記者丨唐韶葵

編輯丨張敏 張偉賢

剛剛過(guò)去的3月，恰逢上�！皽邨l”落地滿月，上海樓市呈現(xiàn)強(qiáng)勁復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，新房、二手房均釋放強(qiáng)烈去庫(kù)存意愿，市場(chǎng)整體彌漫著與時(shí)間賽跑的交易熱度。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月28日（周六），上海二手房（含商業(yè)）單日網(wǎng)簽成交量達(dá)1585套，不僅刷新了今年年內(nèi)的單日成交紀(jì)錄，更打破3月15日1473套的峰值，創(chuàng)下近5年上海二手房單日網(wǎng)簽成交歷史新高。新房市場(chǎng)也呈現(xiàn)上漲勢(shì)頭，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2026年3月上海新房（商品住宅）成交2270套，與2025年同期的2135套相比，上漲6.32%。

（綠城潮鳴外灘，唐韶葵/攝）

同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)分析認(rèn)為，“滬七條” 新政效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵，社保繳納年限從3年降至1年的受益人群占比穩(wěn)步上升，房產(chǎn)稅相關(guān)優(yōu)惠也吸引部分購(gòu)房者入市。更關(guān)鍵的是，新政顯著提振了整體購(gòu)房信心，帶動(dòng)樓市來(lái)訪量大幅攀升，案場(chǎng)非新政影響人群在后半個(gè)月的來(lái)訪量，達(dá)到前半個(gè)月的3.3倍，有效帶動(dòng)上海樓市整體情緒升溫。

中指研究院上海分析師張翔指出，當(dāng)前上海樓市正呈現(xiàn)“二手房領(lǐng)跑、新房跟進(jìn)”的良性復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)修復(fù)節(jié)奏逐步加快。

二手房行情爆發(fā)式上漲

“滬七條”新政后，上海二手房市場(chǎng)迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)，比較直觀的便是成交量數(shù)據(jù)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，3月上海二手商品房成交31215套，較去年同期增長(zhǎng)6.39%，并創(chuàng)下近5年同期新高。

更為重要的是，據(jù)上述機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，上海3月二手住宅均價(jià)約為5.5萬(wàn)元/平方米，環(huán)比微增0.08%，結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)33個(gè)月的下跌態(tài)勢(shì)。

市場(chǎng)回暖的背后，是政策與供需雙重驅(qū)動(dòng)的結(jié)果。上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦指出，“滬七條”精準(zhǔn)釋放購(gòu)房需求，疊加2月初上海浦東、靜安、徐匯三區(qū)啟動(dòng)二手房收購(gòu)試點(diǎn)，為“老破小”資產(chǎn)提供了明確的退出渠道與價(jià)格錨，有效穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期。

值得關(guān)注的是，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，上海二手房自2025年8月起進(jìn)入去庫(kù)存通道，至2026年2月，二手房掛牌存量較高峰期已減少25.7%，供需關(guān)系持續(xù)優(yōu)化。

此外，綜合多個(gè)第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)，從成交結(jié)構(gòu)看，外環(huán)外300萬(wàn)元以下高性價(jià)比房源成交占比提升，剛需入市意愿增強(qiáng)，談判議價(jià)空間收窄，也為后續(xù)價(jià)格穩(wěn)定奠定了基礎(chǔ)。

自2025年四季度以來(lái)，除2月受春節(jié)假期影響有所回落外，上海二手房月度成交量始終穩(wěn)定在2萬(wàn)套以上。分析人士普遍認(rèn)為，受新政利好和季節(jié)因素雙重驅(qū)動(dòng)，上海市場(chǎng)成交直接進(jìn)入快速抬升通道，且上漲勢(shì)頭持續(xù)加碼，短期內(nèi)有望沖刺季節(jié)性成交高點(diǎn)，行情向好趨勢(shì)毫無(wú)懸念。

盧文曦認(rèn)為，二手房回暖節(jié)奏遠(yuǎn)超以往，直接跳過(guò)傳統(tǒng)爬坡期。數(shù)據(jù)顯示，新政后首個(gè)雙休日單日網(wǎng)簽破千套，后續(xù)熱度一路走高，工作日也出現(xiàn)單日成交破千套的盛況，上漲勢(shì)頭并無(wú)放緩跡象。

從交易結(jié)構(gòu)來(lái)看，剛需群體成為本輪行情的絕對(duì)主力軍。3月以來(lái)，總價(jià)300萬(wàn)元以內(nèi)的剛需上車(chē)房源，交易占比穩(wěn)定維持在70%以上，遠(yuǎn)超平時(shí)68%～70%的常規(guī)水平。

張翔指出，一方面，這類(lèi)房源總價(jià)門(mén)檻低，堪稱剛需人群最佳“上車(chē)盤(pán)”，疊加公積金貸款額度提升，低首付+純公積金貸款就能輕松實(shí)現(xiàn)置業(yè)夢(mèng)，購(gòu)房壓力大幅降低；另一方面，此類(lèi)房源租金回報(bào)率普遍超2.2%，與公積金貸款利率基本持平，自然成為市場(chǎng)搶手貨。

近期，多家中介門(mén)店業(yè)務(wù)員反饋，隨著市場(chǎng)持續(xù)走熱，房東心態(tài)有所轉(zhuǎn)變，熱門(mén)板塊、低價(jià)房源跳價(jià)案例增多，議價(jià)空間大幅收窄，房東議價(jià)底氣遠(yuǎn)超年前，一些優(yōu)質(zhì)房源掛牌即成交。

張翔指出，當(dāng)前上海樓市已初步形成“政策托底—二手房率先回暖—新房跟進(jìn)修復(fù)”的良性傳導(dǎo)路徑。

房企借機(jī)加速去庫(kù)存

同期，上海新房市場(chǎng)成交量快速攀升的回暖態(tài)勢(shì)愈發(fā)清晰�！皽邨l” 新政落地后，剛需及改善置業(yè)需求集中釋放，無(wú)論是新上海人剛需“上車(chē)”，還是外地買(mǎi)家重倉(cāng)內(nèi)環(huán)核心資產(chǎn)，均直觀反映出市場(chǎng)正在逐步復(fù)蘇。

林霖（化名）是保利外灘啟的新業(yè)主。作為畢業(yè)于上海985高校、就職于本地頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的新上海人，她早有在滬置業(yè)的計(jì)劃�！皽邨l”新政出臺(tái)后，剛需購(gòu)房門(mén)檻有所降低，林霖的父母特意從杭州趕來(lái)陪同選購(gòu)婚房。據(jù)林霖介紹，選擇外灘啟PARK77，主要看中項(xiàng)目位于內(nèi)環(huán)核心地段，且為地鐵12號(hào)線、18號(hào)線雙軌上蓋，通勤時(shí)間僅20分鐘，日常出行十分便捷。同時(shí)，項(xiàng)目緊鄰江浦公園，居住環(huán)境舒適、生活配套齊全，綜合考量后，她選擇在此一步到位置業(yè)。

來(lái)自南京一家高端精密制造企業(yè)的企業(yè)主，近期跟隨保利南京企業(yè)家看房團(tuán)選購(gòu)?fù)鉃╆�。由于看中�?nèi)環(huán)CAZ核心地段、高端規(guī)制與純粹圈層屬性，該企業(yè)家聯(lián)合六位朋友一次性團(tuán)購(gòu)7套“樓王”，堅(jiān)定看好上海核心資產(chǎn)價(jià)值。

剛需和資產(chǎn)配置需求人群的集中入市，帶動(dòng)了新房市場(chǎng)人氣走高。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，新政出臺(tái)后的前半個(gè)月，公積金政策拉動(dòng)作用最為突出，影響占比達(dá)74%；滿月觀測(cè)期內(nèi)，非戶籍社保年限3改1成為核心利好，影響占比37%，公積金政策影響占35%，外環(huán)內(nèi)增房票、居住證滿5年購(gòu)房等政策亦形成有效補(bǔ)充。

在項(xiàng)目端，據(jù)中國(guó)金茂上海公司透露，以3月前三周數(shù)據(jù)來(lái)看，該公司多個(gè)項(xiàng)目到訪量增加了2-3倍，認(rèn)購(gòu)率也相應(yīng)翻倍，金茂棠前認(rèn)購(gòu)率甚至接近600%。此外還有多個(gè)項(xiàng)目在認(rèn)購(gòu)、成交中有良好表現(xiàn)。

供應(yīng)端同步迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)，據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，上周上海新建商品住宅入市面積33.51萬(wàn)平方米，環(huán)比激增640.78%，17個(gè)新盤(pán)集中入市，涵蓋剛需至豪宅全品類(lèi)。最終，上周上海新房成交面積14.08萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲77.23%，中低價(jià)位剛改產(chǎn)品成為市場(chǎng)主力。

據(jù)不少潛在買(mǎi)家反饋，近期都接到過(guò)此前對(duì)接的各大新盤(pán)銷(xiāo)售人員電話，有的邀請(qǐng)客戶復(fù)看，也有邀請(qǐng)客戶參觀新做樣板房。對(duì)此，一名央企營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)相關(guān)人士回復(fù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者稱，“上海房企當(dāng)下的指標(biāo)壓力比較大，都想趁小陽(yáng)春多賣(mài)一點(diǎn)�！�

多位業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前上海房企仍面臨較大的年度銷(xiāo)售指標(biāo)壓力，即便市場(chǎng)人氣有所回升，各項(xiàng)目仍在主動(dòng)加大營(yíng)銷(xiāo)力度，通過(guò)邀約客戶復(fù)訪、參觀樣板間等方式，搶抓市場(chǎng)小陽(yáng)春窗口期加快去化。在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分化的背景下，房企只有聚焦核心地段、提升產(chǎn)品品質(zhì)，以優(yōu)質(zhì)房源贏得購(gòu)房者認(rèn)可，才能把握住本輪市場(chǎng)復(fù)蘇機(jī)遇。

“當(dāng)前售樓處來(lái)訪量維持高位，郊區(qū)項(xiàng)目認(rèn)籌情況亦逐步好轉(zhuǎn)，新房遲到的小陽(yáng)春具備較強(qiáng)延續(xù)性。”盧文曦說(shuō)，盡管市場(chǎng)回暖明確，但價(jià)格保持平穩(wěn)運(yùn)行，結(jié)構(gòu)性分化特征持續(xù)深化。

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