文/廣州進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

一個(gè)月前，適逢元宵節(jié)，開建·南沙壹號示范區(qū)，正式對外開放，主辦方特地策劃了一次盛典活動(dòng)。

現(xiàn)場大咖齊聚，四大藝術(shù)裝置將氣氛烘托到了新的高度，外界一看這架勢，紛紛猜測這個(gè)南沙的豪宅紅盤，即將入市。

此前有消息稱，南沙壹號項(xiàng)目最快在3月底開盤，但時(shí)至眼下，它依然猶抱琵琶半遮面，具體的戶型圖，也未正式公布。

去年2月，項(xiàng)目公司換帥，刁凱接任法人、經(jīng)理。此后的一年多時(shí)間里，南沙壹號偶有開盤時(shí)間傳出，但事后證明，均只是傳言。

而在不久前，或許是為了平衡圈層純度、居住體驗(yàn)和定價(jià)策略，它又進(jìn)行了一番大調(diào)規(guī)。此舉不知道是否會(huì)延緩開盤的時(shí)間。

南沙開建，似乎是一個(gè)“慢性子”。刁凱曾經(jīng)參與的新筑花園項(xiàng)目，從拿地至今已將近4年，也還未看到開盤信息。

項(xiàng)目“主帥”互換

南沙壹號項(xiàng)目，要追溯到2024年11月。

那時(shí)候，南投、南沙開建、中國鐵建聯(lián)合體，以底價(jià)拿下2024NJY-6廣興路西側(cè)地塊。這宗地成交總價(jià)20.07億元。

相比周邊一些項(xiàng)目，這樣的拿地價(jià)格，讓它在成本上有一定優(yōu)勢。

轉(zhuǎn)眼來到了2025年3月底，項(xiàng)目正式開工，取名南沙壹號。由于是明珠灣首個(gè)超新規(guī)豪宅項(xiàng)目，最高使用率能達(dá)到105%，它從一開始就戴著光環(huán)。

在動(dòng)工前夕，南沙壹號曾發(fā)生了一項(xiàng)重要的人事調(diào)整。

其對應(yīng)的開發(fā)主體，為廣州南沙科新置業(yè)有限公司（簡稱“南沙科新”），注冊資本約11.3億元，由廣州南沙開建地產(chǎn)有限公司持股100%。

南沙科新原本的法定代表人、經(jīng)理是王海石，但在去年2月底，他突然撤出，由刁凱接下了相關(guān)職位。

而在此幾天之后，刁凱卸任廣州南拓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“廣州南拓”），即新筑花園項(xiàng)目的法人、經(jīng)理，由王海石接任。

也就是說，他們兩個(gè)人負(fù)責(zé)的項(xiàng)目，來了一次交換。刁凱撤出新筑花園，迅速奔赴另一個(gè)“戰(zhàn)場”，轉(zhuǎn)而負(fù)責(zé)南沙壹號，而王海石則正好相反。

項(xiàng)目“主帥”互換，開建地產(chǎn)是如何考量的，外界不得而知。

但可以看到，與南沙壹號類似，新筑花園項(xiàng)目也歷時(shí)較長而未開盤。該項(xiàng)目是2022年4月底拿的地，目前10棟住宅塔樓已全部封頂，但從拿地至今已將近4年，卻沒有看到開盤信息。

去年5月，在某個(gè)專題會(huì)上，刁凱提出，“好房子”應(yīng)覆蓋從保障住房到剛需改善，再到高端的全體系產(chǎn)品。

從相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)展來看，他的操盤思路，或許是先做品質(zhì)，再面向市場發(fā)聲。

大調(diào)規(guī)

開建·南沙壹號項(xiàng)目，總占地面積約9.6萬㎡，住宅建筑面積約22.8萬㎡，商業(yè)建筑面積約3.4萬㎡。

它的定位，是要打造集居住和商業(yè)等功能于一體的高品質(zhì)濱水社區(qū)。

今年3月底，南沙壹號項(xiàng)目剛剛進(jìn)行了一次“大調(diào)規(guī)”。

按照原本規(guī)劃，其包含4宗地塊，總共建設(shè)十七棟住宅樓。

調(diào)規(guī)之后，其中兩宗地塊的八棟塔樓則全部砍掉，變成了跟另兩宗地塊一樣的九棟板樓，原來的一層三戶、四戶，調(diào)為一層兩戶。由此，項(xiàng)目的總樓棟數(shù)也從十七棟，變成了十八棟。

它的這番調(diào)規(guī)，其中的目的較為明顯。

若按原來的高密度后排塔樓多戶設(shè)計(jì)，部分房源難免有不通透、采光差、江景被遮擋的落差，難以支撐定價(jià)，也更容易混入剛需或投資客，導(dǎo)致圈層純度不足。

而全盤純板樓、低密、江景，居住更加純粹，有利于后續(xù)的去化。

除了塔樓變板樓以外，前排住宅樓高度變成了27-35F，后排住宅樓高度變成31-45F，前排調(diào)得更低了一些，可以讓后排不會(huì)被擋到江景。

開建地產(chǎn)是在平衡圈層純度、居住體驗(yàn)和定價(jià)策略，不過這些調(diào)整，也可能導(dǎo)致開盤時(shí)間后延。

南沙壹號項(xiàng)目至今仍保持“神秘”，具體的戶型圖等至今未正式流出，這反而引發(fā)了市場的諸多猜測。

從市場來看，南沙壹號面向的是改善客群，這類購房者對居住品質(zhì)要求高，而項(xiàng)目的江景資源、大平層設(shè)計(jì)以及配套都能滿足他們的需求。

加上項(xiàng)目的超新規(guī)設(shè)計(jì)，高使用率也增加了競爭力。

不過，它不僅要面對競爭激烈的市場，其所在區(qū)域的城市界面，如周邊工廠等，也需較長時(shí)間完善，合適的入市時(shí)機(jī)，也需要耐心等待。