文/上海進深 嚴明會

距離去年10月底首開，金隅公園東序的二批次開盤等了整整五個月。

漫長的間隔背后，金隅選擇在政策與市場預期回暖的節(jié)點再度出手。

政策的確給了助力。

有報道稱，金隅公園東序在新政后客流明顯增加，售樓處的沙盤前和樣板間里都重新熱鬧起來。

項目營銷總監(jiān)張力透露，新政前一周到訪只有80組左右，新政后迅速翻倍至140至150組，二批次已有70組意向客戶，其中約兩成為政策放寬后的新增購房資格者。

二批次推出155套102㎡高層，備案均價81004元/㎡，較首批次略有下降。

由于認籌數(shù)小于供應套數(shù)，項目取消了公證搖號，直接開盤，最終官宣銷售3.7億，但沒公示賣了多少套。

按照套均750萬來算，差不多賣了50套。

無論是對金隅還是桃浦板塊，這個成績都算不錯。

叫好不叫座

此批次主推102㎡公園頭排戶型，是項目主力產(chǎn)品線中最具辨識度的一款。

三室兩廳兩衛(wèi)的格局，層高3.1米，3.5開間朝南，客廳開間達5米，比大多數(shù)同面積段產(chǎn)品體驗感更強，外接同等面寬觀景陽臺，通透開闊，還能享有270°環(huán)幕視野。

裝標方面，廚房采用嘉格納油煙機與燃氣灶，博世冰箱，驪住水槽。衛(wèi)生間采用漢斯格雅五金，杜拉維特衛(wèi)浴套裝、恩仕智能馬桶。

項目本身配置不差，配建了高端私享會所和泛會所，戶均會所面積是市場其他項目2倍。規(guī)劃了恒溫泳池、健身房、瑜伽室、兒童空間等多元功能板塊。

目前，社區(qū)已完成實景呈現(xiàn)，整體質(zhì)感不輸高端改善盤。

首次推盤，公園東序拿出了88套建面約102-184㎡的3-4房產(chǎn)品。

首批次認籌期間，給出了一系列優(yōu)惠：按時簽約或滿足最低首付比例，直接95折；1000元買車位，送兩年免費會所；認籌首日還送5000元超市卡，逐日遞減。

開盤后，項目沒有售罄的喜報，也沒有銷售金額的公示，海報上推出了一個新的熱銷指標：認籌轉(zhuǎn)化率達到80%。

根據(jù)項目發(fā)布的《有效意向認購客戶名單公告》，認籌的意向認購客戶48組，有效意向認購客戶42組。按照80%的認籌轉(zhuǎn)化率計算，就是賣了34套房。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截止到2026年4月2日，項目總計網(wǎng)簽了6套。

供給密集

桃浦板塊的競爭格局，是公園東序“叫好不叫座”的更深層原因。

作為外環(huán)內(nèi)新房庫存較大的熱門板塊之一，這里云集了多個體量相似、定價接近、產(chǎn)品路徑高度趨同的項目。

為了爭奪有限的客群，開發(fā)商們不約而同地開始以更激進的方式接近市場。

去年10月，金隅一期開盤之際，寶華紫薇花園喊出了85折，震撼市場。不僅贈送車位，還疊加返現(xiàn)，折后單價只有8萬/㎡。這個價格，比公園東序便宜了約5500元/㎡，還是現(xiàn)房。

金隅公園東序二批次開盤三天前，寶華紫薇花園又喊出了八折。

另一邊，中環(huán)公司的桃浦項目采用了高低配的布局試圖突破同質(zhì)化困局，還邊做邊改規(guī)劃。詳見：桃浦太卷，中環(huán)隨晉換了新花樣

在這種環(huán)境里，單純依靠戶型或配置的亮點，很難形成足夠的吸引力。

節(jié)奏壓力

項目的開發(fā)節(jié)奏也為整體銷售帶來壓力。

金隅在2023年12月以22.7億元拿下該地塊，距離開工整整耗費一年，直到2024年11月才在合同期限內(nèi)開工。

首批取得預售證時，拿地已接近兩年。同期拿地的多個項目早已清盤或進入尾聲。

在銷售預期承壓的背景下，金隅必須嚴控支出，尤其是在無法產(chǎn)生直接回報的非銷售類面積上動刀。

項目入市前，規(guī)劃歷經(jīng)多次調(diào)整，主要體現(xiàn)在地下建筑面積、機動車庫及配套商業(yè)（會所）面積被壓縮。

據(jù)最新規(guī)劃調(diào)整細則，項目配套商業(yè)（會所）建筑面積減少為1554.10平米，機動車庫建筑面積減少為14317.86平米。

公司層面，2024年4月，金隅上海公司被并入杭州，金隅地產(chǎn)滬杭公司黨委書記、總經(jīng)理由前杭州公司總經(jīng)理段雄擔任，同時他也是金隅地產(chǎn)上海管理中心總經(jīng)理。

他面對的局面并不輕松：公園東序銷售承壓、公司在上海暫無新增土地儲備，而他在去年7月的虹口北外灘土拍首戰(zhàn)中，又惜敗綠城。

銷售端的現(xiàn)實挑戰(zhàn)不會短期消失，但項目能否在后續(xù)推盤節(jié)奏、產(chǎn)品表達及客戶經(jīng)營上找到突破，將直接決定金隅在上海下一階段的發(fā)聲空間。