最近有年輕的粉絲，非常關(guān)注朝陽(yáng)一個(gè)地鐵新盤--京投東壩新項(xiàng)目。

這個(gè)盤，拆哥覺(jué)得特別適合年輕家庭、有剛需改善需求的朋友。

先來(lái)看三個(gè)硬指標(biāo)：

200米到地鐵，1站雙軌的東壩西站已經(jīng)通車；

得房率90%起步，和一二期不是一個(gè)量級(jí)；

2026年，東壩第一個(gè)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)做的剛需小戶型。

趕上了“好房子”時(shí)代的京投東壩項(xiàng)目，產(chǎn)品是優(yōu)化過(guò) 的，和 舊版圖紙比，新版有三個(gè)變動(dòng)：

1、新增南北雙陽(yáng)臺(tái)；2、北側(cè)6號(hào)樓從兩梯兩戶改為“凸”形兩梯三戶；3、園林樓梯從南北向改為東西向。

這樣優(yōu)化后，帶來(lái)的增益是：

每戶都多了約1.2米進(jìn)深的景觀陽(yáng)臺(tái)與1米進(jìn)深的設(shè)備平臺(tái)，實(shí)用空間大幅增加；

北側(cè)樓棟戶型集中在80-90㎡，南側(cè)排布100㎡以上戶型，既覆蓋剛需需求，又保證改善群體的居住舒適度，戶型梯度設(shè)計(jì)十分合理。

規(guī)劃上，更是做了全面升級(jí)，整個(gè)地塊12棟住宅樓，容積率只有1.79，在東壩乃至朝陽(yáng)東區(qū)的新盤中都屬罕見(jiàn)。

北排6棟18層小高層，南排10層或11層的洋房，中間夾著一個(gè)很大的園林組團(tuán)。

平行的兩排樓，北高南低，能最大程度的讓每個(gè)樓棟視野和采光更好。

我粗略算了下，兩排之間大概50米左右，樓間距比達(dá)到1.5。遠(yuǎn)超過(guò)了北京普通住宅樓間距比1.2-1.3的標(biāo)準(zhǔn)線，比北京規(guī)范要求的寬了25%。

在市場(chǎng)上，能做到樓間距比1.5以上的，基本是豪宅配置，這個(gè)樓間距意味著哪怕住在低樓層，冬天的日照也不會(huì)差。

“好房子時(shí)代”最大的紅利，還得是使用率與贈(zèng)送空間的升級(jí)，項(xiàng)目整體得房率90%起步，洋房產(chǎn)品更是能突破92%，南北陽(yáng)臺(tái)加設(shè)備平臺(tái)，進(jìn)深1.2米和1米的空間全是送的。

戶型72到136平，覆蓋兩居到四居。主力是72平兩居、98平三居和99平三居。

72平是純南向，不是通透戶型，不過(guò)加上陽(yáng)臺(tái)和設(shè)備平臺(tái)，實(shí)際使用面積能趕上一二期80多平的房子。

除了136平的四居做到了三面寬朝南，其他戶型都是兩面寬。

畢竟是TOD項(xiàng)目的地鐵上蓋結(jié)構(gòu)，受制于地下車輛段的結(jié)構(gòu)限制，戶型沒(méi)法做太多面寬優(yōu)化。

全屋精裝交付，沒(méi)有高低配，不管是72平兩居還是136平四居，用的都是同一套標(biāo)準(zhǔn)。

區(qū)域上，北京自貿(mào)CBD的強(qiáng)大底盤在持續(xù)發(fā)力中。

出門200米就是12號(hào)線東壩西站，2024年12月就已經(jīng)開(kāi)通了，3站到望京，9站到國(guó)貿(mào)。串聯(lián)望京、太陽(yáng)宮、三元橋、北太平莊一直到四季青，是東西向的大動(dòng)脈。

京投東壩項(xiàng)目，是目前東壩板塊在售盤中離地鐵最近的新房，沒(méi)有之一。

而且這是TOD項(xiàng)目，地鐵、社區(qū)、商業(yè)都在一個(gè)系統(tǒng)里，從家到地鐵站全程不用出地面，刮風(fēng)下雨不用打傘。

項(xiàng)目本身也有TOD商業(yè)和綠谷商業(yè)街，旁邊壩河沿岸未來(lái)也會(huì)有濱水商業(yè)。東壩南區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、金隅嘉品MALL、恒大城市廣場(chǎng)都在開(kāi)車10-15分鐘范圍內(nèi)。

一路之隔就是北京中學(xué)東壩北校區(qū)，一期2025年9月已經(jīng)啟用了 。北京中學(xué)是朝陽(yáng)區(qū)第一梯隊(duì)的學(xué)校，在朝陽(yáng)家長(zhǎng)圈里的認(rèn)可度很高。

就在前兩天， 朝陽(yáng)發(fā) 改公布了 高中部的建設(shè)工程取得了項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)。

目前北京中學(xué)目前唯一確定對(duì)口的小區(qū)，是首開(kāi)的龍湖天璞，現(xiàn)在的價(jià)格是8.8萬(wàn)/平，比之前最高的時(shí)候12萬(wàn)多有了不少回落。

其他小區(qū)的對(duì)口學(xué)校目前沒(méi)不確定，具體的還要再等等。

東壩項(xiàng)目的價(jià)格，參考北熙區(qū) 一二期的網(wǎng)簽均價(jià)7.5萬(wàn)/㎡，估計(jì)不會(huì)有太大變化，預(yù)計(jì)會(huì)落在7-7.5 萬(wàn)/㎡之間，小戶型可能會(huì)低一些，總價(jià)有機(jī)會(huì)600萬(wàn)起。

對(duì)于剛需改善需求，想在朝陽(yáng)上車地鐵新房的買房人，這個(gè)盤有十足的引力，開(kāi)盤估計(jì)就是爆款。

項(xiàng)目的樣板間這幾天就要開(kāi)放了，能看到72平兩居和98平三居的實(shí)景。開(kāi)盤預(yù)計(jì)是在5月1日。

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