意大利房貸市場年輕化加速：2026年第一季度35歲以下申請者占比升至41.9%，連續(xù)三年攀升。年輕一代正以前所未有的活躍度成為購房貸款的主力軍。

根據(jù)意大利金融比價平臺Segugio.it于2026年4月初發(fā)布的《房貸觀察報告》（Osservatorio Mutui），2026年第一季度（1月至3月），35歲以下年輕人在意大利房貸申請總量中的占比已升至41.9%。這一數(shù)字不僅延續(xù)了2025年以來的快速增長態(tài)勢，也標志著意大利年輕購房者的信貸參與度首次在季度統(tǒng)計中突破四成關(guān)口，成為驅(qū)動全國房貸市場增長的最核心力量。

從更長時間尺度來看，這一增長趨勢有跡可循。據(jù)意大利業(yè)主聯(lián)合會（Confedilizia）于2026年2月發(fā)布的研究報告，2025年全年，意大利新增房貸及轉(zhuǎn)按揭（surroga）申請總量較2024年增長了12%，連續(xù)第二年保持兩位數(shù)增長（2024年增幅為12.1%）。在這一增長背后，35歲以下年輕申請人的占比已從2023年的33.8%、2024年的34.7%進一步攀升至2025年的35.8%。換言之，在2025年全年，每三位房貸申請人中就有一位以上年齡在35歲以下。而進入2026年第一季度后，這一比例又躍升了超過6個百分點，達到41.9%，顯示出年輕購房者的入市意愿正在加速釋放。

意大利業(yè)主聯(lián)合會主席喬治奧·斯帕扎費羅（Giorgio Spaziani Testa）在分析中指出，年輕購房者占比的持續(xù)攀升，反映了國家信貸支持政策正在產(chǎn)生切實效果。從具體年齡分布來看，增長最為顯著的是25歲至34歲這一核心年齡段。根據(jù)Confedilizia的數(shù)據(jù)，該年齡段在2025年房貸申請人中的占比達到32.1%，明顯高于2023年的30.9%和2024年的30.1%。與此同時，45歲及以上申請人的占比則從2024年的34.5%下降至2025年的33.2%，延續(xù)了該年齡段市場份額逐年收縮的趨勢。35歲至44歲年齡段的申請占比則基本穩(wěn)定在31%左右。

意大利信貸信息管理機構(gòu)CRIF（Centrale Rischi di Intermediazione Finanziaria）發(fā)布的《晴雨表》（Barometro）數(shù)據(jù)顯示，2025年全年新增房貸申請約16.5億歐元，存量住宅抵押貸款總額約為4357億歐元，同比增長3%。在這一總體擴張的市場環(huán)境中，年輕群體的活躍度尤為突出。據(jù)Facile.it和Mutui.it聯(lián)合發(fā)布的觀察報告，2025年36歲以下族群的貸款申請已占總申請量的39%，較2024年增加了7個百分點；在首次購房抵押貸款的申請中，每兩筆就有一筆來自36歲以下的潛在借款人。這一組數(shù)據(jù)與Segugio.it的41.9%互為印證，共同勾勒出意大利房貸市場正加速向年輕化方向轉(zhuǎn)型的清晰圖景。

國家擔保

支撐這一輪年輕購房熱潮的核心制度安排，是由意大利經(jīng)濟財政部下屬的Consap S.p.A.（Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici，公共保險服務(wù)特許經(jīng)營公司）管理的“首套房擔?；稹保‵ondo di Garanzia per la Prima Casa）。該基金根據(jù)2021年第73號法令（Decreto Sostegni bis）設(shè)立，旨在為收入有限、積蓄不足的年輕人和特定家庭群體提供購房信貸支持。2025年底通過的2026年度預(yù)算法案將該政策的實施期限再次延長，確認該基金將持續(xù)運作至2027年12月31日，并為2025至2027年追加了總計6.7億歐元的財政撥款。

根據(jù)Consap公布的現(xiàn)行規(guī)則，國家擔保分為兩種比例：面向一般申請人的標準擔保為貸款本金的50%；面向“優(yōu)先人群”的強化擔保最高可達80%。獲得80%強化擔保需滿足以下條件：在簽署購房公證書（rogito）的當年未滿36周歲、家庭年收入指標（ISEE，即Indicatore della Situazione Economica Equivalente）不超過4萬歐元、申請的貸款金額超過房屋價值的80%（即所謂“高貸款價值比”貸款，Loan to Value，簡稱LTV高于80%）。貸款金額上限為25萬歐元，所購房產(chǎn)必須位于意大利境內(nèi)且作為主要居所使用，且不能屬于A/1、A/8、A/9等豪宅類別。

Consap基金并不直接向購房者發(fā)放貸款，而是以政府信譽為銀行提供部分違約擔保。當借款人出現(xiàn)還款困難時，Consap將按擔保比例向銀行償付相應(yīng)金額，從而顯著降低銀行的放貸風(fēng)險。在實際操作中，這一機制使得銀行更愿意向年輕人發(fā)放貸款價值比極高的貸款，甚至可覆蓋房屋總價的100%——即所謂的“零首付”貸款。例如，購買一套價值20萬歐元的首套房，若無Consap擔保，銀行通常要求購房者支付20%（約4萬歐元）的首付款；而在獲得80%國家擔保的情況下，購房者可將首付降至零，僅需支付評估費、公證費等少量附加費用。

意大利多家主要銀行——包括聯(lián)合圣保羅銀行（Intesa Sanpaolo）、意大利聯(lián)合信貸銀行（UniCredit）、法國農(nóng)業(yè)信貸銀行（Crédit Agricole）、英格銀行（ING）、BPER銀行（BPER Banca）等——均已加入Consap擔保計劃的協(xié)議框架，向符合條件的年輕人提供專項貸款產(chǎn)品。據(jù)Coldwell Banker Italy在2026年1月發(fā)布的報告，截至2026年1月14日，BPER銀行面向首次購房者的固定利率房貸產(chǎn)品名義年利率（TAN）為3.10%，月供約427歐元，實際年利率（TAEG）為3.35%，是市場上最具競爭力的青年房貸產(chǎn)品之一。此外，Consap擔保計劃還與房產(chǎn)能效等級掛鉤——若所購房產(chǎn)的能效等級為A級或B級，部分銀行將免除評估費（perizia）和貸款審批費（istruttoria），或提供額外的利率折扣。根據(jù)Facile.it的模擬數(shù)據(jù)，對于A級或B級房產(chǎn)的“綠色抵押貸款”（mutui green），浮動利率產(chǎn)品的年利率可低至2.19%，固定利率產(chǎn)品可低至2.85%。

支持年輕購房者入市

利率環(huán)境的改善是推動年輕購房者入市的另一關(guān)鍵因素。2025年內(nèi)，歐洲央行（BCE）實施了四次降息，將主要再融資利率從1月的3.15%逐步下調(diào)至6月的2.15%。進入2026年，歐洲央行在3月的利率決策會議上決定維持主要利率不變，存款利率保持在2%，主要再融資利率為2.15%。

在這一背景下，意大利的房貸利率在歐元區(qū)內(nèi)處于相對較低水平。據(jù)歐洲抵押貸款聯(lián)合會（European Mortgage Federation，簡稱EMF）的統(tǒng)計，2025年第三季度，意大利存量住宅抵押貸款總額約為4357億歐元，同比增長3%。根據(jù)歐洲央行數(shù)據(jù)，2025年意大利新增房貸平均利率呈現(xiàn)逐季變化：第一季度為3.15%，第二季度為3.21%，第三季度為3.25%，第四季度為3.33%。全年平均水平約為3.23%至3.28%之間，明顯低于同期歐元區(qū)平均利率（約3.55%）。這一利率水平較2023年的高點（全年平均約4.16%，第四季度達到4.42%）已有顯著回落。意大利央行（Banca d'Italia）2026年1月的數(shù)據(jù)顯示，新增購房貸款的實際年利率（APR）為3.87%，仍維持在相對溫和的區(qū)間。

從意大利年輕購房者的實際貸款行為來看，利率下降帶來了直接的成本減負。據(jù)Facile.it觀察報告的數(shù)據(jù)，2025年貸款申請平均金額為138,538歐元，同比增長3%；貸款期限從24年延長至25年，貸款價值比（LTV）從71%上升至73%。對于平均126,000歐元的貸款、期限25年、LTV為70%的模擬情景，目前網(wǎng)上可獲得的最佳固定利率貸款年利率為3.23%，月供為613歐元。在浮動利率方面，當前最具競爭力的線上報價年利率為2.29%，月供為552歐元，比最佳固定利率貸款少61歐元。

年輕購房者對于“高貸款價值比”貸款的需求顯著高于其他年齡段。市場平均水平中，僅約20%的房貸申請貸款金額超過房屋價值的80%，但在36歲以下年輕群體中，這一比例在2025年已達到54%。這一現(xiàn)象反映出年輕人普遍面臨的首付資金短缺問題——薪資增長滯后于房價上漲，許多年輕人無法在短時間內(nèi)積累足夠儲蓄用于支付傳統(tǒng)20%的首付。Consap擔保機制的存在，正是為了彌補這一結(jié)構(gòu)性缺口。據(jù)2025年上半年的數(shù)據(jù)，36歲以下年輕人的貸款申請平均金額為14.6萬歐元，貸款年限約為28年，月供約為650歐元，所購房產(chǎn)的平均價值超過18萬歐元。

年輕購房者的重要政策窗口期

隨著Consap擔保基金的有效期延續(xù)至2027年12月31日，2026年至2027年將成為意大利年輕購房者的重要政策窗口期。意大利政府已為該基金的2025至2027年運作追加了總計6.7億歐元的財政撥款，這為進一步擴大擔保覆蓋面和穩(wěn)定信貸供給提供了保障。同時，歐洲央行預(yù)計2026年整體通脹率約為1.9%，核心通脹率為2.2%，意大利經(jīng)濟預(yù)計實現(xiàn)約1.2%的溫和增長，這為房貸市場的持續(xù)活躍提供了宏觀經(jīng)濟支持。

從更宏觀的視角來看，年輕購房者的活躍表現(xiàn)也是意大利整體住房自有率高位運行的體現(xiàn)。據(jù)Confedilizia的最新數(shù)據(jù)，81.6%的意大利人居住在自有住房中，這是自2012年以來的最高水平。意大利住宅自有率在歐盟成員國中持續(xù)位居前列，反映了意大利家庭對住房所有權(quán)的高度重視。在歐盟層面，歐盟委員會于2025年12月提出了首個“歐洲住房計劃”（Piano Casa europeo），指出過去十年歐盟房價平均上漲超過60%，住房供應(yīng)未能跟上需求增長，每年需要新增約65萬套住房單元，公私投資需求每年可能超過1500億歐元。意大利的“2026年住房計劃”（Piano Casa 2026）正是在這一歐盟框架下的國家層面回應(yīng)，其核心工具之一正是Consap擔?；鸬难永m(xù)與擴展。

不過，分析人士也指出，隨著利率環(huán)境的逐步正常化和部分稅收優(yōu)惠政策的到期（36歲以下首次購房者登記稅、抵押稅和土地登記稅的全額豁免已于2024年底到期），未來的市場走向仍需持續(xù)觀察。年輕購房者在固定利率與浮動利率之間面臨審慎的選擇：當前浮動利率產(chǎn)品在月供成本上仍具有一定優(yōu)勢，但隨著市場預(yù)期Euribor在2026年下半年至2027年間可能逐步回升，浮動利率的優(yōu)勢可能逐漸收窄。對于有意進入住房市場的年輕人而言，在充分了解自身財務(wù)狀況和銀行產(chǎn)品條款的基礎(chǔ)上，合理利用Consap國家擔保機制，是實現(xiàn)住房夢想的現(xiàn)實路徑。2026年第一季度的41.9%這一數(shù)據(jù)，既是對意大利政府住房政策有效性的有力佐證，也為未來兩年政策窗口期的市場走向提供了重要參照。

來源：意歐視點 等