導(dǎo)讀：在舊城改建項(xiàng)目中，歷史遺留的無證房屋如何處置，是被征收人最為關(guān)切的權(quán)益問題之一。舊城改建涉及大量建于不同年代的老舊房屋，部分房屋因歷史原因未辦理產(chǎn)權(quán)登記，其補(bǔ)償資格的認(rèn)定面臨現(xiàn)實(shí)困難。根據(jù)《國有土地上房屋征收范圍內(nèi)未登記建筑調(diào)查認(rèn)定辦法》的規(guī)定，為規(guī)范國有土地上房屋征收范圍內(nèi)未登記建筑的調(diào)查認(rèn)定行為，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)依法對未登記建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。該辦法明確了各相關(guān)職能部門的職責(zé)、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和工作程序。

1、未登記建筑的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《國有土地上房屋征收范圍內(nèi)未登記建筑調(diào)查認(rèn)定辦法》，房屋征收部門負(fù)責(zé)對未登記建筑土地使用權(quán)屬和建筑物的權(quán)屬、位置、用途、建筑面積、建設(shè)年份、建筑結(jié)構(gòu)等進(jìn)行調(diào)查。自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)對未登記建筑的建設(shè)用地批準(zhǔn)情況、建設(shè)規(guī)劃許可情況、產(chǎn)權(quán)情況進(jìn)行認(rèn)定，并出具專業(yè)意見。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)對未登記建筑的施工許可等情況進(jìn)行認(rèn)定，并出具專業(yè)意見。

在認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)方面，辦法規(guī)定，未登記建筑無建設(shè)用地批準(zhǔn)文件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證明材料、無1990年4月1日前國土清查資料等證明材料或1990年4月1日前的航拍圖和國土使用權(quán)屬證明材料任一一項(xiàng)的，應(yīng)認(rèn)定為違法建筑。前述材料均可提供的，遵從保護(hù)被征收人利益的原則可選擇較大的面積進(jìn)行認(rèn)定。未登記建筑合法性認(rèn)定面積，私有住房原則上不超過兩層加第三層梯間，且參照上一年度本市人均住房面積確定。

2、歷史遺留無證房屋的補(bǔ)償認(rèn)定

對于歷史遺留的無證房屋，自然資源和規(guī)劃局《征地補(bǔ)償實(shí)施辦法》明確了房屋合法性及補(bǔ)償認(rèn)定的具體規(guī)則。房屋的合法性問題，應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定。對于無法準(zhǔn)確界定房屋建設(shè)年限的，建設(shè)年限的認(rèn)定按以下順序認(rèn)定：一是以1987-1989年農(nóng)房清查資料作為參考依據(jù)；二是調(diào)取房屋建設(shè)航拍資料作為證明；三是由被征地對象提供證明材料，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）查證，經(jīng)縣（市、區(qū)）人民政府組織相關(guān)部門核實(shí)后，在所在村（社區(qū)）、組進(jìn)行張榜公示，無群眾舉報(bào)的。

這一規(guī)則體現(xiàn)了“尊重歷史、面對現(xiàn)實(shí)”的原則，為歷史遺留無證房屋的認(rèn)定提供了可操作的路徑。對于因歷史原因未辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋，只要能夠提供相應(yīng)的歷史證據(jù)，經(jīng)依法認(rèn)定后，應(yīng)當(dāng)參照合法建筑給予補(bǔ)償。

3、無證房屋補(bǔ)償認(rèn)定的程序保障

《國有土地上房屋征收范圍內(nèi)未登記建筑調(diào)查認(rèn)定辦法》規(guī)定，未登記建筑的合法性依照調(diào)查、認(rèn)定、公示工作程序進(jìn)行，并規(guī)定每個(gè)程序的工作部門和內(nèi)容要求。這一程序性規(guī)定為無證房屋補(bǔ)償資格的認(rèn)定提供了制度保障。被征收人應(yīng)當(dāng)積極配合調(diào)查，提供相關(guān)證明材料，確保自身合法權(quán)益得到充分保障。

調(diào)查認(rèn)定程序完成后，認(rèn)定結(jié)果應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)公示，公示期不少于7日。被征收人對認(rèn)定結(jié)果有異議的，可在公示期內(nèi)提交書面意見，要求復(fù)核。對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可依法申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。

4、被征收人的證據(jù)保全

對于被征收人，為確保歷史遺留房屋的補(bǔ)償資格，應(yīng)當(dāng)注意以下證據(jù)保全：一是收集建造年代的證明，如1987-1989年農(nóng)房清查資料、歷史航拍圖、衛(wèi)星圖、老照片等；二是收集使用事實(shí)的證明，如水電費(fèi)繳納記錄、戶籍證明、鄰居證言等；三是收集政府認(rèn)可的證明，如村委會(huì)證明、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府證明、歷史審批文件等。這些證據(jù)是證明房屋歷史存在和合法性的關(guān)鍵依據(jù)。依法繼承遺產(chǎn)房屋，在房屋拆遷補(bǔ)償時(shí)，按房屋補(bǔ)償費(fèi)、裝飾裝修及設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、按期拆遷房屋獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等給予補(bǔ)償。

結(jié)語：舊城改建中，歷史遺留無證房屋的處置，應(yīng)當(dāng)遵循《國有土地上房屋征收范圍內(nèi)未登記建筑調(diào)查認(rèn)定辦法》的法定程序。房屋征收部門、自然資源和規(guī)劃部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)各司其職，對未登記建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對于因歷史原因未辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋，只要能夠提供相應(yīng)的歷史證據(jù)，經(jīng)依法認(rèn)定后，應(yīng)當(dāng)參照合法建筑給予補(bǔ)償。