2026年4月4日，深圳世聯(lián)行集團(tuán)股份有限公司（世聯(lián)行，002285.SZ）正式發(fā)布2025年年度報(bào)告。

圖源：世聯(lián)行2025年年度報(bào)告

作為境內(nèi)首家登陸A股的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商，在2025年房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的大背景下，世聯(lián)行的這份年報(bào)，既藏著行業(yè)頭部企業(yè)的轉(zhuǎn)型韌性，也暴露了行業(yè)調(diào)整期的普遍困境。

立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）出具標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告，確認(rèn)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)真實(shí)、公允。透過(guò)這份報(bào)告，我們能清晰看到：世聯(lián)行堅(jiān)定推進(jìn)“大交易+大資管”雙核心轉(zhuǎn)型，既有業(yè)務(wù)優(yōu)化、風(fēng)險(xiǎn)管控的階段性突破，也面臨營(yíng)收下滑、現(xiàn)金流承壓的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。

今天，我們就從行業(yè)、業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)三個(gè)維度，拆解世聯(lián)行2025年的得與失，看看這家頭部房企服務(wù)商，如何在行業(yè)調(diào)整期尋找突圍之路。

行業(yè)透視：銷(xiāo)售金額同比降12.6%，調(diào)整期藏結(jié)構(gòu)性突圍機(jī)遇

先看大環(huán)境——2025年，房地產(chǎn)行業(yè)徹底告別“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的舊路徑，正式邁入以運(yùn)營(yíng)效率、產(chǎn)品品質(zhì)為核心的高質(zhì)量發(fā)展階段。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全年商品房銷(xiāo)售面積8.81億平方米、銷(xiāo)售金額8.39萬(wàn)億元，同比分別下降8.7%和12.6%。雖然降幅較2024年分別收窄5.3個(gè)、4.9個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)出現(xiàn)筑底跡象，但整體仍處于調(diào)整通道。

行業(yè)結(jié)構(gòu)分化愈發(fā)明顯：

一方面，三四線城市供需失衡未根本改善，去化壓力大、庫(kù)存高企，部分城市庫(kù)存去化周期甚至超過(guò)24個(gè)月；另一方面，長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)等核心城市群，憑借人口持續(xù)流入、政策持續(xù)優(yōu)化，改善型需求穩(wěn)步釋放，優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目去化率比行業(yè)平均水平高出15-20個(gè)百分點(diǎn)。

除了住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)也面臨考驗(yàn)。CBRE報(bào)告顯示，2025年全國(guó)辦公樓新增供應(yīng)443萬(wàn)平方米，同比提升20%，第四季度末平均空置率達(dá)24.7%，租金全年累計(jì)下跌10.4%；公寓市場(chǎng)則呈現(xiàn)“政策托底、市場(chǎng)分化”格局，保障性租賃住房供給擴(kuò)容，市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓需求承壓。

對(duì)世聯(lián)行而言，這樣的行業(yè)環(huán)境，既是壓力也是機(jī)遇。2025年行業(yè)調(diào)控邏輯從“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)預(yù)期、防系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)”，需求側(cè)優(yōu)化限購(gòu)、降低房貸利率，供給側(cè)盤(pán)活存量資產(chǎn)，加上ESG、數(shù)字化的普及，都為其轉(zhuǎn)型提供了清晰方向。

業(yè)務(wù)解構(gòu)：大資管營(yíng)收占比超40%，轉(zhuǎn)型顯效但大交易仍承壓

2025年，世聯(lián)行的核心動(dòng)作的是“聚焦”——進(jìn)一步深耕“大交易+大資管”雙核心業(yè)務(wù)，對(duì)產(chǎn)品體系進(jìn)行系統(tǒng)性優(yōu)化，整體呈現(xiàn)“穩(wěn)中有進(jìn)、短板仍存”的態(tài)勢(shì)。

先看亮點(diǎn)：數(shù)字化轉(zhuǎn)型逐步落地，成效初顯。

公司搭建了標(biāo)準(zhǔn)化商播體系，推進(jìn)招運(yùn)管一體化平臺(tái)建設(shè)，大交易業(yè)務(wù)商播累計(jì)引流獲客超12萬(wàn)人次，轉(zhuǎn)化成交金額約8.7億元；大資管業(yè)務(wù)通過(guò)數(shù)字化平臺(tái)，運(yùn)營(yíng)效率提升18%，數(shù)字化賦能的價(jià)值正在逐步釋放。

組織架構(gòu)也在持續(xù)優(yōu)化。2025年，世聯(lián)行完成大交易業(yè)務(wù)總部與深圳地區(qū)公司合并重組，管理層級(jí)下沉，人員優(yōu)化整合，直接帶動(dòng)運(yùn)營(yíng)成本同比下降12.7%，管理效率和協(xié)同能力顯著提升。

國(guó)企資源優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯。作為珠海市國(guó)資委實(shí)際控制的企業(yè)，世聯(lián)行與控股股東大橫琴集團(tuán)的協(xié)同效應(yīng)持續(xù)釋放，2025年成功拿下深圳深港國(guó)際科技園、佛山德鄰里保障房等多個(gè)重大項(xiàng)目，政企合作的優(yōu)勢(shì)不斷強(qiáng)化。

分業(yè)務(wù)來(lái)看，兩大核心業(yè)務(wù)表現(xiàn)分化明顯：

大資管業(yè)務(wù)成為“壓艙石”，表現(xiàn)穩(wěn)健。其中，物業(yè)及綜合設(shè)施管理在管全委托項(xiàng)目從86個(gè)增至108個(gè)，同比增長(zhǎng)25.58%；在管收費(fèi)面積從929萬(wàn)平方米增至1095萬(wàn)平方米，增幅達(dá)17.87%，新增百度橫琴職場(chǎng)、武漢交通大廈等重大項(xiàng)目。

公寓運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)增速亮眼，管理房間數(shù)量從10992套增至14427套，同比增長(zhǎng)31.25%；“悠租云”系統(tǒng)輸出管理房間數(shù)量突破10萬(wàn)間，達(dá)108013間，在人才公寓細(xì)分賽道的競(jìng)爭(zhēng)力持續(xù)強(qiáng)化。截至2025年底，大資管業(yè)務(wù)營(yíng)收占比超40%，成為抵御行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的核心支撐。

相比之下，大交易業(yè)務(wù)則面臨較大壓力。2025年，案場(chǎng)代理已結(jié)算銷(xiāo)售額611.56億元，同比下降16.41%；分銷(xiāo)業(yè)務(wù)收入5.69億元，同比下降34.44%。

不過(guò)值得注意的是，2025年全國(guó)房地產(chǎn)代理行業(yè)整體收入同比下降22.3%，世聯(lián)行的降幅低于行業(yè)平均，體現(xiàn)出頭部企業(yè)的韌性。只是受中小型機(jī)構(gòu)低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)、房企自銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)擴(kuò)張影響，其市場(chǎng)份額仍有收縮，與頭部同行的差距未能縮小。

此外，兩大業(yè)務(wù)的協(xié)同效應(yīng)仍有提升空間——大交易的開(kāi)發(fā)商客戶資源，未能有效轉(zhuǎn)化為大資管的物業(yè)運(yùn)營(yíng)需求，協(xié)同賦能的價(jià)值還未充分發(fā)揮。

財(cái)務(wù)拆解：營(yíng)收19.51億元同比降20.2%，結(jié)構(gòu)穩(wěn)健但現(xiàn)金流承壓

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)最直觀反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，世聯(lián)行2025年的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，可用“喜憂參半”來(lái)形容——營(yíng)收利潤(rùn)雙降，但財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)整體穩(wěn)健，風(fēng)險(xiǎn)管控成效顯著。

營(yíng)收方面，2025年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入19.51億元，同比2024年的24.45億元下降20.20%。雖然仍是下滑，但降幅較2024年的27.53%有所收窄，主要得益于業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和大資管業(yè)務(wù)的穩(wěn)健支撐。

圖源：世聯(lián)行2025年年度報(bào)告

分業(yè)務(wù)來(lái)看，大交易業(yè)務(wù)收入10.63億元，同比下降27.48%，降幅較上年收窄，體現(xiàn)出業(yè)務(wù)優(yōu)化的成效；大資管業(yè)務(wù)收入8.02億元，同比下降9.16%，降幅略有擴(kuò)大，主要受部分科技企業(yè)客戶需求下降、項(xiàng)目續(xù)約不及預(yù)期影響。

從行業(yè)對(duì)標(biāo)來(lái)看，2025年房地產(chǎn)綜合服務(wù)行業(yè)平均營(yíng)收降幅為21.5%，世聯(lián)行的表現(xiàn)略優(yōu)于行業(yè)整體水平，頭部韌性進(jìn)一步凸顯。

凈利潤(rùn)方面，2025年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-6.50億元，同比2024年的-1.98億元下降228.58%，虧損幅度有所擴(kuò)大。主要原因有四點(diǎn)：

一是大交易業(yè)務(wù)收入下滑導(dǎo)致毛利減少；二是計(jì)提的信用減值及資產(chǎn)減值損失同比增加1.28億元；三是金融資產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損失同比增加1.10億元；四是租賃終止處置收益同比減少0.43億元。

盡管盈利承壓，但世聯(lián)行在風(fēng)險(xiǎn)管控上的表現(xiàn)值得肯定。

應(yīng)收賬款管控成效顯著，2025年末余額3.65億元，較2024年末的6.19億元大幅下降41.00%，回款速度加快，資金占用減少；存貨余額0.13億元，較上年下降39.38%，存貨周轉(zhuǎn)效率提升，積壓風(fēng)險(xiǎn)降低，“提質(zhì)增效”的成果逐步顯現(xiàn)。

現(xiàn)金流方面，2025年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-0.23億元，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，主要受營(yíng)收利潤(rùn)減少、員工辭退補(bǔ)償增加影響。但公司財(cái)務(wù)杠桿水平較低，資產(chǎn)負(fù)債率32.64%，同比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，借款余額僅100萬(wàn)元，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)整體可控。

負(fù)債結(jié)構(gòu)也在持續(xù)優(yōu)化，2025年末負(fù)債合計(jì)11.06億元，較上年下降24.04%，資本結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。不過(guò)需要注意的是，流動(dòng)負(fù)債占比高達(dá)99.20%，短期償債壓力仍需關(guān)注。

展望未來(lái)：依托國(guó)企資源+數(shù)字化賦能，攻堅(jiān)盈利與協(xié)同雙突破

回顧2025年，世聯(lián)行在行業(yè)調(diào)整期的轉(zhuǎn)型，既有成效也有不足。

成效在于，大資管業(yè)務(wù)穩(wěn)步擴(kuò)張，細(xì)分賽道競(jìng)爭(zhēng)力提升；應(yīng)收賬款、存貨管控到位，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)??；組織架構(gòu)優(yōu)化、數(shù)字化轉(zhuǎn)型加快，抗風(fēng)險(xiǎn)能力增強(qiáng)。

不足則是，營(yíng)收利潤(rùn)雙降，大交易業(yè)務(wù)承壓，現(xiàn)金流緊張，兩大核心業(yè)務(wù)的協(xié)同效應(yīng)不足，核心盈利能力仍需提升。

從行業(yè)趨勢(shì)來(lái)看，2026年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整仍將持續(xù)，但政策穩(wěn)預(yù)期的力度不會(huì)減弱，核心城市群的改善型需求、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的細(xì)分賽道，仍有較大發(fā)展空間。

對(duì)世聯(lián)行而言，未來(lái)的突破點(diǎn)主要在三個(gè)方面：

一是深化“大交易+大資管”協(xié)同，推動(dòng)客戶資源、渠道資源互補(bǔ)，釋放協(xié)同價(jià)值；二是加大數(shù)字化投入，提升數(shù)字化投入產(chǎn)出比，讓數(shù)字化真正帶動(dòng)營(yíng)收增長(zhǎng)；三是深度挖掘國(guó)企資源優(yōu)勢(shì)，拓展高盈利政企合作項(xiàng)目，推動(dòng)業(yè)務(wù)規(guī)模與盈利水平雙提升。

總體而言，世聯(lián)行作為房地產(chǎn)綜合服務(wù)的頭部企業(yè)，在行業(yè)調(diào)整期的韌性凸顯，轉(zhuǎn)型方向清晰。隨著業(yè)務(wù)優(yōu)化的持續(xù)推進(jìn)，有望逐步走出業(yè)績(jī)低谷，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

對(duì)于投資者而言，雖需關(guān)注行業(yè)調(diào)整、業(yè)務(wù)復(fù)蘇不及預(yù)期等潛在風(fēng)險(xiǎn)，但也可重點(diǎn)關(guān)注其大資管業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)潛力與數(shù)字化轉(zhuǎn)型的落地成效。