正值美國(guó)傳統(tǒng)春季購(gòu)房旺季，受中東局勢(shì)引發(fā)的連鎖反應(yīng)影響，美國(guó)樓市并未如期回暖，反而陷入“深度凍結(jié)”狀態(tài)。

根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）4月13日發(fā)布的數(shù)據(jù)，美國(guó)3月現(xiàn)房銷(xiāo)售量環(huán)比下降3.6%，同比下降1%，經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后的年化銷(xiāo)售量降至398萬(wàn)套。

地緣政治風(fēng)險(xiǎn)打破了市場(chǎng)此前的樂(lè)觀預(yù)期。作為定價(jià)錨的十年期美債收益率走高，這也導(dǎo)致此前一度跌破6%的30年期固定抵押貸款利率出現(xiàn)“跳升”。房地美（Freddie Mac）數(shù)據(jù)顯示，3月平均利率已由2月的6.05%反彈至6.18%。受此影響，NAR將美國(guó)全年住房銷(xiāo)量預(yù)計(jì)增速下調(diào)至4%。

總部在吉隆坡的亞洲房產(chǎn)科技集團(tuán)居外IQI（Juwai IQI）聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團(tuán)董事總經(jīng)理何丹尼（Daniel Ho）對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者稱(chēng)：“美國(guó)房貸利率在二月份一度跌破6%，現(xiàn)已是曇花一現(xiàn)；樓市小陽(yáng)春的勢(shì)頭，已被中東沖突打斷?！?/p>

“歷史上類(lèi)似地緣沖突顯示，戰(zhàn)爭(zhēng)引發(fā)的油價(jià)短期飆升通常會(huì)導(dǎo)致房貸利率上升、買(mǎi)家觀望加劇，樓市成交量出現(xiàn)3-6個(gè)月的暫時(shí)放緩。一旦沖突緩和或能源價(jià)格穩(wěn)定，市場(chǎng)需求往往快速反彈?！彼f(shuō)，據(jù)其判斷，2026年上半年美國(guó)樓市將進(jìn)入“戰(zhàn)火下的冷靜期”，春季后半段成交回補(bǔ)力度或明顯弱于年初預(yù)期。若油價(jià)在二季度內(nèi)階段性回落，被壓抑的需求有望在下半年釋放；反之，復(fù)蘇可能推遲至2027年。

中東戰(zhàn)事的連鎖反應(yīng)

加拿大皇家銀行（RBC）美國(guó)經(jīng)濟(jì)主管里德（Mike Reid）將當(dāng)前美國(guó)房屋銷(xiāo)售量形容為“甚至低于全球金融危機(jī)期間最糟糕的水平”。牛津經(jīng)濟(jì)學(xué)院首席美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家豪頓（Nancy Vanden Houten）也認(rèn)為，自中東局勢(shì)爆發(fā)以來(lái)，抵押貸款利率出現(xiàn)回升，預(yù)計(jì)住房銷(xiāo)量將維持橫盤(pán)整理態(tài)勢(shì)，直到今年年底才開(kāi)始逐漸回升。

從交易情況看，蘇富比國(guó)際房地產(chǎn)舊金山門(mén)羅公園（Menlo Park）經(jīng)紀(jì)人梁彥（Aya Yan Liang）也觀察到了中東局勢(shì)給美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的觀望情緒。她對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示：“今天我去超市買(mǎi)菜，切身感受到物價(jià)漲了不少，原來(lái)5.9美元一袋的面包漲到了7美元。這也波及了我的房產(chǎn)生意。中東局勢(shì)爆發(fā)后，我的一位原計(jì)劃配置100萬(wàn)至200萬(wàn)美元投資房產(chǎn)的客戶，立即暫停了行動(dòng)，表示需要進(jìn)一步觀望?！?/p>

除了宏觀環(huán)境的擠壓，局部市場(chǎng)的微觀情緒同樣不容樂(lè)觀。硅谷科技企業(yè)的裁員傳聞再次令中產(chǎn)階級(jí)購(gòu)房者倍感焦慮。“另一組買(mǎi)家夫婦原計(jì)劃購(gòu)置500萬(wàn)至600萬(wàn)美元的房產(chǎn)，但太太供職的Meta傳出裁員傳聞，便暫停了購(gòu)房行動(dòng)。這種不安全感也直接沖擊了硅谷100萬(wàn)至200萬(wàn)美元區(qū)間的剛需市場(chǎng)?！绷簭┍硎?。

美國(guó)明星地產(chǎn)公司Serhant紐約經(jīng)紀(jì)人Amy Wang也告訴第一財(cái)經(jīng)記者：“三月份，我們有幾套房源上市。原本二月份按揭利率已跌破6%，我對(duì)三月市場(chǎng)抱有期待，但實(shí)際看房人數(shù)遠(yuǎn)不及預(yù)期，僅為往常月份的一半左右。雖有部分買(mǎi)家出價(jià)，但報(bào)價(jià)遠(yuǎn)低于掛牌價(jià)；由于價(jià)差太大，賣(mài)家根本無(wú)法接受，加之房子還有租約，賣(mài)家索性選擇繼續(xù)收租?！?/p>

“其實(shí)賣(mài)家的報(bào)價(jià)并不高，基本回落到了十年前的水平。曼哈頓房?jī)r(jià)的高峰是在2019年，這位賣(mài)家因?yàn)樨叫栀Y金，幾乎是虧本在賣(mài)?！盇my進(jìn)一步表示，“雖然現(xiàn)在是入市好時(shí)機(jī)，但顯然，中東議題沖擊了樓市，股市波動(dòng)導(dǎo)致不少買(mǎi)家無(wú)法騰挪資金。不過(guò)，看房人的減少意味著市場(chǎng)已轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)，買(mǎi)家的議價(jià)權(quán)更大了?！?/p>

里德認(rèn)為，當(dāng)前的核心問(wèn)題在于，除了相對(duì)較高的抵押貸款利率外，供應(yīng)短缺也損害了住房負(fù)擔(dān)能力。根據(jù)NAR數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前庫(kù)存量為136萬(wàn)套，庫(kù)存銷(xiāo)售比（即供需比）相當(dāng)于4.1個(gè)月的供應(yīng)量，仍低于歷史正常水平。

豪頓對(duì)此表示：“如果不是因?yàn)榈盅嘿J款利率的回升，會(huì)有更多賣(mài)家進(jìn)入市場(chǎng)。同比來(lái)看，供應(yīng)量增長(zhǎng)了2.5%，是自2022年4月以來(lái)的最小年度增幅。”

受此影響，盡管銷(xiāo)售低迷，價(jià)格仍在增長(zhǎng)。NAR稱(chēng)，3月現(xiàn)房銷(xiāo)售中位數(shù)價(jià)格同比上漲1.4%，達(dá)到40.88萬(wàn)美元，這是房?jī)r(jià)連續(xù)第33個(gè)月錄得同比上漲。

樓市何時(shí)轉(zhuǎn)暖

NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·尹（Lawrence Yun）認(rèn)為，當(dāng)前，消費(fèi)者信心的下降和就業(yè)增長(zhǎng)的放緩繼續(xù)抑制著買(mǎi)家的需求。

美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)企業(yè)Compass西雅圖柯克蘭（Kirkland）經(jīng)紀(jì)人Becco Zou對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者現(xiàn)身說(shuō)法：“目前我服務(wù)的賣(mài)家客戶明顯多于買(mǎi)家。這些賣(mài)家大多有了一定年紀(jì)，有的正值退休，計(jì)劃賣(mài)大換??；有的則是為了陪孩子去東海岸讀書(shū)，準(zhǔn)備處置本地房產(chǎn)?！?/p>

她表示，相比之下，現(xiàn)在的買(mǎi)家普遍持觀望態(tài)度，而且對(duì)房源非常挑剔，各方面要求都很高。“例如，目前科技行業(yè)上班族沒(méi)時(shí)間打理房子，想要拎包入住，我就要根據(jù)這一需求給賣(mài)家提供一些針對(duì)性的翻新建議。最近我剛為一位賣(mài)家安排了工程隊(duì)，預(yù)計(jì)用一個(gè)月的時(shí)間對(duì)房屋進(jìn)行整修，讓房子達(dá)到理想的出售狀態(tài)?！盉ecco說(shuō)。

里德也解釋稱(chēng)：“在現(xiàn)有住房銷(xiāo)售方面，目前的平均30年期固定抵押貸款利率與許多房主在疫情后鎖定的極低利率之間存在巨大差距，這導(dǎo)致了庫(kù)存受壓。畢竟，有多少房主愿意放棄低于3%的貸款利率而搬家呢？”

“盡管房?jī)r(jià)與抵押貸款利率通常呈反向變動(dòng)關(guān)系（即利率上升，房?jī)r(jià)往往下跌），但供應(yīng)短缺導(dǎo)致過(guò)去幾年房?jī)r(jià)反而持續(xù)上漲。事實(shí)上，據(jù)RBC估算，房?jī)r(jià)需要經(jīng)歷近15%的向下修正，才能恢復(fù)到疫情前的負(fù)擔(dān)能力水平?！崩锏逻M(jìn)一步表示。

里德稱(chēng)，在抵押貸款利率或價(jià)格發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化之前，市場(chǎng)仍無(wú)法找到復(fù)蘇之路。在此之前，預(yù)計(jì)這種僵局很可能會(huì)貫穿整個(gè)2026年。