全國的房價(jià)止跌了嗎？

今年的春季行情當(dāng)中，房價(jià)表現(xiàn)如何？

告訴各位一個(gè)壞消息，全國房價(jià)依然沒有止跌。

然后，還有個(gè)好消息：過去 7 個(gè)月房價(jià)的全國房價(jià)跌幅連續(xù)收窄，尤其是今年的 1 月、2 月、3 月，收窄的幅度比較明顯。

今年春節(jié)之后，在小陽春的推進(jìn)過程中，很多城市的二手房成交量反彈比較明顯，但新房成交依然是同比下跌的。

在這樣一個(gè)量能表現(xiàn)之下，很多城市的二手房的跌幅出現(xiàn)收窄，這是可以理解的。

我們看一下全國總體情況，這是50個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比漲跌幅的走勢，環(huán)比跌幅就是這個(gè)月相比上個(gè)月的變化。

從圖中可以看到，2021 年 10 月份之前，當(dāng)時(shí)樓市持續(xù)多年，房價(jià)保持在上漲區(qū)間，處于樓市繁榮期。

2021 年的 10 月份，房價(jià)由漲轉(zhuǎn)跌之后呢，持續(xù)保持下跌狀態(tài)。

在這一過程中，曾出現(xiàn)三次房價(jià)跌幅收窄。

第一次反彈，是在 2023 年的第一季度，隨著疫情防控的解除，看房量、買房量大幅上升，二手房的交易價(jià)格跌幅收窄。

第二次反彈，是在 2024 年的 9 月底，國家出臺(tái)重磅新政之后，連續(xù) 4 個(gè)月持續(xù)反彈。

第三次反彈，是從 2025 年 9 月份以來連續(xù) 7 個(gè)月反彈。

今年 3 月份的房價(jià)環(huán)比跌幅是0.35%。

去年 3 月份的反彈高點(diǎn)的房價(jià)跌幅是0.28%。

2023年3月反彈高點(diǎn)的房價(jià)跌幅是0.17%。

當(dāng)前房價(jià)依然沒有翻紅，也就是沒有止跌上漲，但是跌幅已經(jīng)變小了。

這其中有個(gè)悖論，過去的半年多，全國的住宅庫存壓力比較大，無論是新房還是二手房，但房價(jià)跌幅卻持續(xù)收窄！

這里分享一下我們監(jiān)測的住宅庫存壓力指數(shù)。

這個(gè)庫存壓力指數(shù)，包含了新房的庫存壓力和二手房的庫存壓力。

今年 3 月份的庫存壓力指數(shù)125，也就是嚴(yán)重的供大于求。

目前這個(gè)點(diǎn)位處于歷史的最高水平附近。

今年3月份相比2月份環(huán)比降了一點(diǎn)，但降幅并不明顯。

如果看新房去化周期，目前是 28 個(gè)月，這是嚴(yán)重的供大于求；二手房的去化周期就更長了。

所以目前看這個(gè)庫存壓力，房價(jià)依然是下跌，這是對頭的。

庫存壓力過去幾個(gè)月沒有下降，反而是升了，那為什么房價(jià)跌幅卻連續(xù)七個(gè)月收窄呢？

這當(dāng)中，我認(rèn)為有二個(gè)因素：

一個(gè)因素是，全國的房價(jià)下跌已經(jīng) 4、5 年了，下跌的時(shí)間比較長了，下跌的幅度也比較大了，全國整體上跌 40% 了。

這就導(dǎo)致，很多的購房需求，像葫蘆一樣被深深的摁在水里，已很長時(shí)間了！

即便過去一年多都沒有出臺(tái)增量的新政，但是這個(gè)市場需求有釋放的動(dòng)能。

另一個(gè)因素是，近段時(shí)間市場情緒面有所改善，很多購房者覺得目前房價(jià)已經(jīng)跌到位了，可以出手了。

甚至還有些投資客，開始投資租金收益率比較高的低總價(jià)的老破小。

市場情緒面的改善，有助于房價(jià)跌幅收窄。

房東的心態(tài)也變化了，在一些高能級城市，尤其是上海，隨著買房者的大量增多，有些房東就不愿意讓價(jià)了。

全國主要城市3月房價(jià)表現(xiàn)如何？

我們通過一張圖來比較一下。

今年 3 月份環(huán)比 2 月份的房價(jià)漲跌幅，這其中就包含了新房和二手房，從中可以看到，大部分城市依然是下跌的。

但是有兩個(gè)城市環(huán)比是小漲的，上海和北京！

說明近段時(shí)間，隨著二手房交易量的反彈，此二城房價(jià)有止跌的跡象。

房價(jià)跌幅較小的，還包含廈門和成都。

另外，像東北的大城市，大連和沈陽跌幅也不大。

這兩個(gè)東北的中心城市房價(jià)的跌幅較大、下跌時(shí)間很長，繼續(xù)下跌的動(dòng)能明顯變?nèi)趿?/p>

而目前房價(jià)跌幅較大的是，青島、武漢、長沙、鄭州、廣州。

上海房價(jià)為什么表現(xiàn)最強(qiáng)？

上期文章中，我們已聊過全國主要城市的二手房的交易量，上海是最強(qiáng)的，而價(jià)格跟量之間有一個(gè)匹配關(guān)系。

其實(shí)，從去年的 11 月份開始，上海的二手房交易量就持續(xù)站上榮枯線。

今年 3 月份，上海二手房網(wǎng)簽量全口徑的高達(dá) 3.1 萬套，純住宅的高達(dá) 2.7 萬套。

這么高的數(shù)據(jù)，創(chuàng)了 2021 年 7 月份以來的最高值，也就是 3 月份上海的二手房的交易量回到了樓市繁榮期的水平！

在這種背景之下，房價(jià)止跌也是合乎邏輯的。

觀察上海房價(jià)環(huán)比漲跌幅走勢

今年 2 月、3 月，上海的房價(jià)翻紅了，就是出現(xiàn)了小幅的上漲。

在上一輪樓市的小的反彈期，2024 年的 9 月底，國家出臺(tái)新政之后，上海的房價(jià)在 2024 年 12 月份翻紅了。

在 2025 年 3 月份的小陽春再次翻紅，也就是在出臺(tái)增量新政之后，上海的房市短暫地出現(xiàn)了不連續(xù)的2個(gè)月的上漲。

再往前回顧，那就是 2023 年的 2、3 月份，因?yàn)槿珖鴺鞘谐霈F(xiàn)了一次大型的脈沖行情，上海房價(jià)漲了 2 個(gè)月。

按當(dāng)前成交數(shù)據(jù)，今年 4 月份，我估計(jì)上海的房價(jià)還會(huì)延續(xù)上漲態(tài)勢。

如果是連續(xù) 3 個(gè)月上漲，那就創(chuàng)了上海樓市過去幾年連續(xù)降溫的過程中，房價(jià)反彈持續(xù)時(shí)間最長的一次！

然而，按當(dāng)前全國的宏觀經(jīng)濟(jì)和樓市走勢，我并不認(rèn)為上海的房價(jià)在這樣一個(gè)位置能夠持續(xù)實(shí)現(xiàn)止跌反彈，未來幾個(gè)月可能還會(huì)重新下跌。

但我們必須承認(rèn)一點(diǎn)，在諸多因素的共同作用之下，上海樓市越來越接近于真正的見底了。

當(dāng)那個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)來到之后，上海樓市會(huì)出現(xiàn)房價(jià)的持續(xù)反彈，也就是會(huì)真正進(jìn)入到下一輪的上升期。

而這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，未來1年之內(nèi)出現(xiàn)的概率是比較大的。未來 2 年內(nèi)出現(xiàn)的概率接近于 100%。

各位老鐵們，我們就拭目以待吧。