上海房價也摒不牢了！浦開云璟四期最新一個批次房源官宣過會均價8.5萬元/平米，比去年開盤時9.2萬元/平米的均價，直降7000元/平米！

如果說普陀桃浦的寶華紫薇花園降價是為了清尾盤，那么，位于浦東新區(qū)的浦開云璟，這次新的批次一上來就直接降價，就有點意味深長了。

為什么這么說？

首先，浦開云璟的開發(fā)商是上海區(qū)屬國企浦開集團，而且不只是浦開云璟降價，浦開集團另一個新盤開云艾尚里2-1地塊，價格也從前一批次的9.1萬元/平米降至8.3萬元/平米。

國企帶頭降價意味著什么？

而且，和桃浦的寶華紫薇花園面臨板塊內(nèi)供應過大、去化困難的局面不同，浦開云璟從2023年首次開盤到現(xiàn)在，已經(jīng)完成了七次開盤，每一次都認購火爆。

一期開云明月華庭認購率約462%，入圍分將近80分；二期開云星薈認購率353%；三期開云湖璟則三開三罄；四期南地塊開云錦悅華庭去年分兩次入市，首次觸發(fā)積分，入圍分54.8分；第二次認購率166%，開盤當天去化率超九成。

網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，去年入市的南地塊，總共推出464套住宅，現(xiàn)在只剩下99套可售房源了，去化率78.8%。雖然以目前的市場環(huán)境，這個去化率已經(jīng)算是相當高了。

也就是說，從以往銷售業(yè)績看，浦開云璟并沒有太大的去化問題。

一家區(qū)屬國企開發(fā)商，銷售業(yè)績這么好的項目，還主動降價，這是什么信號？！

業(yè)內(nèi)都很緊張，房價的多米諾骨牌會就此倒下嗎？！

畢竟，浦開云璟四期就在浦東金色中環(huán)邊上，如果這里只賣8.5萬元/平米，那么，浦東外環(huán)外的唐鎮(zhèn)，8.3萬元/平米的價格還能賣得掉嗎？

同在北蔡板塊的綠城上海逸廬，10.69萬元/平米的均價，壓力也很大！

壓力更大的，是浦開云璟的老業(yè)主。尤其是去年四期南地塊開盤時買進的業(yè)主，短短9個月，一套100平米的房子，已經(jīng)浮虧70萬元！

所以，北地塊的售價一出，浦開云璟的老業(yè)主就炸開了鍋！最令他們難以接受的，是前一周浦開集團的代表剛剛向全體業(yè)主承諾：“后續(xù)銷售不降價、不分銷。希望各位業(yè)主多說說云璟的好話。”據(jù)說還被業(yè)主錄音錄像了。

一轉眼，北地塊新房源過會，均價下降7000元/平米，老業(yè)主心態(tài)已崩！

那么，是北地塊有什么硬傷才降價嗎？不完全是。

從地塊位置來看，確實有一些硬傷，比如更靠近道路，環(huán)境也更嘈雜，北側有高壓線，城市界面也沒有前幾期的好。

也不是沒有優(yōu)勢，比如沿河，更靠近軌道交通等。浦開集團自己的宣傳里也說了，北地塊的配置比去年開盤的南地塊要好，比如北連廊做了更好的處理，還有升級的配置。

這就讓老業(yè)主更生氣了：他們花了更高的價格，買了更差的配置。真的很難忍！老業(yè)主認為，“這不是‘市場波動’，這是‘定向背刺’。”

浦開云璟這次降價這么狠，和新推房源的戶型結構也有一定關系。根據(jù)項目官宣的海報，這次將會推出的房源共計235套，戶型包括78平米、89平米和126平米三個面積段。

去年開盤的南地塊，除了76平米和107平米的小戶型，還有153平米的大戶型，客觀上拉高了上一批次的均價。

簡單的說，就是即將開盤的北地塊，確實有價格下調(diào)的客觀理由，但7000元/平米的降幅，還是大大超出了市場預期。

事實上，浦開云璟的問題，不在銷售端，而是在產(chǎn)品端。

浦開云璟是一個超級大盤，總投資180億，建筑面積超85萬平米，光住宅部分體量就不小。目前1-3期已推出超過2270套房源，算上四期南地塊推出的464套住宅，推售住宅數(shù)量已經(jīng)超過2700套。而且，后續(xù)住宅還會有五期。

也就是說，四期之后，浦開云璟接下來還有相當數(shù)量的住宅要賣。量太大了！

而且，在新房產(chǎn)品力已經(jīng)卷出天際的當下，浦開云璟還是一個舊規(guī)時代的住宅產(chǎn)品，戶型格局、產(chǎn)品設計都是老的思路，裝修標準和配置也沒有競爭力，

從去化速度看，整體確實賣得不錯，但是，到了四期，銷售速度明顯慢下來了。上海出臺樓市新政后，新房市場還沒有明顯的成交回暖跡象，浦開集團或許也感受到了市場的壓力，產(chǎn)品又缺乏足夠的競爭力，只能選擇以價換量。

還有一個重要的原因是，浦開云璟往期的交付質(zhì)量及預看房反饋，都引發(fā)了業(yè)主的不滿：

一期交付時，新風系統(tǒng)與合同承諾不符，缺少全熱交換器，運行時噪音巨大；二期，宣傳時的“三菱”電梯變成了交付時的“上海三菱”；三期則存在室內(nèi)鋼筋外露、構造柱開裂、公區(qū)剪力墻后開鑿等結構安全隱患，以及窗戶防水施工粗糙，存在嚴重滲漏隱患等問題。

到了四期南地塊，房子剛買了半年多，業(yè)主就坐不住了：四期南地塊的裝修配置還不如三期。比如前置凈水、樓道瓷磚、智能馬桶以及美妝冰箱等，這些三期的裝修配置，到了四期，都沒了！

從業(yè)主的吐槽看，浦開云璟的配置和交付情況，基本上，是一期不如一期。以至于有網(wǎng)友直言：買浦開云璟就買100期，越等越降，越等質(zhì)量越好。

在《2025年12月本市建筑工地“四不兩直”安全檢查情況通報》中，浦開云璟四期就被官方點名，存在高處墜落防護、臨時用電管理等六大類問題，印證了業(yè)主關于項目施工質(zhì)量的擔憂。

四期南地塊的銷售速度放緩，不排除受到前期項目交付質(zhì)量的拖累。

當銷售神話不再，浦開云璟的“質(zhì)量門”，隨著四期南地塊業(yè)主持續(xù)不斷地向浦開集團公開喊話，以及此次降價引發(fā)的業(yè)主不滿，正在演變成一場日漸加劇的信任危機。