來(lái)源：溫哥華港灣

曾經(jīng)一房難求、排隊(duì)搶購(gòu)的溫哥華公寓預(yù)售市場(chǎng)，如今正急劇降溫。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這一持續(xù)數(shù)十年的融資與銷(xiāo)售模式正陷入停滯，甚至接近“終結(jié)”。在房?jī)r(jià)與租金回落的同時(shí)，新的問(wèn)題也逐漸浮現(xiàn)：未來(lái)住房供應(yīng)或?qū)⒚媾R更大壓力。

從“排隊(duì)搶房”到市場(chǎng)降溫

時(shí)間回到1996年4月的一個(gè)周六。數(shù)百名購(gòu)房者聚集在溫哥華市中心一處尚未完工的雙塔公寓項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，隊(duì)伍沿著West Georgia街延伸，甚至繞過(guò)街角。

負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)該項(xiàng)目的Bob Rennie回憶，當(dāng)天的火爆場(chǎng)面遠(yuǎn)超預(yù)期。他甚至臨時(shí)跑到London Drugs購(gòu)買(mǎi)了2000塊巧克力，沿隊(duì)伍分發(fā)并不斷致歉。“我不停地說(shuō)，這種買(mǎi)房方式確實(shí)不太舒服，”他說(shuō)，“第二天我們干脆準(zhǔn)備了糕點(diǎn)�！�

該項(xiàng)目由Westbank開(kāi)發(fā)，即“Residences On Georgia”。當(dāng)時(shí)兩棟37層大樓的約500套單位，大部分在周末即被售出�！稖馗缛A太陽(yáng)報(bào)》更以頭版照片記錄這一場(chǎng)景，標(biāo)題寫(xiě)道“人群蜂擁?yè)屬?gòu)未來(lái)公寓”。

然而，這樣的“派對(duì)式購(gòu)房”并未永遠(yuǎn)持續(xù)下去。

預(yù)售模式：從新奇到行業(yè)剛需

在更早的年代，購(gòu)房邏輯完全不同。1974年，Michael Audain在溫哥華西區(qū)購(gòu)買(mǎi)人生第一套公寓時(shí)，房屋已經(jīng)建成。他以44,900加元購(gòu)入一套19層一居室，很快入住。

“那時(shí)候是先建好房子再賣(mài)，”他說(shuō)。

1966年，卑詩(shī)省通過(guò)《分層產(chǎn)權(quán)法》，公寓逐漸在北美普及。到1980年代中期，Audain創(chuàng)立的Polygon Homes開(kāi)始接觸來(lái)自多倫多與香港的“預(yù)售模式”——即在項(xiàng)目完工前出售單位。

“當(dāng)時(shí)我們很驚訝，居然有人愿意為兩三年后的房子買(mǎi)單，”他說(shuō)。

但隨著時(shí)間推移，這一模式迅速成為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。銀行開(kāi)始要求開(kāi)發(fā)商在獲得建設(shè)貸款前，必須完成約60%甚至更高比例的預(yù)售，以降低風(fēng)險(xiǎn)。

此后幾十年，大溫地區(qū)開(kāi)發(fā)商普遍能輕松達(dá)標(biāo)。1992年，Rennie團(tuán)隊(duì)甚至在4小時(shí)22分鐘內(nèi)售罄一棟142套公寓。

進(jìn)入2010年代，預(yù)售市場(chǎng)進(jìn)一步升溫，甚至出現(xiàn)項(xiàng)目在建成前被多次轉(zhuǎn)售的現(xiàn)象，價(jià)格不斷被推高，同時(shí)也引發(fā)“優(yōu)先海外銷(xiāo)售”等爭(zhēng)議。

市場(chǎng)現(xiàn)狀：預(yù)售“幾乎停擺”

如今，這一模式正遭遇重大轉(zhuǎn)折。

Wesgroup首席執(zhí)行官Beau Jarvis表示，大溫公寓預(yù)售市場(chǎng)“幾乎完全癱瘓”�！拔覐臉I(yè)25年來(lái)從未見(jiàn)過(guò)這種情況，”他說(shuō)。

該公司已取消溫哥華River District一個(gè)204套公寓項(xiàng)目，類(lèi)似情況也出現(xiàn)在其他開(kāi)發(fā)商中。例如ASPAC Developments取消了列治文一個(gè)高端項(xiàng)目，并向已購(gòu)買(mǎi)家退還定金。公司副總裁Gary Wong表示，項(xiàng)目將重新設(shè)計(jì)以適應(yīng)市場(chǎng)變化。

數(shù)據(jù)顯示，大溫地區(qū)去年新公寓銷(xiāo)售不足6000套，其中預(yù)售不足2000套，僅占約三分之一。而在2016年低利率時(shí)期，銷(xiāo)售量超過(guò)2萬(wàn)套，且大多數(shù)為預(yù)售。

Rennie房地產(chǎn)服務(wù)公司的首席分析師兼市場(chǎng)情報(bào)經(jīng)理Ryan Wyse指出，當(dāng)時(shí)“新房市場(chǎng)幾乎等同于預(yù)售市場(chǎng)”。

投資者退場(chǎng)與政策影響

市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷的關(guān)鍵原因之一，是投資者大規(guī)模退出。

過(guò)去，預(yù)售買(mǎi)家中約一半為投資者（包括短期炒房者與長(zhǎng)期出租者）；但到2024年，這一比例已降至約26%，并預(yù)計(jì)進(jìn)一步下降。

背后原因包括房?jī)r(jià)與租金回落、利率與持有成本上升，以及多項(xiàng)政策變化：

* 2016年溫哥華推出空置稅

* 2024年卑詩(shī)省實(shí)施短期炒房稅

* 聯(lián)邦政府禁止外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)住宅（至少至明年1月）

與此同時(shí)，市場(chǎng)也出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向：買(mǎi)家擁有更多選擇，不再需要“搶房”，開(kāi)發(fā)商甚至開(kāi)始提供貸款補(bǔ)貼等優(yōu)惠。

部分新建單位長(zhǎng)期空置，甚至出現(xiàn)“低于成本價(jià)”出售的情況。一位大型開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人直言：“我們現(xiàn)在幾乎像非營(yíng)利機(jī)構(gòu)�！�

利好與隱憂(yōu)并存

短期來(lái)看，這一變化對(duì)買(mǎi)家與租客是利好：房?jī)r(jià)下降、租金趨穩(wěn)、選擇增加。

但從供給角度看，風(fēng)險(xiǎn)正在積累。

Central 1 Credit Union首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Bryan Yu指出，部分項(xiàng)目甚至無(wú)法達(dá)到20%的預(yù)售比例，導(dǎo)致無(wú)法開(kāi)工。

盡管近年來(lái)住房開(kāi)工量仍較高（主要依賴(lài)政策支持的租賃項(xiàng)目），但預(yù)售疲軟意味著未來(lái)幾年新項(xiàng)目將減少，從而可能引發(fā)更嚴(yán)重的供應(yīng)短缺。

他預(yù)計(jì)市場(chǎng)最終會(huì)恢復(fù)，但若依賴(lài)“供應(yīng)緊張+價(jià)格飆升”來(lái)刺激建設(shè)，將對(duì)住房體系造成新的壓力。

新模式：中小項(xiàng)目與自住需求

在當(dāng)前環(huán)境下，市場(chǎng)正在出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

大型高層項(xiàng)目融資困難，但貸款機(jī)構(gòu)仍支持成本更低、風(fēng)險(xiǎn)更小的中小型項(xiàng)目。例如Peterson在Oakridge附近開(kāi)發(fā)的一棟四層公寓，雖然銷(xiāo)售放緩，但仍能穩(wěn)定推進(jìn)。

公司高管Barrett Sprowson表示，項(xiàng)目成功關(guān)鍵在于“聚焦自住需求”，包括地段、配套與低物業(yè)費(fèi)。

同樣，Polygon在高貴林推出的六層木結(jié)構(gòu)公寓項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)吸引150名訪(fǎng)客，約三分之一單位售出。公司總裁Neil Chrystal稱(chēng)，這已是當(dāng)前市場(chǎng)的“理想結(jié)果”。

該項(xiàng)目定價(jià)相對(duì)親民：一居室49.9萬(wàn)加元，兩居室59.9萬(wàn)加元，主要面向首次購(gòu)房者，投資者占比極低。

政策爭(zhēng)論：是否引入外資

隨著高層預(yù)售模式受阻，行業(yè)開(kāi)始呼吁政策調(diào)整。

去年夏天，包括Chrystal在內(nèi)的多家開(kāi)發(fā)商致信政府，希望放寬限制，引入外國(guó)投資以推動(dòng)建設(shè)。但政府態(tài)度謹(jǐn)慎。

卑詩(shī)省住房廳長(zhǎng)Christine Boyle表示，不會(huì)回到依賴(lài)海外資金、推高房?jī)r(jià)的“狂野西部”時(shí)代。

不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士提出折中方案。例如Macdonald Commercial高管Tony Letvinchuk提到澳大利亞模式：允許外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)新房或預(yù)售，但禁止購(gòu)買(mǎi)二手房，以減少對(duì)本地市場(chǎng)沖擊，同時(shí)維持新房供應(yīng)。

展望：不會(huì)回到“瘋狂時(shí)代”

Bryan Yu認(rèn)為，預(yù)售市場(chǎng)未來(lái)會(huì)恢復(fù)，但不會(huì)、也不應(yīng)回到過(guò)去的狂熱狀態(tài)。

Bob Rennie也持類(lèi)似觀點(diǎn)。他表示，如今購(gòu)房者可以從容決策，而不是在幾分鐘內(nèi)被迫出手。

“市場(chǎng)會(huì)回歸更穩(wěn)定的狀態(tài)，”他說(shuō)，“過(guò)去那種五分鐘決定的搶房場(chǎng)景，本來(lái)就不應(yīng)該成為常態(tài)�！�

溫哥華公寓預(yù)售市場(chǎng)的降溫，既是政策調(diào)控與市場(chǎng)周期共同作用的結(jié)果，也標(biāo)志著一個(gè)時(shí)代的結(jié)束。短期內(nèi)，買(mǎi)家與租客受益；但長(zhǎng)期來(lái)看，如何在抑制投機(jī)與保障供應(yīng)之間取得平衡，仍將是政策與市場(chǎng)必須面對(duì)的核心問(wèn)題。