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2025年，招商蛇口輕重并舉，核心優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步穩(wěn)固。聚焦核心城市及產(chǎn)品力驅(qū)動(dòng)使得銷售排位逆勢(shì)提升。資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的突破是值得關(guān)注的亮點(diǎn)，REITs打通循環(huán)，多元業(yè)態(tài)價(jià)值重塑。行業(yè)資金鏈普遍承壓，財(cái)務(wù)穩(wěn)健性是穿越周期的“生命線”，招商蛇口嚴(yán)守資金安全底線，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。持續(xù)強(qiáng)化現(xiàn)金流管理，加速向“開(kāi)發(fā)商+運(yùn)營(yíng)商+服務(wù)商”三位一體的新發(fā)展模式邁進(jìn)。

2025年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在深度調(diào)整中迎來(lái)新舊模式的轉(zhuǎn)換關(guān)鍵期。政策端“釋放需求、優(yōu)化供給”與市場(chǎng)端“核心城市企穩(wěn)、二手房占比提升”的結(jié)構(gòu)性特征交織，行業(yè)正從“規(guī)模至上”的粗放增長(zhǎng)，邁向“品質(zhì)與運(yùn)營(yíng)并重”的高質(zhì)量發(fā)展新階段。

3月16日，招商蛇口(001979.SZ)發(fā)布2025年度業(yè)績(jī)報(bào)告。面對(duì)復(fù)雜的外部環(huán)境，招商蛇口交出了一份亮眼的答卷：全年實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1960.09億元，行業(yè)排名提升至第四位；資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入穩(wěn)健增長(zhǎng)至76.3億元；物業(yè)服務(wù)第三方拓展同比勁增13%。在穩(wěn)住開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)基本盤的同時(shí)，招商蛇口以其前瞻性戰(zhàn)略，向市場(chǎng)清晰展示其作為“中國(guó)領(lǐng)先的地產(chǎn)園區(qū)綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”的轉(zhuǎn)型決心與成效。

這份成績(jī)的背后，是招商蛇口對(duì)行業(yè)發(fā)展邏輯的深刻洞察與戰(zhàn)略重塑。報(bào)告期內(nèi)，公司持續(xù)優(yōu)化“133341”戰(zhàn)略體系，著力推進(jìn)“三個(gè)轉(zhuǎn)變”：由開(kāi)發(fā)為主向開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重轉(zhuǎn)變，由重資產(chǎn)為主向輕重資產(chǎn)結(jié)合轉(zhuǎn)變，由同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)向差異化發(fā)展轉(zhuǎn)變。

這一戰(zhàn)略深刻地重構(gòu)了公司的業(yè)務(wù)邏輯與資源配置。2025年，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)取消五大區(qū)域公司，落實(shí)二級(jí)管控，對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目提級(jí)管理，旨在做優(yōu)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，確保投資精準(zhǔn)與利潤(rùn)貢獻(xiàn)；非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)則做精專業(yè)公司，推動(dòng)存量項(xiàng)目劃轉(zhuǎn)整合，旨在做強(qiáng)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、做大物業(yè)服務(wù)，公司總部成立資產(chǎn)管理部，強(qiáng)化持有物業(yè)的統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)。

組織變革的背后，是招商蛇口對(duì)行業(yè)未來(lái)的精準(zhǔn)研判：當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)不再是單一的“拿地-蓋房-賣房”循環(huán)，而是對(duì)“精準(zhǔn)投資、產(chǎn)品升級(jí)、運(yùn)營(yíng)增值、資產(chǎn)盤活”四個(gè)抓手的綜合考驗(yàn)。

聚焦核心城市，產(chǎn)品力驅(qū)動(dòng)逆勢(shì)增長(zhǎng)

2025年，盡管公司營(yíng)業(yè)收入受行業(yè)整體結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏影響同比下降13.53%至1547.28億元，但其核心的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)展現(xiàn)出極強(qiáng)的韌性。全年實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1960.09億元，銷售面積716.12萬(wàn)平方米，行業(yè)全口徑銷售金額排名提升一位，穩(wěn)居行業(yè)前四。

在重點(diǎn)城市市場(chǎng)表現(xiàn)突出，公司在上海、深圳、成都等10個(gè)城市實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額排名前三，在重點(diǎn)30城中進(jìn)入TOP5的城市多達(dá)15個(gè)，核心城市的深耕效應(yīng)持續(xù)釋放。

銷售規(guī)模的穩(wěn)固，源于極致的投資紀(jì)律。在“以銷定投、精挑細(xì)選、優(yōu)中選優(yōu)”的策略下，2025年招商蛇口新增43宗地塊中，其中在“核心10城”的投資占比接近90%，持續(xù)聚焦核心城市，精準(zhǔn)投放資源。一線城市投資額占比更是高達(dá)63%，先后獲取上海5宗、深圳3宗等優(yōu)質(zhì)土地，為后續(xù)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)儲(chǔ)備了充足資源。

另一方面，則源于對(duì)“好房子”產(chǎn)品力的極致追求。當(dāng)購(gòu)房者決策全面轉(zhuǎn)向“品質(zhì)優(yōu)先”，招商蛇口迅速響應(yīng)，研發(fā)并落地了具有自身特色的好房子體系，編制涵蓋7大維度、28個(gè)場(chǎng)景模塊、485項(xiàng)技術(shù)細(xì)節(jié)的《招商蛇口好房子品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》，并在全國(guó)20余個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目中規(guī)?；涞?。

“璽系”“攬閱系”“啟序系”“天青系”等主力產(chǎn)品線持續(xù)迭代創(chuàng)新，上?？刀ㄒ际熬痢⒊啥颊猩汰t等20余個(gè)全國(guó)新作首開(kāi)去化率超過(guò)可研預(yù)期。產(chǎn)品力，成為其在逆市中撬動(dòng)市場(chǎng)的核心杠桿。

此外，代建業(yè)務(wù)作為開(kāi)發(fā)能力的延伸，也交出了亮眼答卷。招商建管全年新增代建項(xiàng)目（含咨詢類）80個(gè)，新增簽約面積1139萬(wàn)平方米，新增合同收入超8億元；歷年累計(jì)承接代建項(xiàng)目超620個(gè)，規(guī)模突破3500萬(wàn)平方米，形成覆蓋會(huì)展中心、產(chǎn)業(yè)商辦、住宅公寓、醫(yī)療康養(yǎng)、文體中心、學(xué)校教育、市政公園、道路橋梁、水工等九大業(yè)態(tài)的綜合代建能力，新簽約規(guī)模、綜合能力及產(chǎn)品力均穩(wěn)居行業(yè)TOP10，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式成效逐步顯現(xiàn)。

REITs打通循環(huán)，多元業(yè)態(tài)價(jià)值重塑

資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的突破，是招商蛇口2025年報(bào)中最值得關(guān)注的亮點(diǎn)之一。憑借產(chǎn)融先發(fā)優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建“開(kāi)發(fā)－運(yùn)營(yíng)－資本化－再投資”的良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)了持有物業(yè)收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)。

截止報(bào)告期末，招商蛇口管理范圍內(nèi)持有物業(yè)全口徑收入達(dá)76.3億元，同比上漲2.2%。這一增長(zhǎng)并非依靠規(guī)模堆砌，而是源于精細(xì)化運(yùn)營(yíng)與資本運(yùn)作的雙重提升。2025年全年新入市的29個(gè)項(xiàng)目，總建面177萬(wàn)平方米，均聚焦核心城市的核心業(yè)態(tài)，為后續(xù)收入增長(zhǎng)儲(chǔ)備了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

其中，集中商業(yè)通過(guò)“X+商業(yè)”核心戰(zhàn)略，不斷制造城市熱點(diǎn)。南京玄武花園城以超50%首店占比引爆市場(chǎng)，杭州城北花園城開(kāi)業(yè)3天客流65萬(wàn)，深圳太子灣VILLA則通過(guò)主理人品牌與高端餐飲的突破，重塑了濱海商業(yè)的標(biāo)桿。這些項(xiàng)目不僅是收入的來(lái)源，更是激活片區(qū)價(jià)值、提升品牌溢價(jià)的“內(nèi)容引擎”。

公募REITs成為存量資產(chǎn)盤活的重要渠道。2025年，招商蛇口啟動(dòng)博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT第二次新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，籌劃以深圳市光明區(qū)招商局光明科技園B地塊及南山區(qū)前海易保園區(qū)相關(guān)資產(chǎn)推進(jìn)REITs擴(kuò)募，進(jìn)一步完善持有物業(yè)“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式，促進(jìn)持有物業(yè)良性循環(huán)，增強(qiáng)企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。

此外，寫字樓、酒店、會(huì)展、郵輪等業(yè)態(tài)同樣穩(wěn)步發(fā)展：寫字樓全年運(yùn)營(yíng)收入12.2億元，租賃成交面積超33萬(wàn)平方米；酒店業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)收入11.1億元，深圳南山伊敦酒店煥新開(kāi)業(yè)，成為城市更新融合發(fā)展的成功范例；招商會(huì)展全年舉辦展覽面積超700萬(wàn)平方米，杭州大會(huì)展中心實(shí)現(xiàn)里程碑式開(kāi)局；招商郵輪全年服務(wù)旅客419.8萬(wàn)人次，低空經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)穩(wěn)步推進(jìn)，成為新的增長(zhǎng)亮點(diǎn)。

無(wú)論是產(chǎn)業(yè)園、公寓，還是酒店與會(huì)展，招商蛇口都展現(xiàn)出專業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，而REITs則為這些沉淀的資產(chǎn)提供了價(jià)值兌現(xiàn)和騰挪的資本平臺(tái)，真正將“運(yùn)營(yíng)增值”落到了實(shí)處。

物業(yè)服務(wù)提速增效，外延增長(zhǎng)打開(kāi)空間

作為公司旗下物業(yè)服務(wù)平臺(tái)，招商積余在2025年實(shí)現(xiàn)“量質(zhì)齊升”，成為公司“輕重結(jié)合”戰(zhàn)略的最佳實(shí)踐者。截止報(bào)告期末，招商積余在管項(xiàng)目2473個(gè)，管理面積達(dá)3.77億平方米，在行業(yè)新增供給放緩的背景下，通過(guò)聚焦核心區(qū)域與優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)第三方新簽合同額41.69億元，同比增長(zhǎng)13%，市場(chǎng)拓展成效顯著。

其增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)也愈發(fā)健康。在非住宅領(lǐng)域，2025年航空、高校、專業(yè)化發(fā)展綜合設(shè)施管理（IFM）業(yè)態(tài)等優(yōu)勢(shì)賽道新簽合同額分別同比增長(zhǎng)85%、25%和15%，專業(yè)壁壘持續(xù)加高；市場(chǎng)化住宅領(lǐng)域更是實(shí)現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)，新簽?zāi)甓群贤~4.74億元，同比增長(zhǎng)60%，品牌影響力正從傳統(tǒng)的非住優(yōu)勢(shì)向更廣闊的住宅市場(chǎng)滲透。

在“存量精耕”時(shí)代，招商積余并未止步于規(guī)模擴(kuò)張，而是通過(guò)“服務(wù)延伸+場(chǎng)景創(chuàng)新”引領(lǐng)增值業(yè)務(wù)布局，并借助數(shù)字化工具實(shí)現(xiàn)“提質(zhì)增效”，全面提升服務(wù)力。緊密圍繞業(yè)主生活與資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)核心需求，聚焦到家服務(wù)、空間資源、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、美居業(yè)務(wù)等高粘性、高成長(zhǎng)性服務(wù)賽道，構(gòu)建多元融合、價(jià)值共生的服務(wù)生態(tài)。

嚴(yán)守資金安全底線，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

在行業(yè)資金鏈普遍承壓的2025年，財(cái)務(wù)穩(wěn)健性是穿越周期的“生命線”，招商蛇口在這方面展現(xiàn)出了央企的底牌與定力。報(bào)告期內(nèi)，公司精準(zhǔn)優(yōu)化現(xiàn)金流管理體系，全年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~96.93億元，期末貨幣資金余額達(dá)861.27億元，現(xiàn)金流保持強(qiáng)勁韌性。與此同時(shí)，“三道紅線”持續(xù)保持綠檔：截止報(bào)告期末，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率64.17%、凈負(fù)債率72.46%、現(xiàn)金短債比1.19，債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健合理。

更值得一提的是其融資端的顯著優(yōu)勢(shì)。2025年，公司積極落實(shí)房地產(chǎn)融資新模式，年內(nèi)完成120億元存量永續(xù)債全面清零，落地經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款141億元，顯著優(yōu)化了債務(wù)結(jié)構(gòu)。依托優(yōu)質(zhì)的央企資信，公司新增公開(kāi)市場(chǎng)融資179.4億元，票面利率均處于同期行業(yè)最低區(qū)間；年末綜合資金成本降至2.74%，較年初下降25BP，繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先水平。在行業(yè)信用分層加劇的當(dāng)下，這種“低成本、長(zhǎng)周期”的資金獲取能力，是其推進(jìn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、捕捉市場(chǎng)機(jī)會(huì)的最強(qiáng)底氣。

結(jié)語(yǔ)：

當(dāng)行業(yè)告別增量時(shí)代，企業(yè)的價(jià)值不再僅僅取決于土地儲(chǔ)備的規(guī)模，而更多體現(xiàn)為資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的能力、服務(wù)增值的深度以及財(cái)務(wù)安全的邊界。展望2026年，盡管行業(yè)仍處于筑底修復(fù)期，但積極因素正在累積。隨著央行結(jié)構(gòu)性降息、地方限購(gòu)調(diào)減等政策暖風(fēng)頻吹，以及市場(chǎng)供求關(guān)系的持續(xù)改善，具備核心城市深耕能力、卓越產(chǎn)品力和成熟運(yùn)營(yíng)體系的房企將率先迎來(lái)曙光。

招商蛇口也已明確方向，接下來(lái)，在穩(wěn)固開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)基本盤的前提下，持續(xù)強(qiáng)化現(xiàn)金流管理，加速向 “開(kāi)發(fā)商+運(yùn)營(yíng)商+服務(wù)商”三位一體的新發(fā)展模式邁進(jìn)。告別規(guī)模擴(kuò)張時(shí)代，一個(gè)更具韌性、更可持續(xù)、價(jià)值含量更高的招商蛇口，正在破浪而出。

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