泰興市農(nóng)村宅基地和村民建房管理辦法（暫行）

第一條 為進一步加強農(nóng)村宅基地（以下簡稱宅基地）和農(nóng)村村民（以下簡稱村民）新建、改建、擴建、翻建住房（以下統(tǒng)稱建房）規(guī)范管理，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國農(nóng)村集體經(jīng)濟組織法》《江蘇省土地管理條例》《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》等法律、法規(guī)規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)宅基地和村民建房及其管理活動。

本辦法所稱宅基地，是指村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。

本辦法所稱村民，是指具有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員身份的人員。

本辦法所稱村民建房，是指由村民以戶為單位，自行申請在宅基地上建設的房屋。

第三條 宅基地分配應遵循符合規(guī)劃、一戶一宅、合法用地、節(jié)約集約、因地制宜、保障居住的基本原則。

第四條 市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局負責宅基地改革、管理和監(jiān)管，指導宅基地分配、使用、流轉(zhuǎn)以及閑置宅基地、閑置農(nóng)房盤活利用管理等有關工作。

市自然資源和規(guī)劃局負責定期評估并適時修改完善鎮(zhèn)村布局規(guī)劃，指導鄉(xiāng)鎮(zhèn)編制修訂詳細規(guī)劃（含村莊規(guī)劃）；負責擬定宅基地占用耕地占補平衡方案，保障宅基地新增建設用地計劃、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用工作；負責規(guī)劃許可和不動產(chǎn)登記等工作。

市住房和城鄉(xiāng)建設局負責依法履行村民建房質(zhì)量安全行業(yè)管理工作，負責危房改造、管控等有關工作；組織開展鄉(xiāng)村建設工匠培訓和管理；組織編制村民建房通用圖集，加強住宅等鄉(xiāng)村建筑風貌管控。

公安、民政、城市管理、生態(tài)環(huán)境、交通運輸、水務、電力等有關部門（單位）按照各自職責，共同做好宅基地和村民建房管理相關工作。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）負責村莊規(guī)劃編制修訂、宅基地審批、建設管理等工作；動態(tài)巡查和監(jiān)管村民在建住房；對村民建房質(zhì)量、施工安全負屬地管理責任。

村民委員會對本區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)的村民違建行為予以勸阻，并向鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）報告；指導本集體經(jīng)濟組織對宅基地的使用和管理。

各集體經(jīng)濟組織負責本集體宅基地管理，審查村民建房的申請材料，及時組織討論和公示，依法對本集體經(jīng)濟組織宅基地使用方案作出決定。

第五條 市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局會同市自然資源和規(guī)劃局，指導鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）組織開展年度農(nóng)村新增宅基地農(nóng)轉(zhuǎn)用需求調(diào)查。集體經(jīng)濟組織結合宅基地現(xiàn)狀、農(nóng)村人口變化趨勢等因素，合理確定宅基地規(guī)模和布局，上報農(nóng)村宅基地用地需求方案。

市自然資源和規(guī)劃局、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局共同對農(nóng)村新增宅基地農(nóng)轉(zhuǎn)用需求組織審查，市自然資源和規(guī)劃局以詳細規(guī)劃（含村莊規(guī)劃）為基本依據(jù)，對農(nóng)村村民住宅用地計劃按需保障，并按上級規(guī)定辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用報批。

第六條 在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍內(nèi)，原則上不再進行單宗分散的宅基地分配。鼓勵采用聯(lián)建房、多層住宅等多種形式在規(guī)劃的集中建設區(qū)域內(nèi)建設村民住房。

城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍外的按村莊規(guī)劃管理。

鎮(zhèn)村布局規(guī)劃確定的其他一般類村莊允許有條件翻建住房，搬遷撤并類村莊原則上禁止新建、翻建住房。鼓勵其他一般類和搬遷撤并類村莊村民就近在規(guī)劃發(fā)展村莊新建住房，或者進城、鎮(zhèn)區(qū)居住。因特殊原因難以遷建至規(guī)劃發(fā)展村莊的，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）批準，可申請在原村莊建設用地范圍內(nèi)原地翻建住房。

第七條 每戶宅基地面積不得超過135平方米，房屋（包括住房、附屬用房、庭院）四至（含滴水、基礎）垂直投影、臺階不得超出宅基地使用批準范圍。

村民建房建設標準按照經(jīng)批準的詳細規(guī)劃（含村莊規(guī)劃）確定。建筑占地與宅基地面積比例適當，預留空間能夠滿足日常生產(chǎn)和生活需要。地坪標高等指標應與毗鄰建筑相協(xié)調(diào)。

建房戶可使用市住房和城鄉(xiāng)建設局推薦的通用圖集，也可使用具備資質(zhì)的設計單位出具的施工圖紙，施工圖紙設計中應當包括農(nóng)村生活污水處理等新農(nóng)村建設的基本功能。

第八條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。

符合下列條件之一的，村民以戶為單位申請宅基地：

（一）符合詳細規(guī)劃（含村莊規(guī)劃），拆除原有房屋后原地翻建的；

（二）原宅基地因公共利益的需要被使用，安排易地建設的；

（三）兩個及兩個以上子女的家庭戶，除與父母共同居住的子女外，其他子女達到法定結婚年齡，確需分戶的;

（四）其他依照法律、法規(guī)予以批準宅基地和建房申請的情形。

第九條 有下列情形之一的，村民申請宅基地不予批準：

（一）不符合詳細規(guī)劃（含村莊規(guī)劃）的；

（二）出賣、出租、贈與農(nóng)村住宅后，再申請宅基地的；

（三）通過買受、受贈、合法繼承等方式已經(jīng)獲得一處住宅或者其他不符合“一戶一宅”規(guī)定的；

（四）原有宅基地違法建設未按規(guī)定處理或未處理完畢（包括建新不拆舊、超面積占地、超面積建筑）的；

（五）擬用地塊已列入規(guī)劃拆遷或生態(tài)環(huán)境、交通運輸、水務、電力等部門劃定的需要控制建設范圍的；

（六）擬用地塊權屬有爭議未解決的，或占用農(nóng)用地、未依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)的；

（七）原有宅基地和住房被使用、搬（拆）遷，已自愿放棄重新申請宅基地，選擇貨幣方式或產(chǎn)權調(diào)換方式補償?shù)模?/p>

（八）其他依照法律、法規(guī)不予批準宅基地和建房申請的情形。

第十條 嚴禁占用永久基本農(nóng)田建房。嚴禁違法違規(guī)買賣宅基地和違規(guī)搞合作建房。嚴禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地和住宅。嚴禁退休干部到農(nóng)村占地建房。嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村違法建造和購買的住房確權發(fā)證。

第十一條 非本集體經(jīng)濟組織成員依法繼承村民住房的，在該住房存續(xù)期間可以依法依規(guī)占用宅基地，但不得進行改建、擴建、翻建等改變宅基地使用狀態(tài)的行為。住房滅失的，宅基地由集體經(jīng)濟組織依法收回。

第十二條 符合宅基地申請條件的村民，以戶為單位向所在集體經(jīng)濟組織提出申請，并提交以下材料：

（一）宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請表；

（二）申請人及家庭成員的身份證、戶口簿、結婚證、集體經(jīng)濟組織股權證書等資格身份信息材料；

（三）宅基地使用承諾書；

（四）原宅基地使用證、原村鎮(zhèn)房屋所有權證、原不動產(chǎn)權證書（若有）等相關情況證明、原證書注銷登記申請書；

（五）其他需要提供的相關材料。

第十三條 村民小組應當自收到村民申請之日起5個工作日內(nèi)將村民申請?zhí)峤淮迕裥〗M會議討論，并將申請理由、擬用地位置和面積、擬建房層數(shù)、層高和面積等情況在小組范圍內(nèi)進行公示，公示時間不少于7個工作日。相鄰權利人認為宅基地申請侵害其合法權利的，應當在公示期結束前提出。公示及征求相鄰權利人意見無異議或者異議不成立的，村民小組負責人在農(nóng)村宅基地和建房申請表上簽署意見，并將建房戶申請、村民小組會議記錄、公示照片等材料提交村級組織審查。無村民小組或者村民小組會議無法召開的，由村級組織履行上述職責。

村級組織收到上述材料后5個工作日內(nèi)審查是否真實有效、擬用地建房是否符合詳細規(guī)劃（含村莊規(guī)劃）、是否已經(jīng)征求用地建房相鄰權利人的意見等；

審查通過的由村級組織在農(nóng)村宅基地和建房申請表上簽署意見，連同申請材料、公示及村民小組會議討論記錄、村民小組初審意見以及村級組織審核意見等材料報送至鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）審核批準；

鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）應當建立一個窗口受理申請，收到上述材料后應當組織鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）農(nóng)業(yè)農(nóng)村、建設和生態(tài)環(huán)境、自然資源和規(guī)劃等單位共同參與實地審查。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）綜合各部門的意見，自受理宅基地申請之日起20個工作日內(nèi)作出行政許可決定。依法需要辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批的，所需時間不計算在20個工作日內(nèi)。對符合規(guī)劃和用地條件的出具《農(nóng)村宅基地批準書》，并報市自然資源和規(guī)劃局核發(fā)《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》或《建設工程規(guī)劃許可證》；鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）應當及時將審批情況報市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局。

第十四條 村民領取《農(nóng)村宅基地批準書》《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》或《建設工程規(guī)劃許可證》后，不得擅自改變宅基地及建房的用途、面積、位置、四至或者違反有關規(guī)定擅自轉(zhuǎn)讓宅基地；如確需變更相關事項，應當報原批準機關批準。

除特殊原因外，取得規(guī)劃許可1年內(nèi)未建設的，需經(jīng)原批準機關同意延期后方可使用；批準后連續(xù)兩年未建設的宅基地，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）批準，由集體經(jīng)濟組織收回農(nóng)村宅基地使用權。

第十五條 建房戶建設開工前，應當通過村級組織向鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）預約定點放樣，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）應當在5個工作日內(nèi)，組織屬地農(nóng)業(yè)農(nóng)村、建設和生態(tài)環(huán)境、自然資源和規(guī)劃、村（社區(qū)）等“四方”相關人員到場，實地劃定四至及建房用地范圍，并形成記錄。

按照“誰審批、誰管理”原則，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）應加強對宅基地建房申請、審批、施工、使用全程監(jiān)管，做好矛盾糾紛調(diào)處，壓實鄉(xiāng)鎮(zhèn)主體責任。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）嚴格落實宅基地批前選址、批后放線、建時下地基、建中巡查、建成竣工驗收“五到場”制度。

第十六條 經(jīng)批準用地建房的村民建房完工后，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）組織相關部門驗收，實地檢查村民是否按照批準面積、四至等要求使用宅基地，是否按照批準面積和規(guī)劃要求建設住房，并出具《農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）驗收意見表》。通過驗收的，村民向市自然資源和規(guī)劃局申請辦理不動產(chǎn)登記。

第十七條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）對未依法取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃的相關法律法規(guī)查處。對歷史原因形成的宅基地面積超標、“一戶多宅”、“未批先建”、“批少建多”等遺留問題，按照國家、省市統(tǒng)一部署，穩(wěn)妥有序進行處理。

市城市管理局對未依法取得建設工程規(guī)劃許可證或未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃的相關法律法規(guī)查處。

第十八條 村民未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建設住房的，由市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局依法依規(guī)查處。

第十九條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、市自然資源和規(guī)劃局等單位公職人員未依法依規(guī)履行職責，在宅基地和村民建房管理工作中，存在玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊等行為的，移送紀檢監(jiān)察部門追究責任；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。

集體經(jīng)濟組織及其相關人員違反本辦法規(guī)定的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局責令限期改正；情節(jié)嚴重的，依法追究法律責任。

第二十條 本辦法自2026年3月1日起施行，有效期至2028年2月29日，原《泰興市宅基地管理辦法》（政府令2003年第1號）廢止。

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來源 | 泰興市人民政府網(wǎng)站