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4月份，廣州樓市延續(xù)小陽(yáng)春的熱度，此時(shí)一份8000多字的文件重磅出臺(tái)——《關(guān)于支持高品質(zhì)住宅建設(shè)的若干意見(jiàn)》，意見(jiàn)共28條，被業(yè)內(nèi)稱為“好房子28條”。

市民在廣州一樓盤(pán)銷售部參觀咨詢。南方+記者 張梓望 鄭新洽 攝

不僅廣州，大灣區(qū)多個(gè)城市近期陸續(xù)發(fā)布了樓市新政；放眼全國(guó)，30多個(gè)省市區(qū)將“好房子”建設(shè)列為重點(diǎn)任務(wù)……新政如何惠及普通市民？解決了哪些痛點(diǎn)？大灣區(qū)如何合力推動(dòng)“好房子”建設(shè)？

廣州為“好房子”立下哪些硬規(guī)矩？

廣州這份意見(jiàn)的發(fā)布節(jié)點(diǎn)，正值小陽(yáng)春余溫未散、改善需求集中釋放之際。新政覆蓋“好城區(qū)、好社區(qū)、好房子、好市場(chǎng)”全流程，包含市民所關(guān)心的各方各面。

首先，在供應(yīng)端“動(dòng)刀”。新政明確，要控制住宅供應(yīng)，尤其庫(kù)存高企的板塊，多推“小而美”地塊。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，這種“小步快跑、高頻少量”的模式屬于“養(yǎng)胃療法”，標(biāo)志著集中供地模式的轉(zhuǎn)向。未來(lái)廣州核心區(qū)供地將更傾向低容積率、高舒適度地塊，總價(jià)門(mén)檻可控，單價(jià)可能因品質(zhì)提升而走高。

廣州黃埔一樓盤(pán)營(yíng)銷中心，銷售人員介紹周邊配套情況。南方+記者 鄭新洽 攝

其次，為開(kāi)發(fā)商減負(fù)。新政強(qiáng)調(diào)減少配建，降低拿地成本。

以前開(kāi)發(fā)商拿地常需配建學(xué)校、道路、公園，現(xiàn)在“政府的事政府做”——大型教育、醫(yī)療配套由政府統(tǒng)籌。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“好房子是系統(tǒng)工程，需要多部門(mén)合作。嚴(yán)控非必要配建，對(duì)開(kāi)發(fā)商是實(shí)打?qū)嵉睦?。?/p>

此外，房子本身的規(guī)定最受關(guān)注。

比如新政對(duì)戶型、設(shè)計(jì)、隱私做了細(xì)致規(guī)范：裝新風(fēng)系統(tǒng)的住宅層高不低于3.1米；明確同一單元不同窗戶的對(duì)視距離等。李宇嘉認(rèn)為，這些細(xì)節(jié)從廣州本地氣候和居住痛點(diǎn)出發(fā)，做了地方特色細(xì)化。

關(guān)于飄窗和公共開(kāi)放空間，文件直接定規(guī)矩：飄窗可以做但有限制；除首層外，公共開(kāi)放空間不計(jì)容比例不超過(guò)本棟建筑計(jì)容面積的5%。過(guò)去靠大公共空間包裝賣(mài)點(diǎn)的路子被卡住，類四代宅審批更嚴(yán)。

越秀地產(chǎn)廣州區(qū)域海珠西片區(qū)負(fù)責(zé)人林勝東表示，之前市場(chǎng)上那些超高使用率的產(chǎn)品或?qū)⒉辉俪霈F(xiàn)，“好房子28條”是為了推進(jìn)整體居住品質(zhì)，出發(fā)點(diǎn)和未來(lái)面都是好的。

廣州長(zhǎng)隆萬(wàn)博附近一樓盤(pán)的銷售部。南方+記者 梁文祥 攝

行業(yè)專家認(rèn)為，現(xiàn)在的購(gòu)房者越來(lái)越“現(xiàn)實(shí)”，比起使用率，更關(guān)注確定性，要的是配套先行、大城兌現(xiàn)、所見(jiàn)即所得，“好房子28條”恰好回應(yīng)了這些需求。

存量房也現(xiàn)利好。文件提出探索將存量商品房用作保障房和安置房，探索房票購(gòu)買(mǎi)二手房。危舊樓可拆了重建，加裝電梯由國(guó)企牽頭成片推進(jìn)。廣州通過(guò)存量房改造，讓既有住宅也向“新標(biāo)”靠攏，以往“一戶反對(duì)，全樓沒(méi)戲”的局面有望打破。

嚴(yán)躍進(jìn)總結(jié)，廣州樓市新政不僅是產(chǎn)品規(guī)范的升級(jí)，更是土地出讓與開(kāi)發(fā)邏輯的重構(gòu)。

大灣區(qū)共搭“好房子”版圖

如果把視角推高到大灣區(qū)，多座城市正在合力下一盤(pán)“好房子”建設(shè)大棋。

深圳走的是“限高降容”路線。

去年，深圳明確新建住宅建筑高度原則上不超過(guò)80米（約26層），容積率不超過(guò)3.1。這意味著核心區(qū)不再出現(xiàn)150米以上超高層住宅。要知道，深圳擁有近290座200米以上超高層建筑，“限高令”標(biāo)志著建設(shè)理念從“追求高度”轉(zhuǎn)向“追求品質(zhì)”。

不過(guò)，已批規(guī)劃的舊改項(xiàng)目可按原規(guī)劃推進(jìn)，部分核心區(qū)地塊限高放寬至100米——守住底線，留出彈性。

深圳一樓盤(pán)營(yíng)銷中心，購(gòu)房者在咨詢工作人員。南方+記者 朱洪波 攝

佛山注重“全鏈條”發(fā)力。

2月26日，佛山發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)“好房子”建設(shè)的實(shí)施指引》。最受關(guān)注的是：取消對(duì)單個(gè)陽(yáng)臺(tái)的進(jìn)深和面積限制，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)“折半”計(jì)容面積上限由18%提至20%。層高標(biāo)準(zhǔn)顯著提升：設(shè)中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)的住宅層高不宜低于3.1米，首層架空層凈高不低于4.5米。

佛山還特別強(qiáng)調(diào)“好服務(wù)”，要求物業(yè)服務(wù)質(zhì)量始終如一，把交付后的“好服務(wù)”作為營(yíng)銷賣(mài)點(diǎn)。

東莞強(qiáng)調(diào)精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化、人性化。

去年10月，東莞出臺(tái)住宅設(shè)計(jì)新規(guī)，明確新建住宅層高不低于3.1米，全齡活動(dòng)場(chǎng)地成為標(biāo)配。新規(guī)要求住宅朝向優(yōu)先考慮東南向，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施與兒童活動(dòng)場(chǎng)地須同步設(shè)計(jì)、同步交付。這意味著，東莞從源頭把控居住品質(zhì)，讓“好房子”有了可落地的硬指標(biāo)。

東莞鳳崗鎮(zhèn)一樓盤(pán)，市民正在看房。 南方+記者 孫俊杰 攝

去年底，2025年大灣區(qū)“好房子”交流會(huì)在中山舉行，大灣區(qū)“好房子”地圖等一批成果發(fā)布，展現(xiàn)了大灣區(qū)各城市在“好房子”建設(shè)方面的探索實(shí)踐，推動(dòng)大灣區(qū)住房建設(shè)從“住有所居”向“住有優(yōu)居”邁進(jìn)。

不難看出，大灣區(qū)多座城市都在推動(dòng)住宅從“有沒(méi)有”向“好不好”轉(zhuǎn)變。共同點(diǎn)是：不再盲目追求高容積率、超高使用率，而是把居住體驗(yàn)、社區(qū)配套、服務(wù)質(zhì)量擺在臺(tái)面上。

林勝東認(rèn)為，像“好房子28條”這樣的新政出臺(tái)后，產(chǎn)品會(huì)更均衡、更綜合，“大家在同一標(biāo)準(zhǔn)下競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)更有序，也有利于激活舊規(guī)產(chǎn)品和二手市場(chǎng)交易?！?/p>

中指研究院華南分院分析師楊永俊表示：“好房子將更貼合真實(shí)居住體驗(yàn)的提升，不再單純只拼贈(zèng)送面積、實(shí)用率。”

可以預(yù)見(jiàn)，這些政策細(xì)則的落地，將為大灣區(qū)市場(chǎng)帶來(lái)穩(wěn)定預(yù)期，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

“好房子”浪潮席卷全國(guó)

放眼全國(guó)，“好房子”建設(shè)已是不可逆轉(zhuǎn)的大趨勢(shì)。

2025年，“好房子”首次寫(xiě)入政府工作報(bào)告，明確“安全、舒適、綠色、智慧”四個(gè)核心目標(biāo)。

2026年，政府工作報(bào)告表述從“推動(dòng)建設(shè)”優(yōu)化為“有序推動(dòng)”，并新增“實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)”——“好房子”不再只是新房概念，而是覆蓋舊房改造和全生命周期運(yùn)維服務(wù)的系統(tǒng)工程。

中指研究院監(jiān)測(cè)顯示，截至2026年2月，全國(guó)31個(gè)省市區(qū)兩會(huì)均將建設(shè)“好房子”列為重要任務(wù)，表述由2025年的“大力推動(dòng)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤坝行蛲七M(jìn)”。這說(shuō)明“好房子”建設(shè)正從“號(hào)召”走向“落地”，從“喊口號(hào)”走向“出細(xì)則”。

2024年5月28日在上海嘉定區(qū)拍攝的“滬九條”房地產(chǎn)新政實(shí)施后首個(gè)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)。圖源新華社

企業(yè)層面，頭部房企紛紛發(fā)布自己的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)——

2025年4月，中建集團(tuán)發(fā)布中國(guó)建筑“好房子”營(yíng)造體系；2026年4月，北京城建集團(tuán)發(fā)布“1314好房子”營(yíng)造體系；中交房地產(chǎn)的“好房子”技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)涵蓋224項(xiàng)條款，其中115項(xiàng)為硬性要求。房企們不再只比誰(shuí)賣(mài)得多，而是比誰(shuí)造得好。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部也在持續(xù)發(fā)力——

2025年底印發(fā)《關(guān)于提升住房品質(zhì)的意見(jiàn)》；2026年3月發(fā)布《“好房子”建設(shè)指南（試行）（征求意見(jiàn)稿）》。從國(guó)家層面看，“好房子”標(biāo)準(zhǔn)正從“概念”變成“可操作的規(guī)范”。

華南理工大學(xué)建筑學(xué)院名譽(yù)院長(zhǎng)、中國(guó)工程院院士何鏡堂指出：“好房子”浪潮背后，是從大規(guī)模粗獷式發(fā)展向精細(xì)化、高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)變，本質(zhì)是以人為本。“好房子就是要讓大家住得既舒服又便宜，又有好的文化環(huán)境?！?/p>

2025年7月拍攝的竣工交付的浙江寧波首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目。圖源新華社

對(duì)于普通購(gòu)房者，隨著好房子規(guī)則日漸清晰，選擇也將更輕松。

下次看房，別只盯著戶型圖和樣板間，還可以問(wèn)幾句：層高多少？對(duì)視距離達(dá)標(biāo)了嗎？社區(qū)配套什么時(shí)候兌現(xiàn)？物業(yè)是哪家？這些，同樣體現(xiàn)著“好房子”的含金量。