也許是大家知道地產(chǎn)房劍對(duì)西安土地市場(chǎng)比較熟悉，因此時(shí)常會(huì)有一些房企咨詢西安土地市場(chǎng)的情況，包括打算新進(jìn)入西安市場(chǎng)的外埠房企。

而最近一段時(shí)間，多家房企咨詢的板塊，同時(shí)指向了西安文教園板塊。

這意味著，這個(gè)板塊一旦有開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)，必將讓西安土地市場(chǎng)再次沸騰！

屆時(shí)，西安將再次誕生“萬(wàn)元地”！

01

西安文教園板塊這五年

在曲江各大板塊中，西安文教園板塊是一個(gè)年輕的板塊。

曲江一期的發(fā)展是2003年起步的，南三環(huán)外的曲江二期發(fā)展是從2011年起步的，曲江CCBD這個(gè)概念在十余年前的時(shí)候就已經(jīng)提出，雁翔路板塊2017年的時(shí)候就迎來(lái)了中�！�

西安文教園板塊受到關(guān)注，則是2020年之后的事情了。

這個(gè)板塊的全稱叫做西安文化科教園，簡(jiǎn)稱西安文教園。

2020年5月的時(shí)候，西安市同意將雁翔路以東、黃渠頭二路以北、延興門(mén)一路以南、長(zhǎng)鳴路以西，占地約2.9平方公里的區(qū)域規(guī)劃建設(shè)成西安文化科教園。

也就是從這個(gè)時(shí)候開(kāi)始，西安文教園才起航，這是一個(gè)由雁塔、曲江共建的板塊。

官方給這個(gè)板塊的定位及規(guī)劃是，以“文化+科技+教育”深度融合為理念，規(guī)劃建設(shè)文化商業(yè)片區(qū)、科技研發(fā)片區(qū)、文化教育片區(qū)、醫(yī)療康養(yǎng)片區(qū)四個(gè)片區(qū)。

建成后，將補(bǔ)齊片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施短板，完善區(qū)域教育醫(yī)療資源，提升區(qū)域城市環(huán)境，引領(lǐng)區(qū)域城市能級(jí)提升，助力西安建設(shè)成為“全國(guó)重要的科研和文教中心”。

從實(shí)際落地來(lái)看，除了此前已有的西安交通大學(xué)曲江校區(qū)以及中國(guó)科學(xué)院地球環(huán)境研究所、陜西化工研究院研發(fā)中心等研究院所之外，這個(gè)板塊又先后建設(shè)了曲江第三初級(jí)中學(xué)、曲江麓融公園、曲江新區(qū)醫(yī)院（尚未建成），板塊內(nèi)的路網(wǎng)也便開(kāi)工建設(shè)。

西安文教園板塊的開(kāi)發(fā)用地開(kāi)始出讓，主要是2021年6月星河灣摘得了1宗17畝的商業(yè)地塊、2022年7月星河灣摘得了2宗住宅用地、2024年11月金茂摘得2宗住宅地塊、2024年12月邦泰摘得1宗住宅用地、2025年3月邦泰摘得1宗30多畝的住宅用地。

上述對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目分別為星河灣星睿、曲江星河灣一期和二期、曲江金茂府和金茂璞逸東方、邦泰觀宸曲江、邦泰觀云曲江。

其中，曲江金茂府、邦泰觀宸曲江是公開(kāi)競(jìng)買溢價(jià)成交的，樓面地價(jià)在1.25萬(wàn)元/㎡以上；星河灣星睿、曲江星河灣一期和二期、金茂璞逸東方的地塊是收購(gòu)的，“地主”是同一家公司，屬于雁塔區(qū)北沈家橋城改補(bǔ)充的開(kāi)發(fā)用地。

西安文教園板塊待供應(yīng)的住宅地塊，其實(shí)并不多了，此前據(jù)傳某房企在這塊也有城改補(bǔ)充開(kāi)發(fā)地塊。

02

為什么是西安文教園？

截至目前，進(jìn)入文教園板塊的房企并不多，無(wú)非就是金茂、星河灣、邦泰“三劍客”。

實(shí)際上，并不是其它房企不想進(jìn)入，而是沒(méi)有機(jī)會(huì)。

2024年11月、12月份的時(shí)候，金茂、邦泰溢價(jià)在西安文教園板塊拍下的那兩塊地，除了金茂、邦泰之外，華潤(rùn)、中鐵、中海這三家央企也有參與。

現(xiàn)在，又有多家房企盯上西安文教園板塊的地塊，其實(shí)也不難理解。

一方面，對(duì)于各大房企來(lái)講，安全性一定是第一位的。在主城區(qū)拿地，相對(duì)來(lái)講安全性更高一些，即使市場(chǎng)再不好，項(xiàng)目降價(jià)起碼有人買，而郊區(qū)，客戶都不知道在哪里。

西安文教園板塊，地處三環(huán)內(nèi)，已經(jīng)非常成熟，板塊內(nèi)及周邊的學(xué)校、地鐵、公園、商業(yè)等均所見(jiàn)即所得，不用擔(dān)心無(wú)法兌現(xiàn)。如果曲江新區(qū)醫(yī)院建成，那就更好了！

另一方面，曲江星河灣、金茂璞逸東方、曲江金茂府、邦泰觀宸曲江等項(xiàng)目的熱銷，給了開(kāi)發(fā)商拿地的信心。

這個(gè)板塊已開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目基本均為高端產(chǎn)品，其中不乏千萬(wàn)級(jí)的豪宅，因此相對(duì)來(lái)講置業(yè)門(mén)檻較高。

但即使如此，板塊內(nèi)的各大項(xiàng)目依然賣得不錯(cuò)。

2024年，曲江星河灣以28.9億元的銷售額位居西安全市單盤(pán)銷售額第9名；2025年，金茂璞逸東方以35.5億元拿下當(dāng)年西安全市單盤(pán)銷冠，曲江金茂府則以30.6億元位居西安全市第3名。

實(shí)際上，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，目前要想在曲江買房子，可選的并不多，無(wú)非就是曲江CCBD的華發(fā)錦宸賦，以及西安文教園板塊的幾個(gè)項(xiàng)目，還有中鐵云岫曲江。

至于雁翔路東側(cè)的九曲松間，那只屬于城市塔尖圈層。

當(dāng)然，對(duì)于后續(xù)進(jìn)入西安文教園板塊的房企來(lái)講，都將繞不過(guò)去的一個(gè)挑戰(zhàn)就是：當(dāng)金茂、星河灣、邦泰已經(jīng)銷售了上千套房子的情況下，后續(xù)入市的項(xiàng)目銷售難度必然加大。

畢竟，市場(chǎng)需求就那么多。