誰(shuí)能想到，上海新天地最貴豪宅翠湖天地的開(kāi)發(fā)商，2025年股東應(yīng)占溢利竟然虧損17.82億元，是過(guò)去五年來(lái)的首次虧損。

上海頂豪圈的“臉面”，也栽了。他們?cè)?jīng)是高山，如今也要斷臂來(lái)續(xù)命。

上海翠湖天地

成績(jī)單不好看。

重倉(cāng)上海豪宅和商業(yè)物業(yè)投資的港資房企瑞安房地產(chǎn)，2025年的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)不太好看，全年實(shí)現(xiàn)收入40.93億元，同比下跌50%；股東應(yīng)占虧損17.82億元，上年同期是盈利約1.8億元。

和大多數(shù)內(nèi)地房企一樣，瑞安房地產(chǎn)這次的虧損，主要還是因?yàn)楣就顿Y物業(yè)估值的減值，以及一些未售存貨的撥備。

如果不考慮這兩個(gè)因素的話，瑞安房地產(chǎn)去年的核心利潤(rùn)為3.97億元，同比還是下降了12%。

也是一年不如一年的節(jié)奏。

瑞安房地產(chǎn)2025年全年收入和核心利潤(rùn)的下降，主要原因還是年內(nèi)住宅項(xiàng)目竣工量減少了，而且這已經(jīng)是連續(xù)多年來(lái)的持續(xù)下降，今年被確認(rèn)的物業(yè)銷售收入只有區(qū)區(qū)4.99億元，同比減少50%，創(chuàng)下新低。

簡(jiǎn)直是，斷崖式下跌。

全年確認(rèn)的物業(yè)銷售收入不足5億元，這是什么概念？2024年9月27日開(kāi)盤(pán)的翠湖天地六和，108套房源，套均總價(jià)就高達(dá)1.11億元，賣5套翠湖天地六和的房子，都超過(guò)瑞安房地產(chǎn)去年全年的物業(yè)銷售收入了！

五套房子就能抵得上全年的物業(yè)收入，別的開(kāi)發(fā)商知道了，不知道是該羨慕，還是說(shuō)這個(gè)模式，畸形。不，獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)。

他們手握一個(gè)特別有名的盤(pán)：翠湖天地。

所以，看得出來(lái)，瑞安房地產(chǎn)的物業(yè)銷售收入，一直高度依賴上海翠湖天地。

去年瑞安實(shí)現(xiàn)合約銷售額79.16億元，其中住宅銷售額72.46億元，主要來(lái)源于上海的翠湖天地六和與武漢天地云逸兩個(gè)項(xiàng)目。僅翠湖天地六和一個(gè)項(xiàng)目，就貢獻(xiàn)了35億元的銷售額，占比超過(guò)44%。

截至2025年底，瑞安房地產(chǎn)已經(jīng)鎖定待確認(rèn)的銷售額高達(dá)172.31億元，將在2026年及以后交付并確認(rèn)收入。其中翠湖天地六和的銷售額為119億元，占比將近70%！

不過(guò)，翠湖天地六和預(yù)計(jì)要到2027年才能確認(rèn)為銷售收入，2026年瑞安房地產(chǎn)的物業(yè)銷售收入還將面臨不小的挑戰(zhàn)。

更大的危機(jī)在未來(lái)。根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，今年瑞安房地產(chǎn)可銷售的住宅項(xiàng)目建筑面積約13.37萬(wàn)平米，主力銷售項(xiàng)目是上海楊浦濱江的風(fēng)貌項(xiàng)目翠湖濱江，以及武漢的武漢天地、創(chuàng)新天地和長(zhǎng)江天地，可見(jiàn)，瑞安2026年的銷售主力在武漢。

畢竟，再好的項(xiàng)目，也有賣完的時(shí)候。曾經(jīng)的銷冠項(xiàng)目翠湖天地，可售資源已近枯竭。

事實(shí)上，翠湖濱江早在2024年8月就已開(kāi)盤(pán)，2024年賣了13億元，2025年賣了7.5億元，剩余可售資源也有限。

幾近，“彈藥耗盡”！

財(cái)報(bào)顯示，上海翠湖天地和翠湖濱江所剩的可售房源，預(yù)估本集團(tuán)應(yīng)占銷售額僅37億元。

如果一句話解讀這件事情：瑞安在上海的“豪宅基本盤(pán)”，快要被掏空了！

不只是翠湖天地，瑞安房地產(chǎn)在上海的銷售資源，整體都已接近干涸。而武漢能否扛起瑞安房地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)的大旗？

看這兩年武漢樓市的行情，大概率是指望不上。曾經(jīng)靠上海躺贏的瑞安，如今不得不寄希望于一個(gè)連自己都沒(méi)底的城市，這，也太不瑞安了！

但是，賣豪宅的毛利率是真高。2025年，瑞安房地產(chǎn)的毛利率雖然同比下降了12個(gè)百分點(diǎn)，但還是高達(dá)52%！這讓眾多毛利率已經(jīng)跌到10%-11%的內(nèi)地房企情何以堪？！

現(xiàn)在，在瑞安房地產(chǎn)，真正挑起大梁的，還是投資物業(yè)。2025年瑞安房地產(chǎn)的租金及相關(guān)收入（包括聯(lián)營(yíng)公司）為36.25億元，同比增長(zhǎng)2%。但是，歸屬瑞安的租金及相關(guān)收入僅19.49億元。比2024年的24.56億元下跌了21%！

在業(yè)績(jī)會(huì)上，瑞安房地產(chǎn)財(cái)務(wù)總裁兼投資總裁孫希灝解釋，下跌的原因是創(chuàng)智天地股權(quán)重組，導(dǎo)致2025年其租金收入4.35億元出表，僅體現(xiàn)在來(lái)自聯(lián)合營(yíng)公司的租金收入中。

即便加上創(chuàng)智天地的租金收入，瑞安房地產(chǎn)2025年的租金及相關(guān)收入還是比上一年下跌的。去年瑞安房地產(chǎn)在上海和武漢還新增了兩個(gè)項(xiàng)目，在這樣的前提下租金收入還是出現(xiàn)了下跌，可見(jiàn)，就算是瑞安房地產(chǎn)這樣的商業(yè)運(yùn)營(yíng)“老手“，還是逃不掉大環(huán)境的拖累。

瑞安在財(cái)報(bào)中也承認(rèn)，2025年公司零售物業(yè)和辦公樓的續(xù)約租金都出現(xiàn)了下跌。

風(fēng)口退去，連收租的生意都不好做了。

接著說(shuō)一下財(cái)務(wù)狀況，糟糕兩個(gè)字，截至2025年底，瑞安房地產(chǎn)的負(fù)債總計(jì)262.94億元，其中今年到期的債務(wù)約68.94億元。

但是，截至2025年底，公司的現(xiàn)金及存款總計(jì)只有64.51億元，這里面包含了抵押存款18.16億元和受限資金23.9億元，剩余可靈活支配的現(xiàn)金和存款就只有22.45億元了。

就是說(shuō)，只有22.45億元能用，這？連今年到期債務(wù)的零頭都不夠。

為了活下來(lái)，他們只能借新還舊。

今年1月26日，瑞安剛發(fā)行了一筆三年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，利率9.75%，計(jì)劃用于償還今年上半年到期4億美元、利率5.5%的票據(jù)，這筆票據(jù)有2.95億元接受了收購(gòu)要約，可延后三年，但代價(jià)是，瑞安借的新債每年利息約2億元，相比舊債每年多支出近1億元。

要知道，在不考慮減值和估值損失的影響下，瑞安2025年的核心盈利才只有3.95億元，這筆新債的利息每年又要再稀釋掉公司所剩不多的利潤(rùn)，可見(jiàn)瑞安承受的流動(dòng)性壓力有多大。

2023年底，瑞安宣布以12.06億元將上海鴻壽坊項(xiàng)目的65%股權(quán)賣給了大家保險(xiǎn)，這也是2023年實(shí)體商業(yè)最火的項(xiàng)目之一；

2024年3月，瑞安又公告稱，將上海青浦區(qū)的酒店物業(yè)以1.05億元賣給主要股東上海青浦徐涇，這兩筆交易是瑞安房地產(chǎn)在多年后的資產(chǎn)出售，如果不是形勢(shì)所逼，也不會(huì)出售資產(chǎn)。

也就是說(shuō)，從2023年開(kāi)始，瑞安就已經(jīng)開(kāi)啟“斷臂求生”模式，不停賣項(xiàng)目套現(xiàn)。曾經(jīng)的瑞安，你們是曾經(jīng)行業(yè)豪宅天花板??！

其中，徹底退出重慶天地項(xiàng)目，出售上海鴻壽坊、蟠龍新天地酒店、創(chuàng)智天地、太平橋湖濱道等項(xiàng)目的控股權(quán)，僅保留運(yùn)營(yíng)或管理權(quán)。

此外，上海的召樓新天地和佛山的嶺南天地則以股權(quán)引入新的資金方，同時(shí)保留了控制權(quán)；發(fā)行虹橋天地二期ABS，用未來(lái)的租金收益融資。

可以說(shuō)，瑞安這幾年一直在努力地進(jìn)行降杠桿、穩(wěn)流動(dòng)性，持續(xù)優(yōu)化公司的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。

但以目前的現(xiàn)金流和債務(wù)狀況，未來(lái)幾年大概率還會(huì)繼續(xù)“斷臂求生”，通過(guò)賣項(xiàng)目股權(quán)來(lái)續(xù)命。

接下來(lái)的幾年，瑞安在上海的新項(xiàng)目以輕資產(chǎn)為主，包括2025年獲取的上海黃浦區(qū)新天地板塊的永新里，以及上海浦東新區(qū)的城中村改造項(xiàng)目上海三林項(xiàng)目。

永新里是和永業(yè)集團(tuán)、天安集團(tuán)三方合作的項(xiàng)目，瑞安房地產(chǎn)持股只有15%；上海三林項(xiàng)目則是與上海陸家嘴、浦東房地產(chǎn)及三林鎮(zhèn)合作的，瑞安房地產(chǎn)的實(shí)際權(quán)益是13.26%。

還有與奉賢區(qū)政府合作的貝港城中村改造項(xiàng)目，即奉賢南橋天地，瑞安僅持有項(xiàng)目5%的股權(quán)，并為該項(xiàng)目提供開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷、資產(chǎn)管理及營(yíng)運(yùn)的專

業(yè)管理服務(wù)。

還有一個(gè)為永業(yè)集團(tuán)提供管理服務(wù)的純輕資產(chǎn)合作項(xiàng)目永年里項(xiàng)目。

今年1月中旬，瑞安出資6.64億元，獲得核心區(qū)域閔行浦江鎮(zhèn)地塊。“住宅地塊將主要用于開(kāi)發(fā)洋房、疊拼及合院等低密度改善型產(chǎn)品。

很難想象，瑞安以前會(huì)去核心地段以外進(jìn)行開(kāi)發(fā)。哪怕，上海是他們最重要的投資市場(chǎng)。這位曾經(jīng)的頂豪玩家，虧掉了五年的面子，還要放下身段，去非核心區(qū)域“撿漏”。

不過(guò)，瑞安的困境，從來(lái)不是它自己的問(wèn)題，如果連翠湖天地這樣的頂豪IP都救不了業(yè)績(jī)，連瑞安這樣的港資老手都要靠賣資產(chǎn)續(xù)命，這就知道了，行業(yè)的冬天，從來(lái)都是無(wú)差別攻擊。

哪怕你曾經(jīng)封神，哪怕你是瑞安。