壹

2026年北京樓市的小陽春，確實不同以往。與往年豪宅熱銷帶動市場不同，這個小陽春，唱主角的是剛需剛改。北京樓市南北西東，都有熱銷項目，幾乎無一例外都是剛需剛改。

這其中，位于大興的首創(chuàng)禧悅興城最為典型。去年10月拿下單周銷冠之后一直勢頭不減，到這個小陽春，總計已經(jīng)賣出接近500套，而且項目一期已經(jīng)交付。剛剛過去的一季度網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，禧悅興城再次榮膺大興區(qū)套數(shù)銷冠，這個數(shù)字，這個進度足以說明，大興的小陽春來了，“帶頭”的就是禧悅興城。

實景圖

在這個小陽春里，禧悅興城二期也即將開盤。這個各方面都不同尋常的項目，注定在2026年的北京樓市上，要留下屬于自己的一筆。

面對“禧悅興城現(xiàn)象”，我們相信市場一定關心兩個問題：其一，半年能賣500多套的原是什么？其二，禧悅興城的現(xiàn)象級表現(xiàn)說明了什么？能給當下市場帶來哪些啟示？

越復雜的問題往往有越簡單的答案。具體到禧悅興城，上述兩個問題可以用一句話概括：你給剛需尊嚴與體面，市場就給你機會與回報。

禧悅興城一期最小的一居戶型，總價180多萬，最大的三居戶型，總價300多萬。這意味著最低首付不到30萬就能“上車”，從價格段上看，是妥妥的剛需項目。

實景圖

但是，只有價格還不夠。禧悅興城雖然地處大興，但卻是一塊“三環(huán)飛地”，依靠軌道交通，最快可以在7分鐘內(nèi)抵達南三環(huán)草橋，而后轉往各個城市功能區(qū)。同時，項目周邊配上了北京小學東校區(qū)、匯文中學大興分校、大興十幼等多座中小學和幼兒園。又有大悅春風里、龍湖天街、薈聚、泰禾中央廣場的生活消費配套，還有首創(chuàng)自己運營的社區(qū)商業(yè)。

配套設施規(guī)劃示意圖

這意味著最低30萬的“上車”票，可以買到便利、成熟的生活、教育配套。剛需生活的痛點幾乎全部覆蓋，能夠過基本體面的生活。在北京市場，這個價格段，又有此條件的樓盤，禧悅興城幾乎是惟一一個。如此一來，半年500多套的銷售業(yè)績也就絲毫不奇怪了。

畢竟，北京的剛需首置沒有消失，他們還是這座城市中“人民”的重要組成部分，他們的購買力已經(jīng)被壓抑了許久。禧悅興城的價格、產(chǎn)品、配置和條件，成了剛需首置需求對“更好居住”追求的釋放點。

這值得好好思考。

貳

我們在前面說到了一個很古早的詞匯——上車，這個詞在北京樓市已經(jīng)消失了很多年。經(jīng)年越久，詞匯的含義也發(fā)生了異化，和品質不高，環(huán)境不好劃上了等號，但其實情況并不是如此。

“上車”產(chǎn)生于“上古”時期的北京樓市。那時，馮侖揶揄“丈母娘逼著買房”，房地產(chǎn)銷售變著法兒的渲染“趕緊買房‘上車’”，市場一片借別人存銀行的錢，圓自己北京安居夢的氣氛。現(xiàn)在回頭看，這就是剛需首置——小伙子不買房取不了媳婦，畢業(yè)生不買房在北京安不了家。

這種剛需，催生了一批中小套型為主的項目，北京五月、榮豐2008、炫特區(qū)等等。在初代北京樓市，小戶型是非常重要的一條產(chǎn)品線，在供應結構中占有很重要的位置。

這些小戶型項目還有一個特點，就是基本都處在當時城市的核心或者相對核心的地段，公共配套、通勤條件都比較成熟。比如，北京五月在新街口外，榮豐2008在廣安門，炫特區(qū)在朝陽公園周邊等等。

剛需，或者說經(jīng)濟條件一般的人，更需要公共配套服務，富人可以住郊區(qū)的大房子，但剛需更需要配套成熟的小戶型。于是，這些小戶型項目，恰好就對應了剛需：位置近，配套好，戶型小，總價低，北京五月、榮豐2008這些項目的最低門檻，當時可能花30~40萬就能買一套，當然，那時北京的房價沒有后來這么高。

只有配套成熟還不夠，產(chǎn)品上也要過硬。開發(fā)商在小戶型產(chǎn)品上也會動腦子，記得當時有個小戶型項目的開發(fā)商很興奮地向我們說，我們把一居室做到了南北通透。當然，以現(xiàn)在的眼光看，這是很落后的產(chǎn)品觀。

但是，這種做法卻能說明，初代北京樓市中，開發(fā)商是把小戶型當成供應結構中主要產(chǎn)品線之一來做的，不是“捎帶”，也不是“糊弄”，也不是作為排不開戶型時在邊邊角角的拼湊。當然，不可否認，這些項目后來也催生了一批投資需求，這是另外一個話題，可以單論，在此不贅述，只說一句，用來投資的房子最后基本也都租給了剛需。

我們身邊的很多人，就是靠這種小戶型，在北京買了第一套房，住了進去，后來再賣掉，換更大的房子，日子和生活也眼見著過得更好。

不過，從2010年前后，這種中小戶型產(chǎn)品就變得越來越少了。在北京樓市飛黃騰達的年代中，開發(fā)商很流行一句話，叫“要對得起土地的價值”，戶型開始變大，居室開始變多，小戶型逐漸淡出北京市場。由于管理問題，榮豐2008、炫特區(qū)也逐漸有了附加含義。在開發(fā)商那里，小戶型沒人做了，一居室，小面積的兩居室逐漸開始鳳毛麟角。

這種情況發(fā)展到近些年，北京樓市新房的供應，就變成了一個以三居室為主的市場。也就是在這個階段，北京市場開始成為一個“改善型購房需求為主”的市場，剛需逐漸邊緣化，甚至逐步在新房市場中消失了。

郭毅老師給了我們一組寶貴的數(shù)據(jù)：2023年，北京新建商品房一居、兩居的新增供應套數(shù)為6825套。到2024年，減少到3904套。2025年的前10個月（截至10月25日），只有2930套。不斷減少的態(tài)勢十分明顯。

這其中有幾個因素不容忽視。

其一是在產(chǎn)品品質權重越來越大的今天，中小套型的一居室、兩居室，開發(fā)商確實“不好排”。

其二是限購。最近十幾年來，北京是全國執(zhí)行限購最嚴格的城市，購房資格寶貴，絕大部分人中短期內(nèi)實際上只有一次購房機會。購房更傾向于“一步到位”。但現(xiàn)在政策改了。

其三是價格敏感度。這種價格敏感說來有點戲劇性：房價上漲，買不起；房價下跌，不敢買。前者怕負擔，后者怕?lián)p失。開發(fā)商很難完全把握，在上行的市場中，開發(fā)商干脆不做。再加上所謂社區(qū)純凈度等需求，小戶型邊緣化，剛需首置也在新房市場銷聲匿跡了。

叁

然而，“禧悅興城”現(xiàn)象做了個很好的提示，剛需首置沒有消失，仍然是總量很大的購買力，大到可以支撐起一個小陽春而剛需群體本身的需求，城市格局和功能也都發(fā)生了變化。誰認識到了這種存在，意識到了這種變化，市場就會給予誰機會。

實景圖

這種變化，首創(chuàng)看到了，所以，禧悅興城拿到了這個機會。

初代北京樓市，若要享有成熟配套，只能在城市核心區(qū)位見縫插針，那是因為當時城市只是單中心，還是“攤大餅”模式。但是，現(xiàn)在已經(jīng)大為不同，北京的公共配套已經(jīng)不再僅僅集中于中心城區(qū)，也形成了多個城市經(jīng)濟發(fā)展的增長極。這為剛需首置在價格、配套、職住平衡之間求得平衡，提供了更好的選項。

示意圖

禧悅興城就很典型。北京小學、匯文中學原來只是城市核心區(qū)才有的公共資源，現(xiàn)在在區(qū)域內(nèi)落地，解決了剛需體面、尊嚴生活的主要痛點之一。而隨著大興在生物醫(yī)藥、高技術制造等方面產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也產(chǎn)生了大量優(yōu)質就業(yè)機會，從這個角度而言，禧悅興城以“新剛需”為主要對象，也可以很好地實現(xiàn)職住平衡。

示意圖

另外一大變化就是軌道交通。初代北京樓市時期，軌道交通匱乏，還只有1號線和2號線，現(xiàn)在大為不同，大量軌道交通的運營，使得城市地理關系發(fā)生變化，各個功能板塊之間的溝通聯(lián)系大為便利，這也給剛需首置提供了更多的選擇，而對于開發(fā)商而言，要看到這種變化，意識到軌道交通繁盛之后，恰是剛需首置類型的市場機會。

首創(chuàng)這一點看得很準，禧悅興城有多條軌道交通支持，社區(qū)出門即可搭乘，換成便捷。最快的只要7分鐘就可以抵達南三環(huán)草橋，而房價要比南三環(huán)低上好幾個LEVEL，7分鐘時間成本，換少幾百萬的支出，這是新剛需不容忽視的價值需求。

區(qū)位示意圖

此外，在當下，新剛需也要面對不確定性的風險，因此，解決這一痛點的最好辦法，就是“去不確定性”。禧悅興城把這一點做到了極致，幾乎就是以現(xiàn)房模式進行銷售。買房時候看到房子和社區(qū)，就是交房時得到的。既壓縮了市場變動帶來的潛在風險，又規(guī)避了貨不對板的風險。

園林效果圖

禧悅興城推行的好社區(qū)、好綠化、好建材、好空間、好生活、好服務，也都不是理論化的體系論述，而是完全可以眼見為實。

剛需不靠等待和想象——首創(chuàng)作為北京最重要的市屬國企之一，想明白了這一點。“好房子”所應覆蓋的，不僅是“改善”，一樣還有“剛需”。

而這又恰好順應了限購政策調整的節(jié)奏。五環(huán)以外不限制套數(shù)，讓在五環(huán)以外買房不再是一錘子買賣。從供應結構的角度看，套型面積相對較小，總價額度相對較低供應既然是一種空白，而需求長期難以得到滿足，那么，以相對高的品質標準，形成專門針對這一剛需首置群體的市場供應，是不是也是開發(fā)商的一條路？

它可能不如動輒機前往的豪宅那樣光鮮，但如果運作得當，品質過硬，恐怕也會有良好收效。禧悅興城就是這種思路下的正確答案。

在這個答案中，我們能夠看到，一座城市的文明，絕非僅由亮麗定義，而在于它如何溫柔地托舉起每個平凡的夢想。無論是匆忙的上班族，還是清晨出攤的商販，都能在這里找到屬于自己的角落，體面而充滿希望地生活。這種讓不同的人都能走向更好生活的包容，才是這座城市最動人的光芒。

樣板間實景拍攝（僅作為展示效果，以實際交付為準）

這種讓不同的人都能走向更好生活的包容，才是這座城市最動人的光芒，也恰恰呼應了禧悅興城“為北京奮斗者打造理想之城”的初心。

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