2026年3月31日，綠城中國(guó)（03900.HK）發(fā)布的2025年度業(yè)績(jī)公告，交出了一份利潤(rùn)大幅承壓、經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)底盤仍穩(wěn)的成績(jī)單。

2025年，綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1549.66億元，同比下降2.3%；歸母凈利潤(rùn)僅0.71億元，同比暴跌95.6%；基本每股收益0.03元，同比重挫95.6%。這份業(yè)績(jī)折射出行業(yè)深度調(diào)整下，頭部品質(zhì)房企的普遍困境：為去化長(zhǎng)庫(kù)存、出清歷史包袱，不得不以利潤(rùn)換安全、以時(shí)間換空間。

更具標(biāo)志性的是，綠城中國(guó)自2006年上市以來(lái)首次不派末期股息。管理層坦言：行業(yè)調(diào)整、主動(dòng)去化長(zhǎng)庫(kù)存、全年計(jì)提資產(chǎn)減值及公允值變動(dòng)損失凈額49.36億元，三重壓力疊加，利潤(rùn)被大幅侵蝕，優(yōu)先保障現(xiàn)金流與償債安全成為第一選擇。

而在利潤(rùn)承壓之外，公司2026年規(guī)劃新增拿地規(guī)模1000億元、力爭(zhēng)銷售約1300億元，穩(wěn)健投資與階段性虧損形成鮮明對(duì)比。這家曾經(jīng)的地產(chǎn)“優(yōu)等生”，正處在去包袱、優(yōu)結(jié)構(gòu)、謀重生的關(guān)鍵路口。

■ 利潤(rùn)暴跌真相：49億元減值如何擊穿利潤(rùn)紅線

綠城中國(guó)2025年盈利崩塌，是主動(dòng)去庫(kù)存+審慎計(jì)提+聯(lián)營(yíng)虧損共同作用的結(jié)果。

數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)，該公司營(yíng)收1549.66億元，同比降幅2.3%，規(guī)模基本盤穩(wěn)定；整體毛利率11.9%，較2024年12.8%下降0.9個(gè)百分點(diǎn)，其中物業(yè)銷售毛利率11.2%，同比降0.5個(gè)百分點(diǎn)，主要因長(zhǎng)庫(kù)存項(xiàng)目以價(jià)換量、高價(jià)地項(xiàng)目集中結(jié)轉(zhuǎn)。

不過(guò)，2025年綠城計(jì)提非金融資產(chǎn)減值29.01億元、預(yù)期信用減值20.35億元，合計(jì)49.36億元，與當(dāng)期凈利潤(rùn)形成巨大反差，本質(zhì)上是一次性出清歷史風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，分占合營(yíng)企業(yè)虧損5.98億元、聯(lián)營(yíng)公司虧損5.36億元，合計(jì)虧損11.34億元，進(jìn)一步壓低歸母盈利。

綠城管理層也坦言，2025年公司利潤(rùn)大幅下滑，主要原因是房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期。為保障長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，我們推動(dòng)長(zhǎng)庫(kù)存去化，導(dǎo)致當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下滑；同時(shí)計(jì)提資產(chǎn)減值49億元，進(jìn)一步影響了利潤(rùn)。其同時(shí)預(yù)計(jì)，2026年利潤(rùn)仍將面臨一定壓力。

在銷售端，綠城仍保持了經(jīng)營(yíng)韌性，全年公司總合同銷售額2519億元，位列行業(yè)第二；自投項(xiàng)目銷售額1534億元、權(quán)益銷售額1043億元，均居行業(yè)第五；全年回款率101%，保持行業(yè)標(biāo)桿水平，為流動(dòng)性提供堅(jiān)實(shí)支撐。

■ 歸母凈利潤(rùn)僅0.7億元：少數(shù)股東奪走了多少利潤(rùn)？

除了凈利潤(rùn)暴跌，另一個(gè)數(shù)據(jù)引發(fā)了市場(chǎng)強(qiáng)烈關(guān)注：2025年，綠城中國(guó)合并凈利潤(rùn)22.86億元，歸母卻僅0.71億元，意味著將近22億元利潤(rùn)流向了少數(shù)股東。

這一比例差距立即引發(fā)質(zhì)疑：綠城是否存在向少數(shù)股東輸送利潤(rùn)的情況？

面對(duì)追問(wèn)，管理層在業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上進(jìn)行了詳細(xì)澄清，核心原因有三點(diǎn)：

一是2025年交付結(jié)轉(zhuǎn)的部分高利潤(rùn)項(xiàng)目為合作項(xiàng)目，公司股權(quán)比例不高，導(dǎo)致規(guī)模凈利潤(rùn)占比偏低；

二是合聯(lián)營(yíng)公司方面，綠城方2025年承擔(dān)虧損11億元，按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，合聯(lián)營(yíng)公司虧損僅體現(xiàn)綠城方按股比承擔(dān)部分，未體現(xiàn)合作方虧損，對(duì)凈利潤(rùn)和規(guī)模凈利潤(rùn)影響一致；

三是集團(tuán)層面、區(qū)域?qū)用娴绕脚_(tái)的管理費(fèi)用由綠城單方全額承擔(dān)，對(duì)兩者影響金額相同。

“核心原因是公司主動(dòng)推動(dòng)長(zhǎng)庫(kù)存去化，2021年及以前項(xiàng)目減值導(dǎo)致整體利潤(rùn)基數(shù)下降，疊加上述因素使數(shù)據(jù)比例看似不協(xié)調(diào)?！惫芾韺友a(bǔ)充道，盡管2026年利潤(rùn)仍有壓力，但新拓項(xiàng)目權(quán)益比例逐步提升，隨著老庫(kù)存逐步去化，歸母凈利潤(rùn)將有所改善。

■ 2300億存貨壓頂：去庫(kù)存成為第一要?jiǎng)?wù)

如果說(shuō)利潤(rùn)暴跌是短期陣痛，那么存貨壓力則是懸在綠城中國(guó)頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍。

截至2025年年底，綠城中國(guó)剩余未售貨值約2300億元，其中2021年及以前項(xiàng)目貨值約占一半。這意味著，綠城中國(guó)有超過(guò)1150億元的存貨，是至少四年前獲取的項(xiàng)目。

這批“長(zhǎng)庫(kù)存”的形成，源于2019-2021年地產(chǎn)行業(yè)的狂熱期。彼時(shí)，綠城中國(guó)激進(jìn)擴(kuò)張，在杭州、寧波、蘇州等核心城市高價(jià)拿地，試圖彎道超車。然而，隨著2021年下半年行業(yè)轉(zhuǎn)向，這些高價(jià)地要么延遲入市，要么入市后被迫降價(jià)銷售，成為拖垮利潤(rùn)的“燙手山芋”。

在去庫(kù)存方面，2025年綠城已完成21年及以前庫(kù)存去化約328億元。管理層也表示，2026年推出了系統(tǒng)性去化方案：

一是加強(qiáng)重難點(diǎn)考核。將2021年及以前存量合同、住宅長(zhǎng)庫(kù)存、車位尾盤等指標(biāo)納入年度考核，與獎(jiǎng)金直接掛鉤；

二是資源向存量?jī)A斜。針對(duì)2021年及以前項(xiàng)目，在價(jià)格政策、激勵(lì)政策、人員調(diào)配等方面給予資源支持；

三是關(guān)鍵任務(wù)逐項(xiàng)突破。針對(duì)重難點(diǎn)問(wèn)題設(shè)置賦分考核并持續(xù)跟蹤；

四是激活低效貨值。通過(guò)整售回購(gòu)、商改住、化解合作糾紛等方式重啟開(kāi)發(fā)；

五是重點(diǎn)項(xiàng)目“老盤新做”。聚焦重點(diǎn)存量項(xiàng)目，協(xié)同營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)聯(lián)合評(píng)審，設(shè)置專人專崗?fù)苿?dòng)；

六是全員攻堅(jiān)。將去化成效與管理層績(jī)效考核深度綁定。

■ 拿地兇猛VS銷售失速：規(guī)模擴(kuò)張還能持續(xù)嗎？

在利潤(rùn)和存貨的雙重壓力下，綠城中國(guó)2026年的擴(kuò)張計(jì)劃顯得尤為扎眼。管理層明確，2026年拿地預(yù)算約1000億元，（自投項(xiàng)目）銷售目標(biāo)約1300億元。這意味著，綠城中國(guó)在行業(yè)整體收縮背景下并未盲目收縮，仍保持穩(wěn)健投資節(jié)奏。

這一策略令市場(chǎng)困惑。在行業(yè)需求持續(xù)萎縮、房子越來(lái)越難賣的大背景下，繼續(xù)大規(guī)模拿地是否明智？面對(duì)質(zhì)疑，管理層給出了自己的邏輯：

“我們做深做透城市及板塊研究，高度重視項(xiàng)目本身的質(zhì)地研判，在深耕核心城市的同時(shí)，積極挖掘非熱點(diǎn)城市中優(yōu)質(zhì)地塊的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)?！贝硇姓偛霉⒅覐?qiáng)表示，2026年的投資原則是“守牢安全底線、做一成一”，兼顧現(xiàn)金流與利潤(rùn)，不片面追求單一維度的指標(biāo)。

財(cái)務(wù)端，綠城仍有相對(duì)深厚的安全墊。截至2025年底，其銀行存款及現(xiàn)金（含抵押存款）約632億元，為一年內(nèi)到期借款的2.6倍，創(chuàng)歷史新高；短債占比18.6%，為歷年新低；加權(quán)平均融資成本3.3%，同比下降60個(gè)基點(diǎn)，融資成本行業(yè)領(lǐng)先。

為了保住現(xiàn)金流，2025年綠城選擇不分紅，是其自2006年上市以來(lái)的首次。這一決定并不令人意外。在利潤(rùn)暴跌、存貨高企等多重壓力下，保留現(xiàn)金已成為地產(chǎn)公司的必修課。

“我們決定不分紅，是為了確保公司有足夠的資金儲(chǔ)備應(yīng)對(duì)行業(yè)調(diào)整?！惫芾韺釉跇I(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表示，未來(lái)仍將以利潤(rùn)為基礎(chǔ)，在有利潤(rùn)的前提下維持適宜派息比例。

■ 綠城中國(guó)需要一場(chǎng)真正的自我革命

過(guò)去二十年，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了高速增長(zhǎng)的黃金時(shí)代，也習(xí)慣了“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高增長(zhǎng)”的擴(kuò)張模式。如今，當(dāng)行業(yè)轉(zhuǎn)向，那些曾經(jīng)被高速增長(zhǎng)掩蓋的問(wèn)題如高價(jià)拿地、庫(kù)存積壓、模式粗放，已逐一暴露。

綠城中國(guó)并非個(gè)案。在行業(yè)調(diào)整的浪潮中，幾乎所有地產(chǎn)公司都在經(jīng)歷類似的陣痛。對(duì)于它而言，2026年或許是最關(guān)鍵的一年。

如果去庫(kù)存能夠取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，如果新項(xiàng)目能夠順利轉(zhuǎn)化為銷售和利潤(rùn)，如果管理層能夠真正踐行“安全底線”原則，綠城中國(guó)或許能夠穿越這輪周期，迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。

但如果上述假設(shè)任何一個(gè)落空，等待綠城中國(guó)的將是更嚴(yán)峻的考驗(yàn)。