（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

王建國(guó)與妻子王秀英育有一子王強(qiáng)、一女王麗。王強(qiáng)與李梅結(jié)婚后生下兒子王浩。這個(gè)看似普通的家庭，卻因一套房子引發(fā)了一場(chǎng)持續(xù)多年的糾紛。

2001年，王建國(guó)不幸去世，次年王強(qiáng)也因病離世。王建國(guó)生前承租了一套單位公房（一號(hào)房屋），而兒子王強(qiáng)則承租了另一套（二號(hào)房屋）。

2001年11月，王秀英與甲公司簽訂《危舊房改造回遷安置協(xié)議書》，將一號(hào)房屋拆遷后安置為三號(hào)房屋。雖然協(xié)議中安置人口包括已故的王建國(guó)，但實(shí)際簽約和付款均由王秀英完成。2004年，三號(hào)房屋登記在王秀英名下。

與此同時(shí)，王強(qiáng)也與甲公司簽訂了協(xié)議，將二號(hào)房屋拆遷后安置為四號(hào)房屋，并登記在自己名下。值得注意的是，兩套回遷房的購(gòu)房款都是由王秀英用家庭積蓄支付的。

2011年6月，王秀英與女兒王麗簽訂《存量房屋買賣合同》，將三號(hào)房屋以56.6萬(wàn)元的價(jià)格"出售"給王麗。但王麗自認(rèn)，母親心疼她身體不便，根本沒(méi)打算要這筆錢，她也分文未付。同年6月，房屋過(guò)戶到王麗名下。

2019年，王浩偶然發(fā)現(xiàn)三號(hào)房屋早已不在奶奶名下。當(dāng)時(shí)王秀英還在世，王浩并未提出異議。直到2021年王秀英去世后，李梅和王浩才提起訴訟，要求確認(rèn)王秀英與王麗的買賣合同無(wú)效。

法院評(píng)析

法院審理后認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于三號(hào)房屋是否屬于王建國(guó)與王秀英的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

首先，一號(hào)房屋為公房性質(zhì)，不屬于承租人個(gè)人財(cái)產(chǎn)，因此王建國(guó)去世后，該房屋不屬于遺產(chǎn)范圍。拆遷安置時(shí)，王建國(guó)已經(jīng)去世，不具備被安置人資格，故三號(hào)房屋并非夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

其次，雖然購(gòu)房款可能使用了夫妻共同積蓄，但不能以此認(rèn)定房屋就屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。根據(jù)產(chǎn)權(quán)證登記，王秀英系該房所有權(quán)人，有權(quán)處分該房產(chǎn)。

再次，即使王秀英與王麗之間沒(méi)有真實(shí)買賣合意，也應(yīng)審查虛假意思表示所隱藏的民事法律行為的效力。根據(jù)未支付對(duì)價(jià)的情況，可認(rèn)定為贈(zèng)與關(guān)系，而原告未舉證證明贈(zèng)與存在法定無(wú)效情形。

最后，三號(hào)房屋于2011年即已過(guò)戶，原告自認(rèn)2019年已知曉過(guò)戶事實(shí)卻未提出異議，與常理不合。

綜上，法院駁回了李梅和王浩的訴訟請(qǐng)求。

律師勝訴心得

本案勝訴的關(guān)鍵在于：

抓住核心法律關(guān)系：本案本質(zhì)是確認(rèn)合同效力糾紛，而非遺產(chǎn)繼承糾紛。始終堅(jiān)持三號(hào)房屋屬于王秀英個(gè)人財(cái)產(chǎn)的觀點(diǎn)。

證據(jù)準(zhǔn)備充分：提交了拆遷協(xié)議、產(chǎn)權(quán)證書等關(guān)鍵證據(jù)，證明房屋登記在王秀英名下，其有權(quán)處分。

法律適用準(zhǔn)確：正確運(yùn)用了民法典關(guān)于合同效力、物權(quán)歸屬的相關(guān)規(guī)定，特別是關(guān)于虛假意思表示的法律規(guī)定。

時(shí)機(jī)把握得當(dāng)：雖然對(duì)方主張?jiān)V訟時(shí)效，但成功論證本案不適用訴訟時(shí)效規(guī)定，避免了程序性敗訴風(fēng)險(xiǎn)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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