《說說最近我經(jīng)手的三套房子》這個(gè)系列文章，石榴叔已經(jīng)更新了八期，用真實(shí)的交易，給大家買房賣房帶來一些啟迪。

上一期是去年12月寫的，時(shí)間過了4個(gè)月，市場(chǎng)發(fā)生了很多變化。我說的變化，并不是指量和價(jià)，而是心態(tài)，買家和賣家都變了。

下面這三個(gè)案例，充分說明了問題。

01

第一個(gè)案例是學(xué)區(qū)房。

今年小陽春，真正在市場(chǎng)掀起波瀾的恰恰是學(xué)區(qū)房（還有低總價(jià)剛需盤），它也是推動(dòng)很多城市成交單價(jià)強(qiáng)勢(shì)反彈的主因。

一個(gè)月前，我專門寫過一篇調(diào)查文章，叫《200萬能買到什么樣的房子？》，那篇文章閱讀量很一般，但里面的數(shù)據(jù)其實(shí)很有參考價(jià)值。

當(dāng)下樓市，除了北上深之外，大多數(shù)一二線城市，成交總價(jià)在200萬以內(nèi)的房子，占比都超過50%，個(gè)別省會(huì)城市甚至接近90%。

而這些成交房源里，主流成交單價(jià)大多在1.6萬/以內(nèi)，說明當(dāng)前市場(chǎng)依然是剛需主導(dǎo)。

但學(xué)區(qū)房不一樣，尤其是那些低總價(jià)的書包房，一直都屬于搶手貨。

邏輯很簡(jiǎn)單，控制投入，就是控制未來虧損。很多家庭買這類房子，就是上完學(xué)就賣，甚至上了學(xué)就賣。

所以這類房子的特點(diǎn)也很鮮明，總價(jià)低，單價(jià)高，不少突破4萬，北京甚至還有賣到8萬的。

學(xué)區(qū)房和普通住宅最大的不同在于，它有非常明確的交易周期。越臨近落戶截止時(shí)間，買方越焦慮，賣方越強(qiáng)勢(shì)，而一旦截止時(shí)間過去，很多價(jià)格支撐就會(huì)瞬間消失。

這個(gè)案例的主人翁從去年6月份就開始看房子了，屬于需求明確，鐵了心要買的那種，對(duì)整個(gè)學(xué)片算是門清，之前看了好幾家。

去年和我溝通過一次，他覺得學(xué)區(qū)房大趨勢(shì)是一直跌，最晚買越便宜，所以不急，達(dá)不到心理價(jià)位堅(jiān)決不出手。

今年1月份，有一套房子200萬能成交，賣相也不錯(cuò)，好出租，中介撮合買賣雙方已經(jīng)坐下來談了，但距離他心里價(jià)位還有5萬，最后不歡而散。

誰知道春節(jié)之后，這類低總價(jià)房源的價(jià)格出現(xiàn)反彈，家長們似乎突然急了。之前那套，1月份最后以200萬成交，同戶型后來漲了3萬多。

為什么會(huì)漲價(jià)？

第一，不占學(xué)位、愿意降價(jià)的房源越來越少。

第二，留給家長做決定的時(shí)間越來越少了，房主很清楚。

最后他入手了一套205萬的單室套，同戶型去年10月價(jià)格最便宜，只要194萬。

這是非常典型的案例了。

很多人喜歡用普通住宅的思維去看學(xué)區(qū)房，最后往往會(huì)判斷失誤。因?yàn)槠胀ㄗ≌恰摆厔?shì)市場(chǎng)”，而學(xué)區(qū)房還有“節(jié)奏市場(chǎng)”，尤其書包房，本質(zhì)是學(xué)籍交易。

如果購買居住屬性比較強(qiáng)，小區(qū)相對(duì)好的房子，我建議從6月份就要開始看，新房源多，選擇多，有議價(jià)空間，裝修不錯(cuò)，定價(jià)不離譜的現(xiàn)在都是搶手貨。

另外，我還是建議最后一年再入手。雖然一二線城市，頂級(jí)學(xué)區(qū)房的溢價(jià)水分已經(jīng)擠掉大部分（二線學(xué)區(qū)房的學(xué)區(qū)價(jià)值基本被否定）。

02

第二個(gè)案例是剛需。

非主城核心地段的房子，過去兩年跌幅很大，尤其是一些開盤時(shí)被狠狠炒作的新房。

究竟跌了多少？有些接近50%。

房?jī)r(jià)下行時(shí)，往往是差房子先跌，中等房子隨后跟上，最后才輪到好房子補(bǔ)跌。

當(dāng)好房子調(diào)整到一定程度、開始顯現(xiàn)性價(jià)比時(shí)，市場(chǎng)往往會(huì)先迎來一波成交修復(fù)，而那些產(chǎn)品力差、位置弱、缺乏接盤支撐的房子，后面仍會(huì)繼續(xù)陰跌，但沒有成交量支撐。

客戶是外地人，在附近工作，之前租房住，下半年準(zhǔn)備結(jié)婚，所以算是剛需的代表。

他選房的邏輯很典型，配套必須是看得見、摸得著的，位置盡量靠近板塊核心，最好是成交活躍、市場(chǎng)認(rèn)可度高的小區(qū)。

選的樓盤就不說了，也算是熱點(diǎn)，小三房2024年高點(diǎn)時(shí)大概在280萬左右，如今已經(jīng)跌到180萬上下，最近甚至還出現(xiàn)了一點(diǎn)小反彈。

他問過我一個(gè)問題，這個(gè)房子今年能跌到150萬嗎？

我覺得難，因?yàn)榍捌谟型顿Y客拋售，所以整個(gè)小區(qū)是超跌狀態(tài)，只要還有穩(wěn)定成交量托底，價(jià)格短期內(nèi)就能先穩(wěn)住。

上百套的掛牌量，如果成交量撐不住，還會(huì)繼續(xù)跌，只是速度要慢很多很多，能承受的那種。

年內(nèi)什么時(shí)候下手合適？我覺得9-11月，但新娘等不急了.....

就在他簽約那天，有兩家中介還給他發(fā)消息，說能以更低的價(jià)格說服房主成交......

所以說，房?jī)r(jià)下跌過程中，中介真的起到“重要”作用。

03

第三個(gè)案例是賣。

這個(gè)案例倒不復(fù)雜，房主買得足夠早，所以哪怕放到今天賣，她依然是賺錢的。

當(dāng)然，她自己的心態(tài)也比較好，看淡了房?jī)r(jià)的漲漲跌跌，都是紙面財(cái)富，后面這筆錢也會(huì)用于改善居住，她一直在看四代新房。

為什么我要把這個(gè)案例拿出來單獨(dú)說呢？

是她掛牌之后遇到的那套“標(biāo)準(zhǔn)流程”。

某大中介反復(fù)勸她購買所謂的“美化服務(wù)”，甚至半明半暗地暗示，不買，就沒有帶看，沒有流量，房子就很難賣。

結(jié)果呢？就算你花錢做了美化，后面等著你的，依然還是“建議降價(jià)”。

目前這個(gè)行情下，房子能不能賣掉，歸根結(jié)底還是取決于你的價(jià)格，到底有沒有競(jìng)爭(zhēng)力，買家也會(huì)反復(fù)對(duì)比。

當(dāng)你的房子的報(bào)價(jià)足夠低，中介為了能開單，也會(huì)不遺余力的向客戶推薦。

這套房子后來掛牌半個(gè)月就成交了，房主心態(tài)很好。

什么時(shí)候需要買美化呢？比如裝修特別好。

過去這一個(gè)月，市場(chǎng)交易變得很活躍，至少從量上看是這樣的。

我在“16號(hào)內(nèi)參”里已經(jīng)就幾個(gè)熱點(diǎn)城市單獨(dú)寫了文章分析，接下來還會(huì)寫杭州、深圳、廈門。

每個(gè)城市的步調(diào)都有點(diǎn)不一樣，但有一點(diǎn)可以確認(rèn)，這一波行情真剛需仍然是絕對(duì)主力，刺激改善力度還不夠，倒是今年上市的新房越來越有賣點(diǎn)。