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上周調(diào)研，本周總結(jié)。

先給大家匯報(bào)一下，米宅一年一度的國(guó)內(nèi)核心城市房產(chǎn)調(diào)研開始了。

上周去了深圳。4月計(jì)劃是上海、杭州、蘇州、南京，如果還有時(shí)間，大概率還有廣州和成都。

這是此次深圳調(diào)研回來(lái)后剛做的內(nèi)部閉門直播的分享，之后每次調(diào)研回來(lái)都會(huì)有閉門直播。

如果你感興趣，可掃文末二維碼。

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此次深圳調(diào)研我們是帶著大家的問(wèn)題去的。

先回復(fù)幾個(gè)大家迫切想了知道答案的問(wèn)題。

深圳樓市到底熱不熱？房?jī)r(jià)漲沒(méi)漲？

小陽(yáng)春行情，肯定比去年底熱。但房?jī)r(jià)沒(méi)有漲。

因?yàn)樯钲诮衲甑男￡?yáng)春是 “負(fù)漲價(jià)”走量 行情。

下圖是24年10月深圳樓市因 924新政 ，引爆市場(chǎng)成交的真實(shí)圖像。

當(dāng)時(shí)深圳每周都有一兩個(gè)項(xiàng)目要搞個(gè)盛大的搶房熱銷現(xiàn)場(chǎng)。

而26年的3月，像這樣盛大的開盤現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有一個(gè)。NO one！

26年中國(guó)樓市能不能開大？

目前看概率不大。

負(fù)漲價(jià)走量 的小陽(yáng)春行情，一般是持續(xù)不到下半年的。

除非4月、5月能有接力刺激措施出來(lái)，一路推著行情往前走。

那么這個(gè)概率大不大呢？比較大。

26年要不要進(jìn)場(chǎng)買？是上半年還是下半年？

分城市，分區(qū)域，分類型。

比如深圳的龍華、南山、南寶安、福田，上半年就可以進(jìn)場(chǎng)。

上海的外環(huán)內(nèi)的在售新房、松江、閔行部分板塊上半年就可以進(jìn)場(chǎng)。

手里有10萬(wàn)、30萬(wàn)、50萬(wàn)、80萬(wàn)、100萬(wàn)都可以考慮哪些城市？

基本不挑城市。

或者直白一點(diǎn)，只要你想買房，深圳、杭州、蘇州、廣州等都能買。

首付15%+開發(fā)商促銷手段，現(xiàn)在是大家在類似深圳、廣州這種大城市買房最不吃力的時(shí)候。

歷史不堪回首，21年前后，手握100萬(wàn)都沒(méi)什么可看的，現(xiàn)在哪里都能看了。

這是樓市調(diào)整近5年后，給買房人的時(shí)代紅利。

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好，接下來(lái)整體分享一下此次深圳調(diào)研。

深圳目前分為限購(gòu)區(qū)和非限購(gòu)。如下圖——

其中 限購(gòu)區(qū)： 南山、福田、新安街道

非限購(gòu)區(qū)： 龍華、光明、寶安（除限購(gòu)區(qū)）、羅湖、龍崗、鹽田、坪山、大鵬

有一點(diǎn)需要說(shuō)明，非限購(gòu)并非都值得買。

趁著小陽(yáng)春熱度，有好些個(gè)賣成現(xiàn)房的老大難正在尾盤清貨，仗著周邊沒(méi)別的項(xiàng)目，價(jià)格甚至比之前還貴，玩了一手明降暗升。

非限購(gòu)區(qū)也并非沒(méi)有購(gòu)買價(jià)值，比如龍華 的北站、上塘、龍勝，還有 光明 鳳凰城 、沙井 核心有些項(xiàng)目?jī)r(jià)格是明升暗降， 總價(jià)300 -400萬(wàn)能選的空間很大 。

為什么很大呢？

因?yàn)?深圳房?jī)r(jià)體系 又亂套了 ！ 上次亂套還是24年924之前。

以非限購(gòu)區(qū)為例， 目前 幾乎所有區(qū)域均有 突破地板價(jià)的 單價(jià) 出來(lái) 。

比如沙井 某盤最新一期 ， 去年同期 單價(jià)4 . 8 萬(wàn)+ ， 目前 最新一期的出來(lái)單價(jià)4 萬(wàn) 左右。

光明鳳凰城 某盤 ， 去年同期 價(jià)格是4 萬(wàn) 左右，上周末 特價(jià)房直接2.8萬(wàn)起。

龍華二梯隊(duì)某板塊某項(xiàng)目， 去年 同期在售項(xiàng)目 均價(jià)在 4.8萬(wàn)+ ， 目前在售新盤特價(jià)房最低能開4萬(wàn)下，還有某 老盤 相比去年同期特價(jià)房?jī)r(jià)格差3千，差不多1-2個(gè)點(diǎn)。

還有去年某流量盤，最新一批加推，價(jià)格可能會(huì)再次回到首次開盤最大優(yōu)惠的時(shí)候。

還有之前限購(gòu)， 現(xiàn)在不限購(gòu) 的西鄉(xiāng) ， 目前在售的 基本上都是垃圾項(xiàng)目清盤 。

全新盤屈指可數(shù)， 沒(méi)想到開發(fā)商也想的明白，從開盤就跑量一直跑到現(xiàn)在，曾經(jīng)也是八九萬(wàn)遍地的板塊，目前此盤均價(jià)5.4萬(wàn)，如果當(dāng)天真心買，還有算價(jià)空間。

再看 限購(gòu)區(qū) 的赤灣，也是限購(gòu)區(qū)新房項(xiàng)目最集中的片區(qū)，也正因如此，價(jià)格戰(zhàn)打的火熱。

比如某老盤， 之前十萬(wàn) + 的項(xiàng)目，現(xiàn)在 為了和新規(guī)產(chǎn)品拼量，可以開到 5萬(wàn)＋。

比如某 新盤 ， 成交均價(jià)6.6，為了走量，房源價(jià)差拉的特別大。

還有 新安 某盤，正常 均價(jià)7萬(wàn) + ， 3月初89平單價(jià) 6萬(wàn) 出 。

南山 南頭某盤 ， 之前單價(jià)7.5萬(wàn)左右，目前算下來(lái)成交 單價(jià)6萬(wàn) 出頭。

所以目前的深圳你會(huì)看到230萬(wàn)買光明核心區(qū)、360萬(wàn)買沙井地鐵核心大盤、360萬(wàn)買龍華。400萬(wàn)買寶安、買南山核心區(qū)，600萬(wàn)買南山前海。

為什么會(huì)出現(xiàn)普遍突破區(qū)域地板價(jià)的價(jià)格出來(lái)？

你可以說(shuō)是市場(chǎng)不太景氣，可能開發(fā)商都想趁著小陽(yáng)春熱度跑一波量。

更深入一點(diǎn)的原因是， 深圳的新房沒(méi)倒掛了。

24年之前，深圳一二手是有倒掛的， 很多新盤靠降價(jià)促銷拉出來(lái)的倒掛可以熱銷一波 ，但現(xiàn)在是， 二手的價(jià)格在前面跑，新房不跟，根本賣不動(dòng)。 就算是跟了，也落得個(gè)價(jià)格一般，還行。

任何時(shí)候“有倒掛，買到就賺到”都是能讓人腎上腺素飆升，但現(xiàn)在，如果僅僅是持平的價(jià)格肯定是不夠的，所以就只能把促銷的價(jià)差拉大，所以更多地板價(jià)被突破了。

這些價(jià)格對(duì)很多一直盯著深圳看的朋友應(yīng)該是有吸引力的。

但更有吸引力的是， 這里面很多都是現(xiàn)房或者準(zhǔn)現(xiàn)房。

就是常說(shuō)的買了就能住或出租，可以緩解部分月供壓力。

所以目前在深圳很多銷售中心都會(huì)給你算租金回報(bào)率。這也是全新現(xiàn)象。在中國(guó)一線城市，算租金回報(bào)率？

總之，遍地都是現(xiàn)房清盤，即買即住。

當(dāng)然，這并不是深圳獨(dú)有的。去年全國(guó)樓市普遍是高開低走，很多項(xiàng)目經(jīng)過(guò)一年的銷售周期，可不就熬成現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房了。

只不過(guò)深圳不一樣的是什么呢？ 是比例太高了。

比如鄭州現(xiàn)房在售的大約是50%，深圳大約在70%。

為什么？倒不是因?yàn)猷嵵菪路咳セ壬钲诤谩?/p>

而是深圳住宅土拍供應(yīng)太少了。

比如24年全年5塊住宅用地、25年上半年只有一塊住宅用地。 26年3月算是過(guò)去5年住宅土拍供應(yīng)量最大的月份，集中供應(yīng)了6塊地。

下圖為21-25年深圳居住用地的供應(yīng)情況，你會(huì)看到，23、24、25年基本都是同比減半的供應(yīng)。

于是就出現(xiàn)了這樣的一幕， 2026年3月的深圳，一邊是遍地現(xiàn)房甩賣的深圳，一邊是很多區(qū)域即將出現(xiàn)新盤空擋，無(wú)房可看的深圳。

比如 深圳北站片區(qū)， 目前在售的只有一個(gè)準(zhǔn)現(xiàn)房清盤項(xiàng)目了。

龍華中心紅山 一個(gè)現(xiàn)房尾盤，上塘沒(méi)有。

寶安碧海 已經(jīng)斷檔，最新的一個(gè)4月入市。

南山前海媽灣 一個(gè)，前灣一個(gè)，桂灣一個(gè)。

南山中心也沒(méi)啥可看的新房， 有三個(gè)項(xiàng)目都是一兩棟樓，基本都是現(xiàn)房尾盤了 。

所以，到底哪一邊代表接下來(lái)深圳樓市的趨勢(shì)呢？

理性看到，當(dāng) 全國(guó)中產(chǎn) 都想趁機(jī)在深圳買套房的時(shí)候，買賣雙方的天平一定會(huì)逆轉(zhuǎn)的。

深圳 從來(lái) 不缺人和錢。

深圳 面積1997平方公里 ， 是 上海 的 1/3， 是 北京 的 1/8 。

深圳 實(shí)際管理人口2300萬(wàn) ， 人口密度達(dá)11500人/平方公里 ， 上海3900人/平方公里，北京1300人/平方公里 。

深圳 人口持續(xù)快速增長(zhǎng) ， 年流入量全國(guó)第一 。

深圳 平均年齡32歲 ， 沒(méi)有老齡化問(wèn)題 ， 北京 是39- 42歲 。

更關(guān)鍵的是，深圳有1200萬(wàn)人住在城中村，占總?cè)丝诘?7.5%。

深圳 商品房?jī)H180萬(wàn)套 ， 北京 、 上海 均 800萬(wàn)套 +。

深圳 住房自有率僅23% ， 北京 、 上海70% 。

這就是深圳。

當(dāng)然很多人說(shuō)關(guān)心，深圳會(huì)不會(huì)全面放開限購(gòu)呢？

目前沒(méi)有確切消息。從市場(chǎng)角度看，限購(gòu)區(qū)還在售的，能看的剛需、剛改類項(xiàng)目不多，待售的主要是十幾萬(wàn)+的豪宅，比如寶中觀潮府、前海桂灣的招商海晏府、深圳灣澐璽、后海招商璽等等，對(duì)大部分人來(lái)說(shuō)，放不放開的區(qū)別不大。

另外，需要提示的是——

1、在本輪小陽(yáng)春行情催動(dòng)下，不少爛盤開始多手段清盤了。

2、深圳向西發(fā)展，可東部大片區(qū)域，海量的庫(kù)存還擺在哪里！

所以，在深圳，怎么選很重要。

基于以上，有兩個(gè)消息同步大家 ——

一是【米宅深圳看房團(tuán)】正在報(bào)名中，如果你對(duì)深圳感興趣，識(shí)別下方二維碼添加好友，詳聊！

二是，米宅一年一度的國(guó)內(nèi)核心城市房產(chǎn)調(diào)研開始了。4月計(jì)劃是上海、杭州、蘇州、南京，如果還有時(shí)間，大概率還有廣州和成都。每次調(diào)研結(jié)束，我們都會(huì)閉門直播分享，如果你感興趣，同上。

THE END

來(lái)源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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