來源：環(huán)球網(wǎng)

從日均十余萬客流穩(wěn)居全市首位，到跨年夜人流再破歷史紀錄；從首店爭相入駐，到高端商業(yè)體租金收入連年攀升……無錫中山路商圈用一組組持續(xù)向好的數(shù)據(jù)，清晰勾勒出一條穩(wěn)健上行的曲線：核心地段人氣不減、商業(yè)價值持續(xù)夯實、租金水平穩(wěn)步抬升。在城市消費格局不斷迭代的今天，中山路作為無錫百年商脈所在，依然展現(xiàn)出極強的價值韌性與增長動力。

客流連年破新高 筑牢商業(yè)核心底盤

商業(yè)的本質(zhì)是人流，中山路商圈的價值，首先寫在持續(xù)攀升的客流數(shù)據(jù)里。

跨年夜，是城市消費活力的“晴雨表”，更是中山路商圈流量實力的最佳注腳。

2023-2024跨年夜，商圈總客流突破20萬人次，消費同比增長25%；2024-2025跨年夜，三陽廣場站客流達23.12萬人次，位列無錫地鐵全網(wǎng)第一，消費同比增長30%；2025-2026跨年夜，三陽廣場站客流再創(chuàng)新高，達到27.57萬人次，商圈總客流穩(wěn)定在30萬人次以上，消費同比保持20%+的強勁增長。從20萬到27.57萬，三年間跨年夜核心樞紐客流增長超37%，背后是中山路商圈對無錫乃至周邊城市消費者的持續(xù)吸引力。

日?？土鞯姆€(wěn)定，更彰顯了商圈的長期價值。

無錫市數(shù)據(jù)局發(fā)布的《2024年9月—2025年8月無錫商圈數(shù)據(jù)分析報告》顯示，在全市商圈格局中，中山路商圈以日均12.4萬人次的客流量穩(wěn)居第一，清名橋商圈位列第二，而客流前五名中，前兩名均位于梁溪區(qū)。這意味著，中山路不僅是無錫的商業(yè)核心，更是梁溪區(qū)商業(yè)領(lǐng)跑的核心引擎，日均12.4萬的穩(wěn)定客流，為商圈內(nèi)所有商鋪提供了持續(xù)的消費基礎(chǔ)，也為租金上漲提供了最堅實的支撐。

人流的持續(xù)涌入，離不開交通與場景的雙重賦能。

作為無錫地鐵1、2號線的換乘樞紐，三陽廣場站串聯(lián)起恒隆廣場、蘇寧廣場、大東方百貨等核心商業(yè)體，形成“地鐵+商圈”的TOD發(fā)展模式，實現(xiàn)了客流與消費的無縫銜接?？缒暌蛊陂g，無錫地鐵開啟“超長待機”模式，延長運營時間，為市民夜間消費提供保障，進一步激活了商圈的夜間經(jīng)濟活力。

同時，商圈內(nèi)多元場景的持續(xù)創(chuàng)新，也不斷吸引著不同年齡段的消費者。崇安寺景區(qū)的偶像簽售會吸引外地粉絲專程打卡，蘇寧廣場的“超青松”生活集成為年輕消費群體的聚集地，八佰伴的復古舊物展覆蓋全年齡段客群，錫上MONO的二次元“谷子經(jīng)濟”實現(xiàn)銷售額與客流量雙增長。

從傳統(tǒng)零售到潮流體驗，從文化活動到夜間消費，中山路商圈以多元場景構(gòu)建了全時段、全客群的消費生態(tài)，讓人流持續(xù)轉(zhuǎn)化為消費力。

租金穩(wěn)站高位線 凸顯核心資產(chǎn)價值

人流的增長，最終轉(zhuǎn)化為商鋪租金的穩(wěn)步上行，這在中山路商圈的官方數(shù)據(jù)與評估結(jié)果中得到了充分印證。

梁溪區(qū)政府網(wǎng)站披露的同路段同類型商鋪續(xù)租公示，為中山路商圈的租金水平提供了權(quán)威參考。2024年，中山路217、219-3商鋪年租金18.6萬元，日租金約20.33元/㎡；中山路217、219-5商鋪年租金15.05萬元，日租金約20.58元/㎡。2025年，中山路217、219-3商鋪以原價續(xù)租，租金水平穩(wěn)定且處于高位。這兩處商鋪位于學前街附近，尚不屬于中山路商圈核心地段。

根據(jù)戴德梁行近年公開發(fā)布的商業(yè)市場數(shù)據(jù)及評估技術(shù)規(guī)范：

無錫市梁溪區(qū)中山路核心一級商圈，臨街純一層商鋪每平方/日的租金區(qū)間為15元-25元。戴德梁行（ DTZ ）系全國法院、國資部門普遍認可的一級房地產(chǎn)評估機構(gòu)。

核心商業(yè)體的運營數(shù)據(jù)，更是租金上行的直接佐證。作為中山路商圈的高端標桿，無錫恒隆廣場2024年收入增長2%，出租率保持99%的高位；2025年，租金收入增長10%，突破5億大關(guān)，銷售額增長3%。高出租率與高租金增長并存，彰顯了中山路核心商圈高端商業(yè)的強勁韌性，也為臨街商鋪的租金上漲提供了對標依據(jù)。核心商業(yè)體的業(yè)績增長，帶動了整個商圈的租金水平上行，形成了“商業(yè)體繁榮→租金上漲→商鋪增值”的正向循環(huán)。

在中國優(yōu)選法統(tǒng)籌法與經(jīng)濟數(shù)學研究會青工委委員、江南大學商學院副教授丁軍飛看來，從市場規(guī)律來看，中山路商圈的租金上漲具備充分的理論邏輯與現(xiàn)實支撐。一方面，商圈的不可復制性決定了其稀缺價值。依據(jù)城市地租理論，商業(yè)租金的核心決定因素是區(qū)位可達性與消費集聚效應(yīng)的疊加。作為無錫百年商脈，中山路占據(jù)城市絕對核心位置，三陽廣場為無錫地理原點，交通通達性、商業(yè)集聚度、品牌認知度均無可替代，這種“區(qū)位鎖定”效應(yīng)使得核心地段商鋪供給近乎剛性，而需求持續(xù)增長，稀缺性溢價自然推動租金穩(wěn)步上漲。另一方面，商圈的持續(xù)升級驅(qū)動了商業(yè)能級的躍遷，進而強化了租金的增長動力。

業(yè)態(tài)迭代煥新能 激活商圈增長引擎

如果說人流與租金是中山路商圈價值的“硬指標”，那么首店經(jīng)濟與消費升級則是其價值持續(xù)增長的“動力源”。

首店數(shù)量，是衡量商圈商業(yè)吸引力與能級的核心指標。梁溪區(qū)作為中山路商圈的承載主體，首店經(jīng)濟連續(xù)三年高速增長：2023年，梁溪首店110家；2024年，新增170家；2025年，首店累計總數(shù)達到超450家，位列全市第一。三年間首店數(shù)量得到較快增長，意味著中山路商圈持續(xù)吸引著國內(nèi)外頭部品牌入駐，商業(yè)能級不斷躍升。首店的入駐，不僅為商圈帶來了新的消費熱點，更提升了商圈的品牌影響力與輻射力，進一步帶動了區(qū)域商鋪租金價值的上漲。

消費升級，則為商圈價值增長提供了宏觀支撐。無錫市梁溪區(qū)社會消費品零售總額連續(xù)三年保持穩(wěn)健增長：2023年780.5億元，同比增長6.9%；2024年831.3億元，同比增長6.5%；2025年約951億元，持續(xù)增長。

同時，消費結(jié)構(gòu)的升級也在推動商圈價值提升：從傳統(tǒng)的購物消費，到如今的“儀式感消費”“情緒消費”“體驗式消費”，消費者對商圈的需求從單一購物轉(zhuǎn)向多元體驗。值得一提的是，曾歷經(jīng)運營調(diào)整、業(yè)態(tài)低迷的發(fā)展瓶頸，成為商圈發(fā)展薄弱環(huán)節(jié)的天安大廈，近年來在城市存量資產(chǎn)盤活、市場化運營升級的雙重推動下，迎來徹底轉(zhuǎn)型，通過優(yōu)化商業(yè)業(yè)態(tài)、引入潮流體驗型業(yè)態(tài)、盤活辦公載體，逐步走出發(fā)展低谷，商業(yè)氛圍持續(xù)回暖，物業(yè)價值與租金水平穩(wěn)步回升，昔日的商圈短板徹底逆襲，成為中山路存量商業(yè)煥新的典型案例，其商業(yè)價值與發(fā)展?jié)摿θ找嫱癸@。

中山路商圈通過文化活動、潮流場景、夜間經(jīng)濟等多元業(yè)態(tài)，精準匹配了消費升級的需求，實現(xiàn)了從“購物場所”到“城市生活中心”的轉(zhuǎn)型，商業(yè)價值持續(xù)提升。

一位長期深耕無錫商業(yè)地產(chǎn)的資深人士表示：“核心商圈的價值，從來不只看一時熱鬧，而要看客流穩(wěn)不穩(wěn)、租金硬不硬。中山路的優(yōu)勢，在于它既是城市中心，又是消費原點，客流基礎(chǔ)扎實、品牌集中度高，這種地段的商業(yè)價值和租金水平，具備長期向上的支撐，抗風險能力遠高于普通區(qū)域?！?/p>

此外，政府的政策賦能也為商圈發(fā)展提供了有力保障。無錫圍繞“美食之都、購物天堂”的目標，加快培育創(chuàng)建國際消費中心城市，依托“太湖購物節(jié)”品牌，推動消費多節(jié)點聯(lián)動、多渠道發(fā)展。梁溪區(qū)作為核心城區(qū)，持續(xù)推進中山路商圈的升級改造，優(yōu)化商業(yè)環(huán)境，完善配套設(shè)施，為商圈的持續(xù)繁榮提供了政策支撐。從地鐵延時運營到商圈活動扶持，從首店引進補貼到夜間經(jīng)濟培育，一系列政策舉措，讓中山路商圈的商業(yè)活力持續(xù)釋放，租金水平穩(wěn)步上行。

價值躍升向未來 續(xù)寫百年商脈繁華

站在新的發(fā)展節(jié)點，中山路商圈的商業(yè)價值仍有巨大的增長空間。

從短期來看，人流與租金的穩(wěn)步上行將持續(xù)。隨著消費市場的持續(xù)復蘇，跨年夜、節(jié)假日等節(jié)點的客流將不斷刷新紀錄，日?？土饕矊⒈３址€(wěn)定增長，為商鋪租金提供持續(xù)支撐。同時，核心商業(yè)體的持續(xù)繁榮、首店經(jīng)濟的不斷發(fā)力，將推動商圈租金水平進一步提升，核心地段商鋪的稀缺性將更加凸顯。

從中長期來看，商圈的升級轉(zhuǎn)型將帶來價值的二次躍升。TOD模式的深度發(fā)展，將實現(xiàn)地上地下商業(yè)的一體化融合，進一步放大地鐵客流的消費轉(zhuǎn)化效率；多元場景的持續(xù)創(chuàng)新，將不斷吸引年輕消費群體，延長商圈的生命周期；首店經(jīng)濟與品牌升級，將持續(xù)提升商圈的商業(yè)能級，鞏固其無錫商業(yè)核心的地位。

“一條中山路，半城繁華地”，這句流傳已久的俗語，在今天依然是無錫商業(yè)最生動的寫照。從日均12.4萬的穩(wěn)定客流，到跨年夜27.57萬的歷史新高；從恒隆廣場5億租金的突破，到梁溪區(qū)首店的領(lǐng)跑；從官方公示的高租金水平，到評估報告的市場驗證，所有數(shù)據(jù)都指向同一個結(jié)論：無錫中山路商圈，正以人流、租金、商業(yè)價值的穩(wěn)步上行，彰顯著核心商圈的強大韌性與增長潛力。對于投資者、經(jīng)營者而言，中山路核心商圈的商鋪，是無錫商業(yè)最具價值的核心資產(chǎn)，其價值將在未來持續(xù)兌現(xiàn)，成為無錫城市經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎。 梁軒