本來以為就是一場常規(guī)的業(yè)主答謝活動，

結(jié)果中建智地在現(xiàn)場直接官宣了一個重磅消息——太陽宮0627地塊將在4月開啟新進度，且只有138套。

經(jīng)歷了一場火熱的土拍，該宗地于2025年9月被中建智地拿下，總建控規(guī)模約5萬㎡，

按138套推算則為套均300平（據(jù)市場消息，戶型面積段為220-390㎡），可謂戶戶頂豪。

背后的解題思路也很清晰：

地塊占地1.94萬平方米，住宅建面只有約4.3萬平方米（總建面5.06萬平方米減去商業(yè)部分）。地塊內(nèi)有地鐵17號線穿過，退線要求吃掉了約35%的地塊面積，實際可用容積率被推高到了3.38。

在限高80米（約25-26層）的條件下，這種少棟數(shù)、大戶型就是最優(yōu)解。

同時，這樣的定位也避開了未來與板塊內(nèi)玖合府等二手次新的正面PK。

放在朝陽東北三環(huán)這樣寸土寸金的地段，與其說是在“賣房子”，

不如說是在"分配"稀缺資源。

作為鏈接國貿(mào)CBD與望京產(chǎn)業(yè)區(qū)的黃金樞紐，三環(huán)到四環(huán)之間的太陽宮板塊城市界面成熟度極高，

周邊有凱德MALL、鳳凰匯購物中心、中日友好醫(yī)院、人大附中朝陽學(xué)�！�

板塊勢能是朝陽當(dāng)之無愧的第一梯隊，而這個板塊上一次供地還是3年前的中建玖合府。

中建玖合府當(dāng)年的表現(xiàn)也早就驗證了這個板塊的含金量——2022年9月30日開盤，412套房源當(dāng)天全部售罄，日光。

成交均價約11.7萬元/平方米（政府持有10%產(chǎn)權(quán)后的實際價格，相當(dāng)于市場價13萬/平方米）。

這就是太陽宮627地塊的價值根基。

如果說庫存數(shù)據(jù)是"需求端"的證明，那土拍現(xiàn)場就是"供給端"的表態(tài)。

2025年9月30日，國慶長假前最后一天，太陽宮627地塊現(xiàn)場競價。

9家房企報名：懋源、京投、北京城建、中建智地、中海北京、金隅、招商、保利、建發(fā)。

懋源率先舉牌31.35億元，隨后城建、金隅、京投、中海、中建智地相繼出手。到了200輪以后，幾乎變成了中建智地與懋源的"雙雄對決"。

在行業(yè)調(diào)整的大背景下，一家民企勇于跟央企正面較量到最后一刻，

這種勇氣本身就說明了一個問題——這塊地值得拼一把。

最終結(jié)果：現(xiàn)場鏖戰(zhàn)339輪、中建智地以43.145億元競得、樓面價8.53萬元/平方米、溢價率39.18%。

這個溢價率在近幾年的北京土拍中可謂鳳毛麟角，

9家開發(fā)商用真金白銀投票表明：在充滿不確定性的市場中，太陽宮地塊就是那個最大的確定性。

其實太陽宮627地塊在去年出讓之前，經(jīng)歷了一次關(guān)鍵的規(guī)劃調(diào)整。

這次調(diào)整，直接決定了這個項目的豪宅骨相。

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用地性質(zhì)從F1混合公建直接調(diào)整為二類城鎮(zhèn)住宅用地，容積率從3.0降到2.6，建筑規(guī)模從5.83萬平方米減到5.06萬平方米。這使得地塊更加純粹，也擁有了豪宅底色。

而且這次規(guī)劃調(diào)整的公示期間，收到了614條有效公眾意見，熱度可見一斑。

還有一個值得關(guān)注的細(xì)節(jié)：

3月13日，北京市公共資源交易平臺公示，北京維拓時代以1071.9萬元中標(biāo)項目設(shè)計，工期120天。

按地上建面5.06萬平方米計算，設(shè)計費折合約132元/平方米。

這是什么水平？

是中建智地黃杉木店紫京宸園設(shè)計費（65元/平方米）的兩倍。

翻倍的設(shè)計費，只說明一件事：中建智地要將"品質(zhì)"沖到新高。

而且其拿地文件中的退線區(qū)域或許并不浪費——退線區(qū)域下方將建設(shè)不少于5500平方米的商業(yè)設(shè)施，

與17號線預(yù)留通道連接、與10號線站廳連通。

也就是說，未來業(yè)主出門直接進地鐵，下樓就是商業(yè)。退線不是遺憾，反而成就了"獨家優(yōu)勢"。

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聊完了地段和產(chǎn)品，繞不開的一個問題：這個盤會賣多少錢？

先看二手房錨點。

太陽宮板塊的標(biāo)桿次新房給出了價格參照：太陽公元南區(qū)成交均價約13.5萬元/平方米，北區(qū)約13.2萬元/平方米，紅璽臺均價約14.1萬元/平方米。次新房均價站穩(wěn)14萬元/平方米左右，而且戶型越大，單價反而越高。

但要注意，這些項目都有至少10-15年的房齡了。從產(chǎn)品角度看，跟當(dāng)下的新豪宅有明顯的代差。

再看成本端。

考慮退線后的實際可用容積率以及商業(yè)配建，實際的樓面價或許在9.5萬元/㎡左右，疊加加上建安、稅費、營銷、資金成本以及宸園本身的溢價能力，對應(yīng)14.5-15萬元/平方米或許更符合市場預(yù)期。

按照220-390㎡的這版戶型來看，該社區(qū)的起步門檻也將在3000萬，上限則在6000萬+，

與融創(chuàng)壹號院、縵合北京等朝陽區(qū)頂豪同頻。

最后，中建智地在北京豪宅圈的存在感有多強呢？

或許如今朝陽區(qū)的中建宸園、北京宸園、紫京宸園三部"宸園"是很好的答案。

而中建智地在太陽宮627上投入了翻倍的設(shè)計費，以及9月至今的超長打磨周期，

無疑意味著要把這個盤做成"超級宸園"。

寫到這里，我們想做一個總結(jié)。

太陽宮627地塊的底氣，來自"地段+配套+圈層"的三重稀缺：

地段稀缺——東北四環(huán)以內(nèi)、三環(huán)至四環(huán)黃金走廊，且一直鮮少新增供地。

配套稀缺——雙地鐵TOD上蓋，凱德MALL、人大附中朝陽學(xué)校、中日友好醫(yī)院……頂配資源全覆蓋。

圈層稀缺——138套，這種純粹性天然篩選出同頻的鄰里。

在北京，頂豪的核心邏輯早已從"炫耀"轉(zhuǎn)向"共生"——與文脈、圈層、時代共生。

而太陽宮627，或者說中建智地，恰好踩中了所有關(guān)鍵點。