duì)的。但到2025年初，它判斷香港房?jī)r(jià)是持平，而實(shí)際2025年香港住宅價(jià)格指數(shù)全年上漲了約3.25%。

再看內(nèi)地市場(chǎng)。高盛在2015年到2017年那一輪周期中的判斷，和實(shí)際走勢(shì)曾出現(xiàn)較明顯偏差。近幾年對(duì)內(nèi)地樓市的整體判斷，則明顯偏謹(jǐn)慎、偏悲觀(guān)。

綜合來(lái)看，高盛在判斷大趨勢(shì)方面，還是有一定參考價(jià)值的。但一旦細(xì)化到具體時(shí)點(diǎn)和漲跌幅度，準(zhǔn)確率就沒(méi)那么高了。

這次關(guān)于上海深圳房?jī)r(jià)上漲的判斷，可以重視它背后的邏輯，但沒(méi)必要把這個(gè)數(shù)字當(dāng)成標(biāo)準(zhǔn)答案。

對(duì)于高盛這個(gè)判斷，你有什么看法？歡迎在評(píng)論區(qū)留言互動(dòng)。

點(diǎn)擊下圖，了解詳情↓