撰文 | 花姐

出品 |樓花網(wǎng)

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。

子彈飛了半個(gè)月。

北投棲澐灣給出了一份差不多定性的成績(jī)單：

網(wǎng)簽91套，去化率37%。

這份成績(jī)，看起來(lái)還不錯(cuò)。但，波瀾不驚。

大家都很清楚，北投置業(yè)拿下棲澐灣地塊，已過(guò)去了兩年零十個(gè)月。

原本，當(dāng)下應(yīng)該是到了交付的日子。

沒有對(duì)比，就沒有傷害。

同在通州的中海玖樹滿和，今年3月12日領(lǐng)證，至今已網(wǎng)簽332套、均價(jià)5.15萬(wàn)元/平米、去化率70%。

兩者的反差，是市場(chǎng)問(wèn)題，拿地問(wèn)題，還是產(chǎn)品問(wèn)題呢？（北投棲澐灣更多信息，加花姐微信：louhuar007）

對(duì)于北投棲澐灣的表現(xiàn)，花姐有兩點(diǎn)看法：

1、開發(fā)時(shí)間過(guò)于漫長(zhǎng)

在這過(guò)去的1000多天里，北投棲澐灣經(jīng)歷過(guò)領(lǐng)取規(guī)劃證、施工證、預(yù)售證，再到調(diào)規(guī)、改名。

推倒重來(lái)之后，有了陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送，將之前的證件全部注銷了，直到2026年3月28日，才重獲預(yù)售證。（詳見《情人節(jié)那天，這個(gè)樓盤注銷舊證》）

2、項(xiàng)目人事變動(dòng)

北投棲澐灣的項(xiàng)目公司為北京北投宏象房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是北京北投置業(yè)有限公司的全資子公司，目前的法人是屈晨——北投置業(yè)總經(jīng)理。

北投置業(yè)是北京國(guó)資委旗下的二級(jí)企業(yè)，法人林海燕。

去年8月，北投棲澐灣調(diào)規(guī)時(shí)，出現(xiàn)了人事變動(dòng)，李國(guó)輝出任總經(jīng)理，曹山山卸任。

經(jīng)歷如此“折騰”之后，難免挫敗了北投棲澐灣的士氣，且讓外界對(duì)它，有了些許信心不足。

不過(guò)，北投置業(yè)十分盡力，不惜代價(jià)調(diào)規(guī)，讓棲澐灣的產(chǎn)品，盡量搭上好房子的班車。

它的戶型南向有內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)，半贈(zèng)送，全封閉；北側(cè)全送封閉設(shè)備陽(yáng)臺(tái)；側(cè)面和南面送飄窗。

但，即便如此，購(gòu)房者的信心能否回來(lái)，還值得商榷。

新官上任的李國(guó)輝，選擇了棲澐灣降價(jià)出貨。

在花姐看來(lái)，這是一聰明的做法，先收回現(xiàn)金流，才是王道。

查看網(wǎng)簽記錄，北投棲澐灣的售價(jià)，為3.63萬(wàn)元/平米。

這個(gè)價(jià)格，到底意味著什么？

花姐來(lái)給大家分析一下：

1、擬售單價(jià)至少下降1萬(wàn)元/平米

在2025年1月，北投棲澐灣（云帆汀瀾）西區(qū)六棟樓495套房源，擬售均價(jià)在5.32萬(wàn)-5.68元/㎡區(qū)間。

而重新領(lǐng)證后的它，擬售價(jià)3.96-4.63萬(wàn)元/㎡。

2、實(shí)際縫差僅有1萬(wàn)元/平米

北投棲澐灣拿地時(shí)的樓面價(jià)，約2.57萬(wàn)元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)5.5萬(wàn)元/平方米。

按實(shí)際網(wǎng)簽價(jià)3.63萬(wàn)元/平米計(jì)算，房?jī)r(jià)與地價(jià)的縫差，僅為1.06萬(wàn)元/平米。

這意味著，北投置業(yè)在棲澐灣身上，應(yīng)該不賺錢。

來(lái)看看它西北3.8公里處的金隅花溪云錦，目前的網(wǎng)簽價(jià)為5.25萬(wàn)元/平米。

兩者一對(duì)比，價(jià)格懸殊了1.63萬(wàn)元/平米。

根據(jù)以上兩點(diǎn)，北投棲澐灣的賬就很清楚了：

一是，25.9億元的拿地成本，外加三年來(lái)的資金成本；二是，每平米僅有1萬(wàn)元的縫差，能否覆蓋建安、裝修等成本。

作為地方國(guó)企，北投置業(yè)誰(shuí)來(lái)扛起棲澐灣的責(zé)任？（詳見《北投置業(yè)，遇到兩個(gè)關(guān)卡》）

當(dāng)然，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，棲澐灣3.63萬(wàn)元/平米的售價(jià)，算是撿漏了。

【未經(jīng)京城樓花許可，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載、洗稿，侵