文/端宏斌

昨天，深圳出了個(gè)挺魔幻的場(chǎng)面：一個(gè)新樓開盤，幾百人深夜排隊(duì)，現(xiàn)場(chǎng)擠到失控，最后保安都用上了辣椒水噴霧。見下圖：

不少人看到這個(gè)新聞，第一反應(yīng)是：樓市回暖了？不是說現(xiàn)在房子沒人買了嗎，怎么還能搶成這樣。

我看了一下相關(guān)背景，發(fā)現(xiàn)該樓盤正在降價(jià)大促銷，平均單價(jià)比周邊的二手房還便宜了差不多一萬塊，而且都是小戶型，最大的才89平，按照65平的上車盤來算，目前總價(jià)大約240-260萬就可以買一套，首付就40多萬。這么便宜的價(jià)格，自然引發(fā)了很多人哄搶，他們甚至頭天半夜就來排隊(duì)了。

這種降價(jià)幅度，原本壓著不動(dòng)的需求就會(huì)一下子擠出來，他們不是現(xiàn)在才想買房，是一直就想買，只是之前覺得不劃算，一直在等，現(xiàn)在覺得差不多了，所以這不是需求突然爆發(fā)，而是價(jià)格觸發(fā)了堆積已久的需求。

我們?cè)賮砜瓷虾５臄?shù)據(jù)，從3月開始上海二手房大爆發(fā)，上個(gè)周六，一天成交1600多套二手房，是歷史第三高峰。

為什么會(huì)集中釋放？本質(zhì)還是價(jià)格到位了。很多房源是經(jīng)過一輪一輪降價(jià)，才終于讓買賣雙方在某個(gè)價(jià)位上達(dá)成一致。所以這波放量，是交易雙方都認(rèn)清了現(xiàn)實(shí)。

除了深圳和上海，其他一線城市的樓市也出現(xiàn)了企穩(wěn)的苗頭。不過目前的企穩(wěn)還很不穩(wěn)定，不是買家在追漲，是賣家終于肯大幅讓步了。但除了這些一線城市，其他城市的樓市還在繼續(xù)走弱。

如果你再仔細(xì)分析，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這一輪先動(dòng)起來的房子，其實(shí)是有共性的?；径际堑涂們r(jià)、小戶型、老房子，也就是所謂的“上車盤”。這些房子的特點(diǎn)很簡(jiǎn)單：門檻低，壓力小，就算判斷錯(cuò)了，損失也比較可控。比如上海很多老破小的租金回報(bào)率已經(jīng)超過3%了，這比買理財(cái)產(chǎn)品強(qiáng)多了，而且老破小還有動(dòng)遷概念，萬一將來遇到拆遷，那回報(bào)率一下就上去了。

現(xiàn)在買房的人，心態(tài)和以前完全不一樣了。以前買房是進(jìn)攻思維，盡可能用高杠桿買大房子，因?yàn)樗麍?jiān)信房?jī)r(jià)會(huì)永遠(yuǎn)漲。他甚至連首付都是靠信用卡套現(xiàn)弄出來的。

現(xiàn)在沒人還相信房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲的敘事了，所以是防御思維買房，低總價(jià)房源的優(yōu)勢(shì)就出來了，首付低、月供低，有些老房子還能收租，租金回報(bào)也不錯(cuò)，在利率下降的環(huán)境里，對(duì)一部分人來說已經(jīng)具備一定吸引力，就算賺不到多少錢，但你把錢放在手里，確實(shí)也無處可投，還不如買房呢。

另外，拆遷因素你必須要考慮到，以我比較熟悉的上海來說，這幾年拆遷補(bǔ)償都非?？捎^。舉幾個(gè)例子，黃浦區(qū)金陵東路某30平石庫(kù)門房屋，評(píng)估價(jià)為12萬元/平，補(bǔ)償總額可達(dá)30×12×2.5+45（套型補(bǔ)貼）=945萬元；普陀區(qū)石嵐三村84號(hào)拓路項(xiàng)目中，56平老公房補(bǔ)償金額為56×9.8萬×1.8+30萬=1017萬元；農(nóng)民的宅基地補(bǔ)償也不錯(cuò)，川沙新鎮(zhèn)陳行村某70平宅基地，土地補(bǔ)償費(fèi)174.45元/平，地上附著物補(bǔ)償958萬元，合計(jì)補(bǔ)償金額超千萬元 。你買完老破小，先3%的租金收幾年，萬一趕上拆遷，回報(bào)立馬翻幾倍，如果趕不上，那你就3%收著也不虧。

正因?yàn)槿绱?，這一輪先恢復(fù)的，不是改善房，而是最便宜的那批房子。因?yàn)楦纳品勘澈螅廊恍枰獙?duì)未來收入有信心，需要敢加杠桿，而這件事，目前還沒有大規(guī)模發(fā)生。

如果你問我，樓市到底有沒有見底？我覺得這不能一概而論，因?yàn)橄褚郧澳欠N齊漲齊跌的行情，很可能不會(huì)來了，真實(shí)情況是，樓市正在發(fā)生明顯的分化。有些房子，已經(jīng)有人愿意接了，甚至在價(jià)格合適的時(shí)候會(huì)出現(xiàn)短期的哄搶；但還有大量房源，依然賣不動(dòng)，需要繼續(xù)降價(jià)才可能有人來看。

所以，你與其問“見沒見底”，不如換一個(gè)問題：哪些房子已經(jīng)接近底部，哪些還沒有。從目前情況來看，核心城市中那些價(jià)格已經(jīng)大幅回調(diào)、總價(jià)較低、流動(dòng)性還在的房源，確實(shí)接近底部；而那些位置一般、供應(yīng)量大、缺乏流動(dòng)性的房子，仍然處在下行通道。同樣的房地產(chǎn)，有人開始覺得機(jī)會(huì)來了，有人卻依然悲觀。兩種判斷不矛盾，因?yàn)樗麄兠鎸?duì)的本來也不是同一類資產(chǎn)。

現(xiàn)在的形勢(shì)，用更準(zhǔn)確的語言來描述是：正在試探底部，但不是底部的確認(rèn)。什么才是底部的確認(rèn)？我的判斷是，當(dāng)改善房也開始放量，那么底部就確認(rèn)成功了。理由很簡(jiǎn)單，改善房代表的是市場(chǎng)的信心，群眾對(duì)未來有信心，他才會(huì)買改善房，他才不在意租金回報(bào)率。

今天我看到高盛的一個(gè)研究報(bào)告，他認(rèn)為中國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在回暖，并將在未來三年預(yù)計(jì)出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)。具體來說，他認(rèn)為2026年下半年是上海和深圳樓市觸底的時(shí)間點(diǎn)，其他城市觸底時(shí)間會(huì)晚6-24個(gè)月。

洋人的報(bào)告你不必全信，但可以當(dāng)作一個(gè)很好的參考。我說一個(gè)我的觀察，最近人民幣強(qiáng)勢(shì)升值，從去年的7.4，升到現(xiàn)在的6.8，匯率一年升值超6%，創(chuàng)下近年來最大的年度升值幅度。

當(dāng)初人民幣是怎么貶值的？是因?yàn)榇罅坑绣X人，賣掉了房子，把錢換成美元跑路。現(xiàn)在這些錢又回來了，因?yàn)橥饷娑疾惶桨?，別人通脹，我們通縮，那還不如換成人民幣呢。錢回來導(dǎo)致人民幣升值，回來的錢總要買點(diǎn)啥，不可能一直趴在銀行賬上吃利息，現(xiàn)在買啥都便宜，除了股票貴。

請(qǐng)注意，我這篇文章并不是忽悠你去買房子，所以你不必像被踩到尾巴一樣跳起來反駁。買不買房就跟結(jié)不結(jié)婚一樣，都是自己的事情。但是呢，那些不買房的人，就像那幫不結(jié)婚的女人成天宣揚(yáng)不婚思維一樣，她自己已經(jīng)嫁不出去了，她最好所有人都嫁不出去，那她就放心了。同樣的，那些不買房的人，最好所有買房的都賠死，他也開心了。這幫人還特別空，大量閑暇時(shí)間用來上網(wǎng)刷帖，所以搞得似乎嗓門特別大。你想干啥就干啥，不用去理睬這路人。