近日，福州秀峰景山佳園的業(yè)主們被一樁煩心事困擾：小區(qū)7號樓外圍的一片公共停車位突然被附近一家酒店“接管”，還裝上了收費道閘。

01 業(yè)主的困惑：紅線內的地，怎么被外人管了？

業(yè)主們站在道閘前，既困惑又氣憤。他們向記者出示了小區(qū)總平面圖，明確顯示這片爭議區(qū)域在小區(qū)紅線范圍內。

這片車位此前一直由小區(qū)前物業(yè)管理，業(yè)主可正常使用。然而，2025年4月道閘突然豎起，停車開始收費。為了抗議，有業(yè)主甚至拆掉了一半道閘。2025年7月，小區(qū)成立業(yè)委會后，業(yè)主們的一致訴求是：收回車位，由業(yè)委會統(tǒng)一管理，向全體業(yè)主開放共享，緩解內部停車擁堵和消防通道不暢的問題。

02 酒店：我們只是租客，產權不清楚

面對質疑，酒店方的回應出人意料。

至于停車場租自誰，酒店前臺表示不清楚，需問老板，并強調酒店只有使用權。

03 線索浮現(xiàn)：五個村集體與前物業(yè)的“秘密交易”

業(yè)主們猜測，酒店租用的車位可能來自附近的溪里村、象峰村、秀山村、湯斜村、鵝峰村五個村集體。小區(qū)7號樓是商住樓，樓內商鋪多屬這五個村的“村財”。

記者調查發(fā)現(xiàn)，事件背后果然不簡單?！稁蛶蛨F》此前已關注此事，并查到一份關鍵文件：2025年2月，小區(qū)前物業(yè)——福州市物業(yè)管理服務公司，將這片停車位移交給了上述五個村的股份經濟合作社。

移交的原因是什么？前物業(yè)工作人員給出了解釋：因為五個村集體旗下的商業(yè)店面長期拖欠物業(yè)費。雙方對簿公堂后，經法院調解達成協(xié)議，其中一項條件便是用這片停車場的權益，來抵償部分物業(yè)費。

04 核心矛盾：前物業(yè)有權處置業(yè)主共有的財產嗎？

根據《民法典》規(guī)定，建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

業(yè)主們認為，前物業(yè)的這一操作涉嫌無權處分，嚴重侵害了全體業(yè)主的合法權益。

對此，前物業(yè)稱，移交時曾提出，接收方需保證小區(qū)7號樓業(yè)主的停車需求。

05 法律解析：關鍵在“業(yè)主共同決定”

法律人士明確指出，處置小區(qū)共有部分，必須經過業(yè)主共同決定。根據《民法典》第二百七十八條，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意。

前物業(yè)在未召開業(yè)主大會、未獲法定比例業(yè)主同意的情況下，擅自將疑似屬于全體業(yè)主共有的車位移交他人，其行為的合法性存疑。

律師 羅威

如果說這個車位確實是小區(qū)紅線內的業(yè)主共有的公共停車位，那么，前物業(yè)是無權單方面地把管理權移交給5個村集體。因為公共停車位是屬于全體業(yè)主共同共有的，那么物業(yè)只有服務和管理的權限，沒有處分、轉讓管理權的權利，而且這種移交也沒有經過業(yè)主大會的同意，對業(yè)主來說的話是不產生法律效力的?，F(xiàn)在前物業(yè)已經離場，小區(qū)又依法成立了業(yè)委會，那么業(yè)委會完全有權代表全體的業(yè)主，收回公共車位的管理權，可以要求相關方停止收費，拆除道閘，把車位的管理權交還給業(yè)主。

06 政府協(xié)調：擱置爭議，先保障使用

記者將問題反映至新店鎮(zhèn)政府。鎮(zhèn)政府工作人員表示，該停車場是為滿足本小區(qū)居民及商業(yè)配套需求而設。在產權未完全明晰前，建議擱置爭議，共享使用。

后續(xù)，經鎮(zhèn)、村兩級協(xié)調，目前停車場已重新開放給小區(qū)居民使用。這場因車位引發(fā)的風波暫告一段落，但關于其最終權屬的法律問題，或許仍有待厘清。

小區(qū)公共收益與資產歸屬，關乎每一位業(yè)主的切身利益。秀峰景山佳園的案例提醒我們，業(yè)主要積極行使權利，通過合法成立的業(yè)委會監(jiān)督物業(yè)，守護共有家園。而物業(yè)服務企業(yè)更應恪守職責，任何處分業(yè)主共有財產的行為，都必須嚴格依法依規(guī)，經業(yè)主共同決定，否則終將面臨法律的審視和業(yè)主的問責。