關(guān)于數(shù)據(jù)：

北京有2200萬人口（不含短期流動(dòng)人口）；

900萬個(gè)家庭（取“七普”整數(shù)）；

不到800萬套住宅存量（約780萬套嗎，取800萬）。

北京每年新房+二手房成交量：

市場差時(shí)大概：20萬套上下；

市場好時(shí)大概：25萬套上下；

市場極好時(shí)（如2016年，這種N年罕見的市場）勉強(qiáng)能到30萬套。

這就是北京常規(guī)的房產(chǎn)吞吐量，我們看到底誰在買房、多少人在買房，這些數(shù)據(jù)是確鑿的。

另外，看年成交還有一個(gè)好處，它能比月成交更為客觀地反應(yīng)市場好壞。

至少在北京，可以非常確定地講：年成交量高，市場一定好；年成交量低，市場一定差。這句對(duì)理解后文很重要。

按高值算，每年參與市場交易的家庭，25萬/900萬=2.78%，不足3%。

剛需是什么？

剛需就是當(dāng)下要買房。

數(shù)量是多少？

20萬、25萬或30萬，對(duì)應(yīng)需求強(qiáng)弱，大概差5萬左右。

（大致平均數(shù)，微小偏差，不影響本文結(jié)論）

按照一年時(shí)間算，放到北京家庭總數(shù)里：

（下面的數(shù)據(jù)肯定是動(dòng)態(tài)的，同一個(gè)家庭，不可能年年都是強(qiáng)需求）

無需求：870萬

弱需求：5萬

強(qiáng)需求：20萬

極端需求：5萬

”極端需求”只有在特殊市場下出現(xiàn)。

常規(guī)時(shí)間看，強(qiáng)弱需求，區(qū)別只在“弱需求”這5萬里，換句話說，這5萬是市場好壞的關(guān)鍵變量。

5萬/900萬=5.6‰

往多一點(diǎn)算，四舍五入6‰。

即，關(guān)鍵變量：千分之六。

這千分之六很難說清到底是哪類群體，我們可以稍微從弱需求的特征上簡要分析：

賣掉房想再觀望的，占一部分；

落戶無房或社保滿12/24個(gè)月無房的，占一部分；

不夠住想再多買一套的，占一部分（其實(shí)這部分很小）。

（而大部分純TZ的，在極端需求的變量里）

所以，從長期動(dòng)態(tài)中觀察，真正的關(guān)鍵變量，是無房者中的一小部分（因?yàn)榍懊嬲f了，大部分無房者，天然是無需求，他們永久無意愿或無能力參與市場交易，這類群體，常年在上文的870萬里。當(dāng)然也有可能在空頭博主的各類韭菜群里）。

請(qǐng)問，這關(guān)鍵變量的千分之六中，有沒有人睡橋洞？

顯然是沒有的。

那他們睡哪里？

出租房。

也就是說，無房者中的小部分租房者，是長期動(dòng)態(tài)市場中的關(guān)鍵變量。

這就是北京的情況，其他國內(nèi)城市，甚至其他國外城市，如果你按照這個(gè)分析，大多數(shù)和北京不一樣（一線城市中的上海應(yīng)該和北京最像）。

那問題的闡述，就在這抽絲剝繭中，變得簡單化了：

這少部分租房者的“剛需強(qiáng)弱”，決定了他們是否要買房。

那什么決定了他們的“剛需強(qiáng)弱”呢？

是租金。

再科學(xué)一點(diǎn)的說法，是“租售比”。

你一套300萬的房子，年租金如果是3萬，我顯然是不會(huì)去買房的，這種便宜，不占白不占。

（這個(gè)案例里，也可以不是300萬，但越便宜的房子，租房的一般越多）

如果是4萬5萬，我還能將就，但我已經(jīng)開始算計(jì)了。

因?yàn)橘I下它，首付50萬，商業(yè)貸款250萬，我每年的貸款利息是7萬6。

可以忍一忍。

如果再高，比如6萬甚至7萬呢？

這個(gè)時(shí)候，如果首付50萬了，我再可以公積金貸款250萬呢？

算了下利息，每年是6.5萬（即250萬*2.6%）。

大部分租房者（永久無意愿或無能力），還是可以繼續(xù)忍，但是上面說的那個(gè)小部分本身就有“弱需求”的租房者，就會(huì)轉(zhuǎn)換成強(qiáng)需求。

【這，就是現(xiàn)在的上?！?/strong>

雖然不能只看上海一個(gè)月的，而且上海和北京成交量級(jí)有差別，但邏輯是不變的。

上海出臺(tái)“滬七條”那天，我問了一下當(dāng)?shù)夭┲鳌吧虾５淖馐郾取焙?，我就在直播間反常說了一句：上海今年應(yīng)該筑底了。

好，再聊回來：

那有沒有一種可能，大部分租房者（永久無意愿或無能力），這其中，也能轉(zhuǎn)一部分成為“強(qiáng)需求”呢？

有可能。

【這，就是瘋狂的2016年的北京】

2016年，很多無能力群體，甚至套了XYK、擼著XYD，赤手空拳，進(jìn)了市場。甚至買不起北京，去買了環(huán)京或假環(huán)京。

【這部分在極端期間入場的，并不是關(guān)鍵變量，我們可以稱之為“極端變量”】

（這個(gè)綠色字體，和韭菜的綠色還是有些差異）

那時(shí)候的關(guān)鍵變量，是什么節(jié)點(diǎn)入場的？

在2015年到2016年初。

這段時(shí)間，北京的成交量，在強(qiáng)需求基礎(chǔ)上，增加了5萬套。

極端變量是什么時(shí)候入場的？

2016年下半年到2017年初。

這段時(shí)間，北京的成交量，又在前面的基礎(chǔ)上，另增加了5萬套。

這整個(gè)過程，體現(xiàn)了剛需的彈性。

當(dāng)然了，按照10年成交量總和算，北京也只有200萬次交易，這還不算重復(fù)交易的。換句話說，有700萬家庭，是10年都沒有房產(chǎn)交易需求的，他對(duì)房產(chǎn)關(guān)注度自然也是極低的。

既然你能刷到本文，不要懷疑，你至少是三波中的一波了。

請(qǐng)問，您應(yīng)該屬于哪一波？