觀點網(wǎng) 2011年，杉杉商業(yè)與三井不動產(chǎn)攜手打造了寧波首家奧特萊斯廣場，這也標(biāo)志著杉杉商業(yè)正式進軍國內(nèi)奧萊市場。之后的時間里，杉杉商業(yè)穩(wěn)步推進全國布局，陸續(xù)進入哈爾濱、鄭州、南昌、晉中、贛州等地，在2019年成功躋身國內(nèi)奧萊前三強。

然而，杉杉商業(yè)在奧萊項目方面的規(guī)模化擴張始于2020年。伴隨國內(nèi)消費結(jié)構(gòu)的變化，奧特萊斯作為融合了“名品+折扣”，更帶有休閑與文旅屬性的新型消費載體，迎來發(fā)展利好。在此背景下，杉杉商業(yè)在2024年順利實現(xiàn)“五年內(nèi)打造20家奧萊”的戰(zhàn)略目標(biāo)。

進入2025年，面對行業(yè)從“規(guī)模擴張”向“高質(zhì)量發(fā)展”轉(zhuǎn)型的新階段，杉杉商業(yè)進而提出，在保持既有發(fā)展優(yōu)勢的同時，著重存量深耕與創(chuàng)新提升，以品質(zhì)奧萊推動規(guī)模增長。

也正是在2025年，杉杉商業(yè)以旗下首個奧萊項目申報發(fā)行了消費類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目——中金唯品會奧萊REIT。

據(jù)最新發(fā)布的年度報告，在2025年，中金唯品會奧萊REIT完成營業(yè)收入1.18億元，息稅折舊攤銷前利潤8023.76萬元，息稅折舊攤銷前利潤率68.16%，實際現(xiàn)金流（運營凈收益）為9585.85萬元，核心指標(biāo)均達到基金管理人于不動產(chǎn)項目交割前所制定的年度預(yù)算目標(biāo)，其中營業(yè)收入完成率為128.77%，運營凈收益完成率為137.96%。

截至期末，杉井奧特萊斯合計總建筑面積10.43萬平方米，商業(yè)建筑面積8.33萬平方米，可供出租面積及實際出租面積為5.09萬平方米，期末出租率100.00%，報告期末租金收繳率100.00%，報告期內(nèi)租金單價為446.33元/平方米/月。

從可供分配和現(xiàn)金流分配率的角度看，2025年累計實現(xiàn)可供分配金額5702.36萬元，較2025年預(yù)測值完成率為108.99%。按照基金2025年末市值計算，2025年的年化現(xiàn)金流分派率為3.89%。

奧萊拓荒項目

作為杉杉商業(yè)旗下首個奧萊項目，寧波杉井奧特萊斯自2011年9月投入運營，于2016年11月、2020年4月分期有序開業(yè)。截至目前，項目最早投入運營的部分已持續(xù)服務(wù)近十五年，而最近一期僅運營約五年。

從項目運營情況來看，整體運營年限達三年以上，這也使得寧波杉井奧特萊斯除了是杉杉商業(yè)體系內(nèi)運營的首個奧萊項目之外，也是杉杉體系內(nèi)運營最成熟、最優(yōu)質(zhì)的奧萊資產(chǎn)之一。

這一時長跨度，一方面為項目積累了穩(wěn)定的客群基礎(chǔ)和良好的市場口碑，另一方面也通過持續(xù)煥新確保了整體形象的活力與新鮮度，實現(xiàn)老店與新貌的融合。

除了硬件方面的提升與煥新，在品牌等軟件方面，項目也持續(xù)進階。

在2025年，寧波杉井奧萊引入包括lululemon、VAUDE、MAIAACTIVE、HEFANG等7家浙江奧萊首店品牌，實現(xiàn)69個品牌的煥新升級和門店規(guī)格的提升，包括FERRAGAMO、Tommy Hilfiger、Calvin Klein、PRIME TIME、THE NORTH FACE、MLB、Columbia、凱樂石、FILA、HAZZYS、安德瑪、安踏冠軍、Charles & Keith等，其中包括眾多浙江省首家或獨家的奧萊旗艦店或全新形象店。

從這些調(diào)整也不難看出，寧波杉井奧萊在國際名品及運動戶外品類積累起較強的競爭優(yōu)勢。

在出租率方面，項目長期保持著滿租或接近滿租的狀態(tài)。2022年以來，其出租率一直在97%以上，于2025年末，項目擁有商戶數(shù)量212家，出租率達到100%。

當(dāng)然，這一出租表現(xiàn)也帶動整體收入的提升。寧波杉井奧萊主要以聯(lián)營模式為主，在2025年，來自聯(lián)營模式的收入占比達72.98%。

據(jù)悉，在該模式下，項目公司收入與商戶銷售額密切相關(guān)，有利于項目公司與商戶共享銷售額成長的紅利。

而就杉井奧萊而言，得益于項目的獨特優(yōu)勢及運營表現(xiàn)，大部分商戶同意在聯(lián)營合同中約定保底條款，即使銷售不達約定金額，也需支付一定的保底提成，進而保證了項目收入的穩(wěn)定性，也進一步增強了項目的抗風(fēng)險能力。

不過，在2025年，中金唯品會奧萊REIT實際實現(xiàn)營業(yè)收入約1.18億元，較預(yù)測值超出28.77%；實際現(xiàn)金流（運營凈收益）為9585.85萬元，較最近一次評估報告預(yù)測值超出2637.69萬元，差異率為37.96%。

對此，據(jù)參會投資者分享，在中金唯品會奧萊REIT2025年度業(yè)績說明會上，信息披露負(fù)責(zé)人指出，一方面是2025年基金管理人與運營管理機構(gòu)積極開展運營管理工作，實際經(jīng)營業(yè)績達成高于預(yù)算目標(biāo)值。

另一方面，受節(jié)假日分布及服裝客單價影響。四季度為奧萊業(yè)態(tài)傳統(tǒng)銷售旺季，不動產(chǎn)基金自2025年8月交割后，恰逢項目銷售旺季，因此業(yè)績達成率、月租金、坪效上都會偏好。

此外，市場也關(guān)注到項目資產(chǎn)的區(qū)域競爭情況。據(jù)悉，截至2025年末，寧波杉井奧特萊斯所在的寧波市范圍內(nèi)目前僅有一處同類的奧特萊斯競品項目，該項目為寧波前灣盛世里文旅·奧特萊斯，除該項目外，寧波杉井奧特萊斯所在地1小時車程范圍內(nèi)暫無其他奧特萊斯項目供應(yīng)。

前灣盛世里文旅·奧特萊斯總建筑面積約22萬平方米，商業(yè)建筑面積約11.2萬平方米，于2025年6月28日正式營業(yè)。雖然兩項目同為奧特萊斯業(yè)態(tài)，但前灣項目位于慈溪市，距寧波項目距離較遠(yuǎn)（駕車距離約80公里），主要服務(wù)于慈溪本地客群；同時，前灣奧萊的定位為“奧萊+文旅”，品牌矩陣與寧波項目存在較大差異。

進入2026年，隨著寧波地鐵6號線在1月開通，項目周邊交通環(huán)境持續(xù)改善，杉井奧萊對于寧波市域的輻射能力將得到進一步增強。

在品牌組合優(yōu)化方面，項目仍將堅持“高奢提調(diào)性、輕奢穩(wěn)頻次，運動戶外聚人氣”的分層策略，持續(xù)推進首店、旗艦店與形象店引進，堅持品牌汰換機制，強化品類互補與場景聯(lián)動，構(gòu)建差異化、競爭力突出的品牌矩陣，提升商戶經(jīng)營質(zhì)量與項目吸引力。

雙REITs平臺

在今年1月，杉杉商業(yè)申報發(fā)行第二單將旗下鄭州杉杉奧特萊斯項目、哈爾濱杉杉奧特萊斯項目。

今年1月29日，以杉杉商業(yè)作為原始權(quán)益人及運營管理機構(gòu)的中金唯品會封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金（簡稱“中金唯品會商業(yè)不動產(chǎn)REIT”）正式申報至上交所，預(yù)計募資69.99億元。

值得一提的是，杉杉商業(yè)已于4月7日就上交所《關(guān)于中金唯品會封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金上市及中金-唯品會商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃資產(chǎn)支持證券掛牌轉(zhuǎn)讓申請受理反饋意見》進行回復(fù)。

事實上，從已成功上市的中金唯品會奧萊REIT，到正在推進申報的中金唯品會商業(yè)不動產(chǎn)REIT，杉杉商業(yè)及其控股股東唯品會均展現(xiàn)出在資產(chǎn)證券化上的積極態(tài)度。

但接連申報發(fā)行兩單項目，尤其在第一單已成功上市的前提下，繼續(xù)提交申報商業(yè)不動產(chǎn)REITs項目，也引發(fā)市場關(guān)注，兩單項目在底層資產(chǎn)定位、擴募路徑及長期發(fā)展戰(zhàn)略上究竟有何差異？

這份“回復(fù)”中則清楚提及，中金唯品會商業(yè)不動產(chǎn)REIT后續(xù)可擴募資產(chǎn)范圍擬包括奧特萊斯資產(chǎn)、商業(yè)辦公資產(chǎn)及其他符合規(guī)則要求的資產(chǎn)，中金唯品會奧萊REIT可擴募資產(chǎn)范圍擬包括倉儲物流資產(chǎn)、奧特萊斯資產(chǎn)及其他符合規(guī)則要求的資產(chǎn)。

總體而言，中金唯品會商業(yè)不動產(chǎn)REIT擬定位于聚集商業(yè)不動產(chǎn)賽道（包括奧特萊斯、商業(yè)辦公等商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)）的REIT平臺，通過商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)的不斷購入，持續(xù)提升資產(chǎn)規(guī)模及分散度，助力REIT平臺平穩(wěn)運營；

中金唯品會奧萊REIT則定位于可搭配其他不動產(chǎn)資產(chǎn)類別（例如唯品會控股持有的倉儲物流資產(chǎn)）的REIT平臺，通過奧特萊斯資產(chǎn)與倉儲物流資產(chǎn)的組合，在經(jīng)濟發(fā)展的不同周期下形成互補效應(yīng)，不斷提升REIT平臺的穩(wěn)定性。

可以說，雖然兩只REITs均以杉杉商業(yè)旗下奧萊項目作為首發(fā)底層資產(chǎn)，但在戰(zhàn)略定位的未來路徑上存在顯著差異。

先一步上市的中金唯品會奧萊REIT有望探索成為涵蓋不同資產(chǎn)類型的復(fù)合型資產(chǎn)組合模式，以跨業(yè)態(tài)的組合平滑不同宏觀環(huán)境下的經(jīng)營波動，提升REIT整體抗風(fēng)險能力和收益穩(wěn)定性。

后者則聚焦于運營成熟、現(xiàn)金流穩(wěn)定的商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)，通過提升資產(chǎn)組合的規(guī)模效應(yīng)、經(jīng)營表現(xiàn)與風(fēng)險分散能力，從而增強平臺長期穩(wěn)健運營的基礎(chǔ)。

據(jù)悉，中金唯品會奧萊REIT、中金唯品會商業(yè)不動產(chǎn)REIT的原始權(quán)益人間接控股股東為唯品會控股有限公司。截至2024年末，唯品會控股合計運營370.72萬平方米倉儲物流資產(chǎn)，其中自持面積達367.52萬平方米；合計運營21.39萬平方米商業(yè)辦公資產(chǎn)，其中自持面積達20.19萬平方米。

截至2025年末，唯品會控股通過全資子公司杉杉商業(yè)合計運營22家奧特萊斯廣場，并有1家奧特萊斯廣場正在建設(shè)開發(fā)中，自持奧特萊斯面積超過209.68萬平方米。

在未來，這些資產(chǎn)均有望逐步納入兩只REITs的擴募標(biāo)的池，提供豐富、優(yōu)質(zhì)且具備協(xié)同效應(yīng)的資產(chǎn)來源，進一步支撐其差異化發(fā)展戰(zhàn)略與長期價值增長。

而對于唯品會及杉杉商業(yè)而言，通過REITs平臺實現(xiàn)重資產(chǎn)的盤活，不僅有助于優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、提升資本使用效率，還能將回收資金用于核心業(yè)務(wù)及新項目的滾動開發(fā)，形成良性循環(huán)。

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