研究報(bào)告

來源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · 一卡拉

頭圖來源 · 視覺中國

中國商業(yè)，韌性猶在。

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測，2025年，全國重點(diǎn)26城600+樣本購物中心平均空置率，創(chuàng)下近五年新低。

其中，滿鋪出租的商場數(shù)量同比2024年增加46.15%；出租率超95%的購物中心占比近五成，約三成購物中心空置率超10%。伴隨著服務(wù)消費(fèi)與商品消費(fèi)的“雙向升維”、全國社會(huì)消費(fèi)品零售總額首次突破50萬億元大關(guān)，品牌商承租力正在回血。

數(shù)據(jù)說明

數(shù)據(jù)來源：贏商大數(shù)據(jù)

統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2026年3月3日（因踩盤數(shù)據(jù)會(huì)實(shí)時(shí)更新，存在一定變動(dòng)，不同時(shí)間統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)會(huì)存在差異，不能與之前發(fā)布的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比）

統(tǒng)計(jì)范圍：2021年1月1日-2025年12月31日，北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶、佛山、福州、貴陽、杭州、合肥、昆明、南昌、南京、南寧、青島、廈門、蘇州、天津、武漢、西安、長沙、鄭州、東莞、無錫、寧波26個(gè)城市600余個(gè)優(yōu)質(zhì)購物中心

“出租率”、“空置率”釋義：根據(jù)實(shí)地踩盤的全量門店數(shù)據(jù)計(jì)算得出，出租率=已出租店鋪數(shù)量/總店鋪數(shù)量；空置率=1-出租率

“品牌門店開關(guān)店比”=開店數(shù)/關(guān)店數(shù)比值>1，表示品牌門店發(fā)展呈現(xiàn)擴(kuò)張狀態(tài)（開店數(shù)>關(guān)店數(shù)）比值=1，表示品牌門店發(fā)展持平（開店數(shù)=關(guān)店數(shù)）比值<1，表示品牌門店發(fā)展呈現(xiàn)收縮狀態(tài)（開店數(shù)<關(guān)店數(shù)）

01.

典型城市空置率解讀

2025年，600+樣本購物中心分布的重點(diǎn)26城，10城空置率同比上升、高于26城均值（占比同比2024年下降超兩成）。

西安、青島、鄭州、蘇州樣本購物中心平均空置率低于5%，出租率領(lǐng)跑；成都、佛山、天津、長沙打贏“翻身仗”，平均空置率低于26城均值，其中佛山創(chuàng)近四年最大降幅，擺脫了連續(xù)數(shù)年的“承壓者”身份。

空置率一線城市最低

在城市更新持續(xù)擴(kuò)容的背景下，得益于存量項(xiàng)目提質(zhì)升級(jí)、新入市項(xiàng)目精準(zhǔn)補(bǔ)位、業(yè)主租金讓步，2025年北京樣本購物中心空置率同比下降14.29%，為一線城市最低。

其中，市級(jí)商圈購物中心空置率為5.75%，區(qū)域商圈購物中心空置率為5.27%。

供給端看，2025年北京有24個(gè)商業(yè)項(xiàng)目入市，總體量135余萬㎡。新開業(yè)項(xiàng)目近八成通過改造煥新而來，以高出租率、高話題提振市場。如中關(guān)村ART PARK大融城（北京首個(gè)大型POD項(xiàng)目，出租率達(dá)98%，引進(jìn)首店80余家）、超極合生匯（北京目前規(guī)模最大商業(yè)綜合體，單日客流峰值超40萬人次）、中海大吉巷（北京首個(gè)融合在地文化的綜合型商業(yè)項(xiàng)目，平均客單價(jià)遠(yuǎn)高于競品）。

北京調(diào)研的樣本購物中心中，超五成購物中心出租率95%以上，約二成購物中心空置率超過10%。存量項(xiàng)目通過品牌矩陣迭代升級(jí)、空間功能重構(gòu)，保持競爭力：

• 三里屯太古里自2022年啟動(dòng)的戰(zhàn)略性升級(jí)取得關(guān)鍵進(jìn)展，北區(qū)引入Hermès Beijing Sanlitun Store愛馬仕北京三里屯專賣店、北京迪奧之家、路易威登之家、Tiffany & Co.旗艦店、亞洲首家Saint Laurent Rive Droite圣羅蘭北京右岸精品店等多個(gè)重奢最高規(guī)格門店；整體租用率保持99%，零售銷售額、租金收入總額分別上升11%、3%。

• 朝陽合生匯2025年煥新店鋪超100家，全年銷售額近85億元、客流超4100萬人次、首展首演相關(guān)話題閱讀量超3億次；通州領(lǐng)展廣場完成為期一年的調(diào)改，拆除冗余隔墻，原五層冷區(qū)日均客流增長2.5倍，整體入駐品牌數(shù)量增加20%。

需求端看，在“擴(kuò)大時(shí)尚消費(fèi)”、“煥新商業(yè)消費(fèi)空間活力”等多項(xiàng)消費(fèi)提振政策刺激下，北京首店經(jīng)濟(jì)持續(xù)釋放活力。2025年全市首店創(chuàng)近四年新高，同比2022年增長近一倍，助推全市零售消費(fèi)市場向“服務(wù)+體驗(yàn)+文化”升級(jí)。

展望2026年，北京帶來超100萬㎡新增供應(yīng)，仍以存量項(xiàng)目煥新為主。零售市場將繼續(xù)堅(jiān)持“存量項(xiàng)目體驗(yàn)多元化、新建項(xiàng)目聚焦細(xì)分場景完善”的策略，助推全市商業(yè)格局邁向“多中心、網(wǎng)絡(luò)化、差異化”新階段。

出租率位居26城?第三

2025年，鄭州市GDP連續(xù)四年跨越四千億臺(tái)階，位居北方省會(huì)城市首位；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速高于全國1.3個(gè)百分點(diǎn)，消費(fèi)市場規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大。

期內(nèi)，鄭州樣本購物中心空置去化表現(xiàn)優(yōu)異，創(chuàng)26城最大降幅，同比下降42.12%至4.92%；出租率在26城中僅次于青島、西安，位列第三。

其中，市級(jí)商圈樣本購物中心空置率為3.22%，區(qū)域商圈樣本購物中心空置率為5.28%。區(qū)域商圈內(nèi)項(xiàng)目“冷熱不均”，亟待破解同質(zhì)化競爭困局。

供給端看，2025年鄭州有超37萬㎡新增供應(yīng)，均位于核心城區(qū)。鄭州鄭東萬象城（鄭州近年最大商業(yè)項(xiàng)目）、龍湖鄭州美盛天街（龍湖商業(yè)旗下“天街”產(chǎn)品線鄭州首秀）、鄭州嵩南印象城（打造超1萬㎡特色戶外場景）、亳都·新象（深度融合3600年商都文脈）等高品質(zhì)項(xiàng)目開業(yè)，推動(dòng)區(qū)域消費(fèi)能級(jí)躍升。

近五成購物中心出租率達(dá)95%以上，標(biāo)桿項(xiàng)目緊跟熱點(diǎn)優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)?！班嵵菽酥梁幽细呱菹M(fèi)中心”丹尼斯大衛(wèi)城，聚焦熱門休閑餐飲、戶外運(yùn)動(dòng)分別推進(jìn)B1層、F6層改造升級(jí)，多個(gè)優(yōu)質(zhì)品牌矩陣助推項(xiàng)目全年銷售額達(dá)112億元。

需求端看，隨著蜜雪冰城全球總部成現(xiàn)象級(jí)消費(fèi)地標(biāo)，胖東來、山姆會(huì)員店正式簽約落地，標(biāo)桿品牌集聚效應(yīng)凸顯，鄭州零售市場需求強(qiáng)勁。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測，2025年鄭州購物中心品牌調(diào)整數(shù)量1800余家，開關(guān)店比1.92，為26城最高值。

• 零售租賃需求遠(yuǎn)超其它業(yè)態(tài)，運(yùn)動(dòng)戶外、黃金珠寶熱度攀升。Skechers、Under Armour、MAIA ACTIVE、火柴棍HAGLOFS、迪桑特，以及周大生國家寶藏、六福珠寶等，一年內(nèi)均在鄭州布局?jǐn)?shù)家門店。

• 外來餐飲品牌拓店意愿強(qiáng)烈，加碼布局“商都”。2025年，鄭州餐飲首店占比增幅顯著，至56.50%，Ameigo梅果、NEED創(chuàng)意韓國料理、O'eat等“漂亮飯”代表品牌，以及Yee3·三號(hào)椰、費(fèi)大廚辣椒炒肉、山緩緩等各賽道頭部品牌紛紛布局河南首店。

2025年，鄭州試點(diǎn)推行“企名寶”、“沙盒監(jiān)管”等新模式，“總部經(jīng)濟(jì)”加速集聚，多角度激發(fā)城市消費(fèi)潛能，“本土品牌外流、外來品牌慎入”的局面被逐步打破。今年，鄭州將帶來超40萬㎡新增供應(yīng)，代表項(xiàng)目有鄭州二七萬象城二期、鄭州東站胖東來。

寧波

消費(fèi)市場穩(wěn)步升溫，空置率出現(xiàn)波動(dòng)

得益于消費(fèi)券“杠桿效應(yīng)”顯著（撬動(dòng)比達(dá)1:33）、入境消費(fèi)市場持續(xù)升溫、“浙BA”等重大賽事活動(dòng)刺激，2025年寧波全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額5703億元，同比增長1.8%。

但隨著城市進(jìn)入存量提質(zhì)增效階段，受怡豐匯、東部新城銀泰城、海德商業(yè)中心等項(xiàng)目待改造盤活影響，期內(nèi)寧波樣本購物中心空置率略有波動(dòng)。

其中，市級(jí)商圈樣本購物中心空置率為14.81%，區(qū)域商圈樣本購物中心空置率為12.19%。

寧波新入市項(xiàng)目在建筑形態(tài)/場景體驗(yàn)等方面不斷突破、存量物業(yè)煥活升級(jí)提速，在保持競爭力的同時(shí)助力商圈煥發(fā)活力。

新增供應(yīng)上，5個(gè)商業(yè)項(xiàng)目入市帶來近34萬㎡體量。其中，前灣盛世里文旅·奧特萊斯首創(chuàng)“唐風(fēng)建筑+奧萊商業(yè)+文旅IP”商業(yè)新模式、姜山萬達(dá)廣場深度融合自然元素獨(dú)創(chuàng)“四維場景體系”、Z CORNER轉(zhuǎn)角場近兩成空間被打造為“公共社交場”。

標(biāo)桿項(xiàng)目通過大幅調(diào)改、城市級(jí)營銷活動(dòng)、精準(zhǔn)定位等，進(jìn)一步提升項(xiàng)目品質(zhì)。

• 和義大道購物中心完成運(yùn)營以來規(guī)模最大煥新，顯著提升了8萬㎡空間辨識(shí)度，獲得德國設(shè)計(jì)委員會(huì)“創(chuàng)新建筑獎(jiǎng)”；天一廣場相繼打造“夜道有好市”系列活動(dòng)（入選省級(jí)夜經(jīng)濟(jì)坐標(biāo)名單）及“浙BA”主題觀賽區(qū)（期間日均客流近25萬人次）。兩者“雙核聯(lián)動(dòng)”效應(yīng)持續(xù)強(qiáng)化，天一和義商圈2025再次蟬聯(lián)寧波唯一百億商圈。

• 海曙印象城調(diào)整定位聚焦家庭親子客群，將場內(nèi)親子業(yè)態(tài)品牌數(shù)、經(jīng)營面積占比分別升至13%、15%，全年客流首次突破1000萬人次、非黃金類銷售創(chuàng)歷史新高。

需求端看，據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測，2025年寧波購物中心品牌調(diào)整數(shù)量1300多家，開關(guān)店比1.04。首店經(jīng)濟(jì)加速騰飛，全年新進(jìn)首店數(shù)創(chuàng)近四年新高，至247家，拉動(dòng)供需提質(zhì)升級(jí)。

目前，寧波同時(shí)入選“國家消費(fèi)新業(yè)態(tài)新模式新場景試點(diǎn)城市”、“服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放綜合試點(diǎn)城市”，為商業(yè)創(chuàng)新注入了強(qiáng)有力的政策與資金支持。2026年，寧波計(jì)劃帶來超40萬㎡新增體量，“城市時(shí)尚潮流策源地”天一廣場將迎開業(yè)以來最大規(guī)模更新改造，預(yù)計(jì)全市空置率或?qū)⒊霈F(xiàn)一定波動(dòng)。

02.

典型項(xiàng)目空置率解讀

鏡頭聚焦到單個(gè)商場。2025年，全國重點(diǎn)26城600+樣本購物中心，近七成項(xiàng)目出租率高于90%、超一成項(xiàng)目出租率低于80%，整體表現(xiàn)平穩(wěn)。

其中，超五成優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目位于強(qiáng)二線城市，比2024年微升0.81個(gè)百分點(diǎn)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展新格局逐漸顯現(xiàn)，強(qiáng)二線城市商圈增速顯著、商圈商業(yè)力指數(shù)呈上行趨勢(shì)，品牌吸納力穩(wěn)步增強(qiáng)，樣本商場空置率持續(xù)走低。

南昌萬象城

空置率大幅下降，至1%以下

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測，2025年底，位于南昌紅谷灘區(qū)核心位置的南昌萬象城空置率控制在1%以下。

項(xiàng)目周邊5公里內(nèi)輻射客群超八成為小康、中產(chǎn)，本土消費(fèi)潛力強(qiáng)勁；同時(shí)，依托毗鄰全國最大摩天輪“南昌之星”、“江西母親河”贛江等城市地標(biāo)資源的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，城市微度假屬性凸顯。

年內(nèi)，南昌萬象城啟動(dòng)自開業(yè)以來最大規(guī)模的品牌調(diào)整，煥新引入超130個(gè)品牌（60%以上為首店）。

• 零售業(yè)態(tài)，著重強(qiáng)化L1層運(yùn)動(dòng)戶外氛圍，新引進(jìn)攀山鼠、HAGLOFS火柴棍、UNDEAFEATED、montbell等超10家高階戶外品牌，加上原有的Salomon、Kailas、lululemon等品牌，組成江西省最強(qiáng)高機(jī)能戶外品牌矩陣。其中，VICTORIA’S SECRET開業(yè)當(dāng)天即創(chuàng)品牌全國銷售新高，SMFK開業(yè)后業(yè)績穩(wěn)坐華中區(qū)域第一，AVIA開業(yè)當(dāng)天銷售額破百萬元，助推商場客流創(chuàng)歷史新高。

• 餐飲業(yè)態(tài)上，持續(xù)加碼熱門品牌首店，引入白玉串城、入口天物、野杜鵑、泰鋪、Peet's Coffee、九十葉等江西首店。以場內(nèi)超百家餐飲首店，營造江西社交餐飲地標(biāo)。

此外，在擁有20米高水簾瀑布的中央花園，首次打造慢閃街區(qū)GARDEN No.388 STREET，實(shí)現(xiàn)空間運(yùn)營迭代。

據(jù)悉，這個(gè)“穩(wěn)坐南昌潮流時(shí)尚頭把交椅”的項(xiàng)目，2025年銷售額同比增長40%。

南昌萬象城客流趨勢(shì)圖 圖源：贏商大數(shù)據(jù)

龍湖寧波鄞州天街

出租率回升至98%

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測，位于“浙江3000億GDP強(qiáng)區(qū)”的龍湖寧波鄞州天街（寧波首個(gè)天街），瞄準(zhǔn)周邊親子家庭以及年輕客群，持續(xù)深化“城東精致生活中心”定位，2025年在26城樣本購物中心中，空鋪去化率位居前列，年銷售額達(dá)15億元。

期內(nèi)，龍湖寧波鄞州天街以提升項(xiàng)目坪效與區(qū)域影響力為目的，圍繞“主力店/次主力店煥新、餐飲強(qiáng)化、分層補(bǔ)位、頂層激活”策略進(jìn)行品牌調(diào)改，全年煥新引入132個(gè)品牌。

• B1層超5000㎡主力店“換新血”，引入“生鮮占比達(dá)70%+滿足即時(shí)零售”的小象超市華東首店；F2-F3層新增家居家電品類、寵物業(yè)態(tài)，緊扣周邊新交付樓盤業(yè)主及寵物一站式服務(wù)等新興需求；F5層集中引入絲域養(yǎng)發(fā)、VERO MOM產(chǎn)后修復(fù)等生活服務(wù)品牌，以“變美+養(yǎng)身+修復(fù)”的目的性消費(fèi)組合，激活頂層餐飲冷區(qū)。

• 持續(xù)提升餐飲業(yè)態(tài)、首店占比，引入比格比薩、泰夸張、濱壽司首店以及海底撈、胖哥倆最新形象店，構(gòu)建了覆蓋午餐剛需、晚餐社交、周末家庭聚餐的完整餐飲動(dòng)線。

2026年，隨著寧波地鐵6號(hào)線開通，與明樓站無縫銜接的龍湖寧波鄞州天街順勢(shì)在地鐵口打造融合天童寺干年禪意與江南園林美學(xué)的“紅楓園”美陳，助力場內(nèi)1-2月客流、銷售額雙雙增長超20%，全網(wǎng)總曝光量超5000萬，創(chuàng)新營銷將進(jìn)一步增強(qiáng)項(xiàng)目品牌吸納力。

龍湖寧波鄞州天街客流趨勢(shì)圖 圖源：贏商大數(shù)據(jù)

成都金牛萬達(dá)廣場

空鋪去化率位居前列

2025年，經(jīng)營超10年的成都金牛萬達(dá)廣場，穩(wěn)住區(qū)位優(yōu)勢(shì)，出租率提升至95%以上。

作為萬達(dá)自持旗艦項(xiàng)目，金牛萬達(dá)廣場占據(jù)城市核心商圈黃金地段，周邊5公里聚集超百個(gè)住宅小區(qū)、名校林立，與成都地鐵1號(hào)線與6號(hào)線交匯點(diǎn)無縫銜接，客流底盤龐大且穩(wěn)定。

在業(yè)態(tài)組合上，項(xiàng)目走“大而全”路線，滿足區(qū)域全客層消費(fèi)需求。其中，超110家餐飲品牌陣容已覆蓋“高、中、低”全價(jià)格帶，“正餐、快餐、休閑、夜宵”全場景，競爭優(yōu)勢(shì)顯著。

近一年，持續(xù)優(yōu)化運(yùn)動(dòng)戶外、潮流數(shù)碼、茶咖等熱門且滿足剛需的業(yè)態(tài)；積極引入李山山茶事、野人先生、Manner coffee、茉莉奶白、喬杉杉生燙牛肉米線等高話題度品牌，進(jìn)一步擴(kuò)大流量餐飲品牌規(guī)模。

同時(shí)，秉持融入周邊居民日常生活的經(jīng)營理念，項(xiàng)目全年策劃十余場囊括各年齡段人群的大型活動(dòng)，如二次元痛樓、中學(xué)升學(xué)咨詢活動(dòng)、糖酒會(huì)等，增強(qiáng)與社區(qū)居民粘性。

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)顯示，去年成都金牛萬達(dá)廣場日均客流整體高于去年，煥新活化效果明顯。

成都金牛萬達(dá)廣場客流趨勢(shì)圖 圖源：贏商大數(shù)據(jù)

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