香港已經(jīng)徹底成為國(guó)內(nèi)樓市的領(lǐng)頭羊！

　　這里不僅包括漲幅，還有市場(chǎng)整體的情緒，堪稱是多線迸發(fā)，呈現(xiàn)出集體螺旋上升共振的局面。

　　這種局面，也正是我們?cè)?年前經(jīng)常見(jiàn)到的那種賺錢效應(yīng)之下的生機(jī)勃勃的態(tài)勢(shì)。

　　問(wèn)題在于，香港和國(guó)內(nèi)同樣是在2022年徹底進(jìn)入下行周期，但為何，香港只下行了不到三年，在2025年就已經(jīng)開(kāi)始觸底反彈。

　　而內(nèi)地至今都在以價(jià)換量。

　　是什么造成了香港和內(nèi)地樓市之間這么巨大的差異的？而導(dǎo)致這種巨大差異的原因，到底是因?yàn)橄愀圩鰧?duì)了什么？而內(nèi)地又錯(cuò)過(guò)了什么？

　　先看數(shù)據(jù)。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，一手私人住宅和銷售總金額都比去年同期分別急升38%及94%，創(chuàng)下歷年同期新高。

　　這個(gè)數(shù)據(jù)其實(shí)不是最重要的，因?yàn)橛锌赡苁莾r(jià)格跌到位了，剛需客進(jìn)場(chǎng)，就像現(xiàn)在的上海北京低總價(jià)老破小賣的也很好一樣。

　　所以，單純的看量在今天并不能說(shuō)明什么。就像內(nèi)地樓市大家都在傳遞環(huán)比上漲了多少一樣，也不重要，同比才是最重要的。這些都是數(shù)據(jù)陷阱。

　　香港的成交數(shù)據(jù)中，最重要的是大手客的成交數(shù)據(jù)，截至3月20日，新盤大手客入市創(chuàng)2008年以來(lái)同期新高。

　　什么是大手客？用大家都能聽(tīng)懂的話就是溫州炒房團(tuán)。也就是那些大手筆一買很多套的投資客。

　　這些人的出現(xiàn)，并且近18年來(lái)新高，說(shuō)明了香港樓市的動(dòng)物精神已經(jīng)被徹底激活了！

　　這導(dǎo)致香港樓價(jià)在2026年至今，年內(nèi)累計(jì)已經(jīng)漲了5.04%。什么意思呢？機(jī)構(gòu)本來(lái)預(yù)測(cè)今年全年香港樓市的漲幅會(huì)是5%。結(jié)果第一季度就完成了，結(jié)果機(jī)構(gòu)又修正為今年香港樓市的整體漲幅為15%。

　　復(fù)盤數(shù)據(jù)，會(huì)發(fā)現(xiàn)香港樓市真正的轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在去年年中，市場(chǎng)突然出現(xiàn)了情緒上的反彈，詭異之處就在這里，就是大家忽然都開(kāi)始相信香港的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。

　　為何是這個(gè)時(shí)間點(diǎn)市場(chǎng)情緒開(kāi)始集體上升？又為何忽然整個(gè)市場(chǎng)都陷入了上漲情緒之中？我不知道，但應(yīng)該也沒(méi)人知道，就像巴菲特也預(yù)測(cè)不了市場(chǎng)何時(shí)會(huì)反彈一樣。

　　但有一個(gè)先行指數(shù)是確定的，這就是租金。

　　在2025初，香港租房市場(chǎng)開(kāi)始持續(xù)爆火，租金一路走高，漲幅創(chuàng)歷史新高。

　　租金是什么？是最真實(shí)的居住需求，并且這個(gè)數(shù)據(jù)基本是沒(méi)法造假的，因?yàn)槭羌兪袌?chǎng)化的交易。

　　2月份租金指數(shù)報(bào)200.8點(diǎn)，按月微升0.05%，看著好像漲的也不高，但問(wèn)題是現(xiàn)在漲的每一個(gè)數(shù)字，其實(shí)都是歷史新高。

　　利嘉閣地產(chǎn)研究部主管陳海潮預(yù)計(jì)，2026年全年租金可望再升約7%。

　　這就是香港樓市現(xiàn)在的狀態(tài)，租金房?jī)r(jià)交互影響、同頻共振、螺旋上升，這是樓市最好的狀態(tài)。就像股市中，買入優(yōu)質(zhì)的公司，股息和股價(jià)會(huì)同頻上漲一樣。

　　接下來(lái)，我們復(fù)盤一下這一次的香港樓市到底做對(duì)了什么？

　　用一句話總結(jié)就是，香港樓市爆發(fā)并非偶然，是政策、人才引進(jìn)、資產(chǎn)配置等多重邏輯共振的結(jié)果。

　　從政策層面是的，從2024年2月28日開(kāi)始，香港特區(qū)政府一次性徹底放開(kāi)了所有住宅的限購(gòu)政策。

　　放開(kāi)到什么程度呢？就是不管你是哪里人，只要你在香港買房，和香港人就是一樣的條件、一樣的政策、一樣的稅率。

　　并且是執(zhí)行了十幾年的限購(gòu)政策一次性全部放開(kāi)，一點(diǎn)都不拖拉、一點(diǎn)也不猶豫。果斷而又決絕。

　　其次，政策的放開(kāi)，正好遇上了這幾年香港大力推進(jìn)的各項(xiàng)人才引進(jìn)計(jì)劃。

　　官方數(shù)據(jù)是，過(guò)去三年各項(xiàng)人才入境計(jì)劃共接了近60萬(wàn)宗申請(qǐng)，獲批了41萬(wàn)宗。

　　這41萬(wàn)宗拿到香港身份的人，就算有一半在香港居住，就是20萬(wàn)的居住需求，這也是為什么香港的租金在瘋狂上漲的原因。

　　錦上添花的是，香港自2024年底進(jìn)入降息周期，銀行利息下行、定期存款收益走低，倒逼出資金的擠出效應(yīng)。這些錢要么進(jìn)入股市、要么進(jìn)入樓市。

　　香港樓市是在2025年啟動(dòng)，2025年香港恒生指數(shù)全年上漲27.8%，香港IPO市場(chǎng)重奪全球第一。

　　重點(diǎn)是，這些股市里憑運(yùn)氣掙得錢，最后都會(huì)選擇落袋為安，再次落到樓市。

　　香港股市行情會(huì)領(lǐng)先樓市上漲，這就是最典型的樓股傳遞效應(yīng)。

　　當(dāng)新股市場(chǎng)持續(xù)活躍、港股走勢(shì)向好，會(huì)加速釋放財(cái)富效應(yīng)，這最終導(dǎo)致金融資產(chǎn)快速增值。但最終這些快速獲得的金融資產(chǎn)，必須設(shè)法避險(xiǎn)，才能坐實(shí)。

　　這時(shí)，核心地段的實(shí)物資產(chǎn)便成為最自然不過(guò)的避險(xiǎn)選擇。

　　總之，香港這一次的大行情主要就是以上三個(gè)原因共同托舉而成。

　　可以簡(jiǎn)單概括為：果決的政策、海量的需求、賺錢效應(yīng)激發(fā)的動(dòng)物精神。

　　最終市場(chǎng)形成了上行周期的共識(shí)。

　　對(duì)這種上行期的共識(shí)，最大的信號(hào)是李嘉誠(chéng)開(kāi)始重新入場(chǎng)。

　　2013到2016年，在樓市最瘋狂時(shí)，李嘉誠(chéng)開(kāi)始大規(guī)模拋售內(nèi)地與香港物業(yè)，套現(xiàn)超千億，完美躲過(guò) 2021 年后內(nèi)地和香港樓市的深度調(diào)整。

　　十年后，2025年9月，長(zhǎng)實(shí)以19.53 億港元奪得香港沙田九肚住宅地塊，時(shí)隔4年再次在港成功拿地，且出價(jià)顯著高于市場(chǎng)預(yù)期。

　　2026年3月，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)主席李澤鉅在2025 年度業(yè)績(jī)會(huì)上公開(kāi)確認(rèn)：

“地產(chǎn)是集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)之一，只要回報(bào)合理，我們一定會(huì)參與競(jìng)拍。”

　　這被解讀為李氏家族時(shí)隔多年，對(duì)房地產(chǎn)戰(zhàn)略的180度轉(zhuǎn)向，不再是試探，而是明確回歸。

　　事實(shí)正是這樣，對(duì)香港樓市來(lái)說(shuō)，那種上行期的激情，已經(jīng)回來(lái)了！

　　THE END

　　來(lái)源： 米宅（ID：MizhaiPlus）