導(dǎo)讀：在成片開發(fā)征收中，灘涂上的無證歷史建筑能否獲得補(bǔ)償、按何種標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，是沿海地區(qū)征收爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題。擬建的海岸項(xiàng)目，若涉及灘涂上歷史形成的無證商業(yè)用房征收，征收方常以“無證即違建”為由拒絕補(bǔ)償或壓低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。然而，根據(jù)最高人民法院的裁判規(guī)則，對(duì)于因歷史原因未辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋，行政機(jī)關(guān)在沒有充分證據(jù)證明該房屋屬于違法建筑的情況下，不宜徑行認(rèn)定為違法建筑，更不應(yīng)以此為由不予補(bǔ)償。高級(jí)人民法院在同類案件中亦明確判定，征收方未依法對(duì)無證房屋進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理，就直接在補(bǔ)償決定中不予補(bǔ)償，屬于程序違法。

在成片開發(fā)征收中，灘涂上無證歷史建筑能否參照有證商業(yè)用房補(bǔ)償，取決于建造年代、歷史成因、實(shí)際用途和信賴?yán)姹Ｗo(hù)等多重因素的綜合判斷。

1、無證歷史建筑不等同于違法建筑

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。這一條款既是“違建不補(bǔ)”的法律依據(jù)，也為違建不補(bǔ)確立了重要前提——必須經(jīng)過依法調(diào)查、認(rèn)定和處理。

調(diào)查必須入戶開展，向被征收人當(dāng)面詢問了解有關(guān)情況，不能僅憑航拍圖、建筑外觀照片等認(rèn)定事實(shí)；認(rèn)定需對(duì)涉案房屋的合法性給出明確結(jié)論，合法面積、違法面積必須具體明確；處理需依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》或《土地管理法》對(duì)認(rèn)定的違建部分給出處置意見。

最高人民法院在案中明確指出：對(duì)于因歷史原因未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋，行政機(jī)關(guān)在沒有充分證據(jù)證明該房屋屬于違法建筑的情況下，不宜認(rèn)定為違法建筑。行政征收中，應(yīng)當(dāng)綜合考量未辦理產(chǎn)權(quán)登記的歷史原因、土地價(jià)值、房屋用途和周邊類似房屋市場(chǎng)價(jià)格等因素，確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，不宜徑行以其系違法建筑為由不予補(bǔ)償。

這一裁判規(guī)則的核心要義在于：無證不能與違建畫等號(hào)，歷史成因是認(rèn)定房屋合法性的關(guān)鍵考量因素。

2、歷史遺留建筑的補(bǔ)償認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)司法實(shí)踐和各地政策，歷史遺留無證建筑的補(bǔ)償認(rèn)定需綜合考量以下因素：

建造年代與法律適用：“法不溯及既往”是認(rèn)定歷史遺留房屋合法性的關(guān)鍵依據(jù)。1987年《土地管理法》實(shí)施前，農(nóng)村集體土地上的建房行為多由村集體統(tǒng)籌管理，若房屋建設(shè)符合當(dāng)時(shí)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)管理要求，就不能以“未取得規(guī)劃許可”為由否定其合法性。后續(xù)頒布的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《土地管理法》等法律法規(guī)中關(guān)于規(guī)劃許可、產(chǎn)權(quán)登記的嚴(yán)格規(guī)定，僅適用于法律實(shí)施后的新建、改建、擴(kuò)建行為，不得反向約束此前已合法竣工的房屋。

實(shí)際使用與信賴?yán)妫阂?guī)定進(jìn)一步明確，涉案廠房在建設(shè)和使用過程中，取得了土地所有人村委會(huì)同意，也得到有關(guān)部門的認(rèn)可和支持。當(dāng)事人基于對(duì)政府相關(guān)部門的信賴對(duì)涉案廠房的建設(shè)使用所作的相應(yīng)投入，依法應(yīng)予合理補(bǔ)償。這一裁判規(guī)則對(duì)灘涂上歷史形成的無證商業(yè)用房具有直接參照意義。許多灘涂商業(yè)用房建于上世紀(jì)八九十年代，當(dāng)時(shí)審批制度尚不完善，房屋建設(shè)得到了村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的認(rèn)可，經(jīng)營(yíng)者基于對(duì)政府的信賴持續(xù)投入經(jīng)營(yíng)多年。即便因歷史原因未取得產(chǎn)權(quán)證，也不應(yīng)簡(jiǎn)單認(rèn)定為違法建筑，其合法投入應(yīng)當(dāng)獲得合理補(bǔ)償。

用途認(rèn)定與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：歷史遺留房屋的用途認(rèn)定需嚴(yán)格遵循“以初始審批為準(zhǔn)”的原則。若初始審批為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房（如村辦企業(yè)廠房、養(yǎng)殖用房），且實(shí)際用于對(duì)應(yīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、依法繳納相關(guān)稅費(fèi)的，可按經(jīng)營(yíng)性用房標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。在灘涂上，若歷史建筑在建造時(shí)已明確為商業(yè)用途（如商店、餐飲、民宿等），或雖初始為生產(chǎn)用房但已依法辦理用途變更，且長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)、依法納稅，則被征收人有權(quán)主張按商業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。

3、參照有證商業(yè)用房補(bǔ)償?shù)穆窂?/strong>

在成片開發(fā)征收中，無證歷史建筑若要參照有證商業(yè)用房補(bǔ)償，被征收人需要滿足以下條件并提供相應(yīng)證據(jù)：

合法性證據(jù)的完整收集：一是建造年代的證明，如歷史航拍圖、衛(wèi)星圖、老照片、建房審批文件等，證明房屋建造于特定歷史節(jié)點(diǎn)之前。二是經(jīng)營(yíng)事實(shí)的證明，如營(yíng)業(yè)執(zhí)照、納稅記錄、經(jīng)營(yíng)流水、水電費(fèi)繳納記錄等，證明房屋長(zhǎng)期用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)。三是信賴?yán)娴淖C明，如政府支持文件、村委會(huì)證明、招商引資協(xié)議等，證明房屋建設(shè)得到了有關(guān)部門的認(rèn)可和支持。

根據(jù)高院的裁判觀點(diǎn)，對(duì)于2008年前建造的無證房屋，因歷史原因未辦理產(chǎn)權(quán)證，不應(yīng)簡(jiǎn)單認(rèn)定為違法建筑而拒絕補(bǔ)償，需結(jié)合當(dāng)時(shí)的歷史背景和實(shí)際情況進(jìn)行合理性評(píng)估。

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的合理確定：根據(jù)最高法的裁判規(guī)則，無證房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)綜合考量未辦理產(chǎn)權(quán)登記的歷史原因、土地價(jià)值、房屋用途和周邊類似房屋市場(chǎng)價(jià)格等因素確定。被征收人可收集周邊同類商業(yè)用房的市場(chǎng)交易價(jià)格數(shù)據(jù)，作為主張補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的參照依據(jù)。在案件中，最高人民法院支持按照案涉房屋拆除時(shí)周邊在售經(jīng)營(yíng)性用房平均成交最低價(jià)的80%確定無證房屋的補(bǔ)償單價(jià)。

4、被征收人的維權(quán)策略

對(duì)于灘涂上無證歷史建筑的被征收人，爭(zhēng)取參照有證商業(yè)用房補(bǔ)償需注意以下要點(diǎn)：一是積極收集歷史建造證據(jù)和經(jīng)營(yíng)證據(jù)，證明房屋的歷史合法性和商業(yè)用途；二是要求征收部門嚴(yán)格履行《征補(bǔ)條例》第二十四條規(guī)定的調(diào)查、認(rèn)定和處理程序，不得以航拍圖或規(guī)劃部門發(fā)函替代入戶調(diào)查；三是對(duì)補(bǔ)償決定中未對(duì)無證建筑作出處理或直接不予補(bǔ)償?shù)?，依法申?qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟；四是堅(jiān)持綜合考量原則，要求征收方充分考慮歷史成因、信賴?yán)婧头课輰?shí)際價(jià)值，合理確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。高院已明確：未依法對(duì)無證房屋作出處理就直接不予補(bǔ)償，不合法。

結(jié)語：成片開發(fā)征收中，灘涂上無證歷史建筑不能簡(jiǎn)單等同于違法建筑。最高人民法院和高級(jí)人民法院的裁判規(guī)則均確認(rèn)：因歷史原因未辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋，不宜徑行認(rèn)定為違法建筑，征收方必須依法履行調(diào)查、認(rèn)定和處理程序，綜合考量歷史成因、土地價(jià)值、房屋用途和周邊市場(chǎng)價(jià)格等因素確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于長(zhǎng)期用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的無證歷史建筑，被征收人有權(quán)主張參照有證商業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。